Офисная лихорадка перемещается в регионы

Хотя Москва и остается пока самым привлекательным для инвестирования в строительство городом России, девелоперы постепенно переводят взгляд вдаль от столичных звезд.

Говоря о развитии рынка офисной недвижимости, президент GVA Sawyer Камерон Ф.Сойер на выставке "Realtex-2005" отметил, что в Москве сосредоточено более 95% всех российских офисных помещений международного класса. Ежегодно в Москве возводится около 1 млн. кв. м офисных площадей, что превышает объемы строительства в любом другом городе Европы. Рынок офисных помещений в Москве остается стабильным: падения арендных ставок, которое предсказывали аналитики уже в течение нескольких лет, так и не произошло, спрос не падает, а уровень свободных площадей не увеличивается и продолжает держаться на уровне 5 процентов. В то же время в Москве постепенно меняется понятие выгодного месторасположения офисного здания: офисы все чаще строятся за пределами центральной части города.

Интерес девелоперов остается стабильным: в ближайшем будущем, по словам г-на Сойера, на рынок выйдет большое количество проектов, находящихся сейчас на стадии разработки и строительства. Однако в ближайшей перспективе девелоперы видят "закат московской звезды" - наступление насыщения рынка и, естественно, снижения прибыльности проектов. Инвесторы и девелоперы начинают проявлять все больший интерес к региональным рынкам, в первую очередь, к Санкт-Петербургу и одиннадцати городам-миллионникам. Опасения девелоперов, что высококлассные помещения в этих городах могут быть невостребованны, по словам г-на Сойера, не имеют под собой реальной почвы: регионы развиваются бурно, туда направляются денежные потоки многих крупных зарубежных фирм, которым требуются представительские офисы соответствующего класса, практически отсутствующие в региональных центрах.

Иностранцы - разносчики стандартов

Конечно, сейчас на рынках других городов присутствует еще довольно небольшое количество международных компаний, но их число неуклонно растет. Примером бурного развития может служить Новосибирск, где расположено производство российских истребителей СУ, а также другие крупные компании, уровень жизни достаточно высок, а значит, в ближайшее время в городе будет бурно развиваться торговля, придут представители крупных торговых марок, которым будут необходимы офисы. Несомненным преимуществом регионов перед московским рынком является более прозрачная и простая ситуация с получением земельных участков под застройку.

Особое внимание в докладе г-на Сойера было уделено рынку офисных помещений Санкт-Петербурга. В частности, было отмечено, что в отличие от Москвы рынок северной столицы является менее развитым. К примеру, в 2004 году здесь было возведено в 20 раз меньше офисных площадей международного класса, чем в Москве. В то же время в прошлом году здесь отмечалось резкое повышение арендных ставок при практическом отсутствии свободных площадей (1% от офисных площадей класса А). По мнению докладчика, офисы класса В в Санкт-Петербурге не выдерживают никакой критики и, скорее, относятся к категории "вне классификации".

Мудрая администрация

В то же время похвалы г-на Сойера заслужила администрация Санкт-Петербурга, ведущая "мудрую политику в отношении распределения земельных участков и привлечения иностранного капитала в сферу недвижимости". В связи с этим земельные участки более доступны и гораздо более дешевы по сравнению с Москвой и даже некоторыми региональными рынками (например, Краснодарским).

В то же время динамика развития экономики Санкт-Петербурга традиционно ниже московской. В отличие от Москвы в Питере нет штаб-квартир крупных международных компаний. Соответственно, на рынке Санкт-Петербурга сложилась совершенно иная ситуация, характеризующаяся тем, что собственникам проектов выдаются меньшие кредиты, арендаторы снимают меньшие площади, ставки аренды также ниже, чем в Москве, и их повышение пока невозможно, даже, несмотря на удорожание стоимости строительства. Кроме того, большим спросом у арендаторов пользуются недорогие помещения классов В и С.

Здесь будет город-дом

Говоря о рынках более мелких городов, г-н Сойер отметил, что регионы отличаются друг от друга в плане подхода администраций к новому строительству, распределению земельных участков, а также поддержки в процессе реализации девелоперских проектов, либо вмешательства в этот процесс.

В целом, рынки небольших городов пока не развиты и развиваются медленно, именно поэтому, по мнению г-на Сойера, первые небольшие площади будет легко заполнить арендаторами. Особенность развития регионов г-н Сойер видит в том, что из-за логистических проблем, возникающих в процессе управления проектами, многие новые объекты в регионах будут включать, помимо офисов, такие элементы, как гостиницы, торговые площади и даже жилье.

При всех проблемах, существующих на региональных рынках, г-н Сойер делает однозначный вывод: нехватка качественных офисных площадей и идущее экономическое развитие регионов позволяют прогнозировать, что в ближайшие годы именно с региональных рынков девелоперы будут получать максимальную прибыль.