Россиянам помогут с жильем

Несмотря на то что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы, считает вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. Свое мнение он высказал на прошедшей в понедельник пресс-конференции «Стратегия государственной поддержки ипотечного кредитования». Особенно неблагополучная ситуация с развитием ипотеки складывается в регионах. Условия выдачи кредитов там настолько жесткие, что население не может себе позволить такую «роскошь» без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет «длинных» денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. «Нужна государственная поддержка ипотеки», – уверен банкир. Остается решить, каким именно способом эта господдержка должна осуществляться. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены. Как с этим бороться, в правительстве не знают. О снижении процентной ставки по ипотечным кредитам в настоящее время и говорить не стоит: при нынешнем уровне инфляции это пустое сотрясание воздуха, уверены в Международной финансовой корпорации.

В настоящее время слово «ипотека» в нашей стране неизвестно, пожалуй, только вчера родившемуся младенцу. В течение нескольких лет правительство «кормит» нас обещаниями, что благодаря формированию рынка ипотечного кредитования жилье в России станет доступным, и россияне, почти не напрягаясь, смогут приобрести новые квартиры. Однако до сих пор не совсем понятно, каким именно образом это должно произойти. По мнению вице-президента Внешторгбанка (ВТБ) Андрея Сучкова, которое он высказал на пресс-конференции «Стратегия государственной поддержки ипотечного кредитования», ни большинство банков, ни население России не готовы к внедрению ипотеки. И у тех, и у других на это просто нет денег.

Как пояснил Андрей Сучков, в России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку «длинные деньги». Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на «плечи» местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. «Ипотека в России невозможна без государственной поддержки», – уверен Андрей Сучков. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ. Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под них облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования.

Эта схема не устраивает Министерство финансов. «Она не стимулирует работу АИЖК, так как оно знает – денег государство ему все равно даст. Таким образом искажаются рыночные отношения и тормозится формирование рынка ипотеки в России», – уверен заместитель директора департамента международных финансовых отношений, государственного долга и государственных финансовых активов Минфина РФ Дмитрий Панкин. Он считает, что свои гарантии государство должно предоставлять кредитным организациям на конкурсной основе. Еще один путь развития рынка ипотечного кредитования в нашей стране, по мнению специалиста Минфина, состоит в том, чтобы использовать при выдаче кредитов средства пенсионного фонда. «Все равно ведь с ними надо что-то делать», – философски заметил он. Вице-президент корпорации «Бест-Недвижимость» Владимир Лопатин со своей стороны уверен, что никаких изменений в схеме финансирования АИЖК не будет. «В свете последних заявлений Путина АИЖК, наоборот, получит еще больше государственных гарантий, так как в настоящее время средств, выделяемых агентству, не хватает на выкуп всех ипотечных кредитов», – пояснил он.

Пока федеральные власти решают, каким образом государство может стимулировать развитие ипотеки, людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, становится все больше. На сегодняшний день их число достигло 61% всего населения России. При этом 47% россиян не имеет возможности приобрести жилье даже с помощью ипотеки, хотя уровень их дохода не позволяет отнести их к категории малоимущих. Особенно велико их число в провинции. Например, в республике Башкирия (не самого бедного, надо сказать, региона) при средней зарплате 7,5 тыс. руб. ипотечный кредит без проблем можно получить только при условии, что общий доход семьи составляет порядка 30-35 тыс. руб. в месяц. То есть каждый член «ячейки общества» должен зарабатывать раза в полтора-два больше среднестатистического жителя республики. «Люди, получающие от 7,5 до 15 тыс. руб. не считаются малоимущими, и на них местные льготы на приобретение жилья не распространяются. И ипотеку они взять не могут, так как их дохода на это не хватает. Именно на эту категорию, – считает генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» Анатолий Мейзлер, – должны распространяться гарантии государства».

Если же провинциальные ипотечные жилищные агентства готовы давать ипотечный кредит под среднюю зарплату по региону, то заемщик ставит клиента в крайне жесткие условия. Например, в Великом Новгороде минимальный доход семьи для получения кредита составляет 14 тыс. руб. Этот доход должен быть подтвержден официально. Если новгородская семья имеет средства, чтобы выкупить треть квартиры, она может получить «взаймы» не больше 100 тыс. руб. Если требуемая сумма больше, то агентство готово оплатить лишь треть стоимости жилья, пояснили в новгородском ипотечном агентстве. В Твери пошли по другому пути. Как рассказал сотрудник областного отделения Сбербанка, «кредит можно получить даже под официальную зарплату в 3 тыс. руб.». Однако банк сможет выдать под эту сумму не больше 40 тыс. руб. (треть зарплаты, умноженная на коэффициент 40). Скромная однокомнатная квартира в городе стоит порядка 20 тыс. долл. Так что семья, претендующая на нее, должна иметь ежемесячный доход не меньше 14 тыс. руб. Средняя зарплата в Твери составляет 5-6 тыс. руб.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров. Такая ситуация, сложилась, например, в Иркутской области, где большинство крупных производств построено в отдалении от регионального центра. «Люди живут там, где есть работа, и им тоже нужно как-то улучшать жилищные условия»,– уверен генеральный директор ОАО «Иркутская региональная ипотечная компания» Владимир Щербаков.

По мнению председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимира Пономарева, развитию ипотечного кредитования в регионах России должны способствовать местные власти. «Все регионы имеют собственные бюджетные программы субсидирования процентных ставок по ипотеке. Это один из способов поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий», – пояснил он. В пример Владимир Пономарев привел опыт Оренбургской области. Там благодаря поддержке областных властей в 2004 г. было выдано порядка 1000 ипотечных кредитов. «Еще 15 тысяч семей стоят в очереди на их получение», – рассказал он. Власти Тверской области основной акцент делают на субсидировании покупки жилья семьями бюджетников. Как рассказал сотрудник Сбербанка, региональный бюджет готов оплатить за них 10% ставки по ипотечному кредиту. Для сравнения: жители области, работающие в коммерческой сфере, могут рассчитывать на погашение со стороны властей 4% ставки кредита.

Как утверждает Владимир Лопатин, весьма значительное количество работающих россиян, живущих в регионах, уже сегодня вполне способно самостоятельно взять ипотечный кредит. Для подтверждения своих слов он привел официальные данные АИЖК. В настоящее время средний размер ипотечного кредита, выдаваемого в регионах, составляет 397 тыс. руб. (это примерно 14 тыс. долл.). При среднем сроке погашения кредита в 16 лет ежемесячные платежи по нему составляют 5,8 тыс. руб. «Если соблюдать требования банков о том, что размер ежемесячных платежей не может превышать 0,33% семейного дохода, то нетрудно подсчитать, что каждый работающий член семьи должен зарабатывать примерно 8,5 тыс. руб. в месяц», – продолжает он. Это действительно несколько выше средней зарплаты по России, которая составляет 7-8 тыс. руб. «Но я и не берусь утверждать, что ипотека в нашей стране достигла массовости. Однако то, что она способна решить жилищные проблемы достаточно серьезного слоя населения, – факт», – уверен Владимир Лопатин.

Развитие ипотеки в регионах тормозят не только финансовые возможности потенциальных заемщиков. По словам генерального директора ОАО «Омское ипотечное агентство» Владимира Компанейщикова, «в Омской области сегодня получить ипотечный кредит проще, чем найти под него квартиру». Темпы роста строительства в регионах отстают от темпов развития ипотеки. Это дает возможность участникам строительного рынка «взвинчивать» цены на квартиры. «При введении ипотечного кредитования в регионах цены на вторичном рынке жилья подскочили на 40% (90-92% ипотечных кредитов выдается под вторичное жилье), на первичном рынке – на 20%», – подсчитал Владимир Пономарев. Владимир Лопатин с ним не согласен. «Среди всех сделок с недвижимостью, проводимых в России, ипотека составляет не больше 3%. Как эти ничтожные проценты могут с такой силой повлиять на рынок?», – спрашивает он. И сам же отвечает: никак. Некоторое повышение цен на первичном рынке возможно только тогда, когда произойдет «взрыв» спроса на рынке ипотечного кредитования, не раньше. «Дело в том, что строительный рынок в силу своей специфики не может резко отреагировать на повышение спроса на новые квартиры, – поясняет эксперт. – Предложение способно догнать спрос только через два года, когда будут построены новые дома. В течение этих двух лет цены действительно начнут резко расти. Но потом все опять нормализуется».

Владимир Пономарев парирует, что резкий рост цен зависит не только от повышения спроса на квартиры, но и от монополизации строительного рынка России. Например, по данным председателя совета НАУИР, группа «Евроцемент» контролирует порядка 60% всего отечественного рынка цемента. Само собой, она может устанавливать такие цены, какие ей удобны. Ответа на вопрос, каким образом можно демонополизировать отечественный строительный рынок, в настоящее время нет. «Вы знаете, как заставить чиновников не брать взятки при распределении земельных участков, подрядов, при выдаче разрешительных документов и так далее? Нет? И я тоже этого не знаю», – признался Дмитрий Панкин.

Пока же участники строительного рынка поднимают цены на жилье, нормальной ипотеки в регионах не будет. При ныне существующей стоимости квадратного метра в 500 долл. (это средняя по России сумма) многие люди тысячу раз подумают, прежде чем «ввязаться» в ипотеку, тем более что в течение 10-20 лет им придется платить высокие проценты по кредиту. АИЖК, например, выдает кредиты в рублях под 14% годовых, ВТБ – под 10-11,5% в валюте. Что же говорить о том времени, когда цены подскочат еще выше? Проценты по ипотечному кредиту тоже никто не будет снижать, пока не снизится инфляция. «Вот будет у нас инфляция 2-3%, тогда банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7,5%. Сейчас же любые разговоры на эту темы – пустое сотрясание воздуха», – уверены специалисты Международной финансовой корпорации.