Доступное жилье не по карману строителям

История легализации пакета законов, объединенных концепцией "Доступное жилье", уникальна. 27 законопроектов писались с разной степенью секретности. Обрывочные сведения о новорожденных новеллах иногда просачивались на свет божий и тотчас вызывали бурную реакцию градостроителей и оппозиционных депутатов в виде пресс-конференций и открытых писем. Лишь под занавес публика узнала, что Градостроительный кодекс и закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), повергший в шок операторов рынка, придумали в Фонде "Институт экономики города". Шок оказался вполне уместным: рынок жилищного строительства, по многим оценкам, стоит на грани выживания. Безысходность ситуации привела к тому, что авторы, лоббисты и "жертвы" 214-го закона собрались под одной крышей и стали решать, как жить дальше.

То, что сегодня происходит на рынке новостроек, можно понять на примере Санкт-Петербурга. (Рынок северной столицы похож на московский, и он легче поддается анализу: в отличие от скрытной Мосгосрегистрации аналогичное ведомство Петербурга щедро делится свежей статистикой.) По данным компании "Петербургская недвижимость", активность продаж за 2 года упала почти вдвое. К весне 2005 года площадь непроданных квартир превысила 55% от суммарной площади новостроек. На фоне начавшейся год назад стагнации рынка законодательные экзерсисы 2004- 2005 годов, по мнению компании, приведут к тому, что с 2007 года в 2-3 раза сократится объем предлагаемого жилья. А цены неизбежно вырастут.

- Вот такое "доступное жилье", - иронизирует председатель правления "ПИК Холдинга" Артем Эйрамджанц. - Сегодня никто не начинает новых проектов - все распродают старое. Уже начались проблемы с банками: слишком велики риски. Кстати, самые одиозные части 214-го закона появились внезапно, как новогодний сюрприз.

О том, чем хорош для дольщиков и чем страшен застройщикам 214-ФЗ, вступивший в силу 1 апреля, "Известия" писали неоднократно. В двух словах: участники долевого строительства - физлица в обмен на вложенные средства получают право на баснословные компенсации (до 70% годовых) за любые нарушения договора застройщиком и массу других преимуществ. Цель закона - защитить имущественные права физлиц. Но эффект пока получается обратный.

До 1 апреля застройщики навязывали дольщикам договоры, в которых те выступали в качестве соинвесторов. И отказывались заключать договор купли-продажи, который автоматически ставит дольщиков под прочную защиту закона о правах потребителей. Формально они были правы: купля-продажа предполагает наличие товара, а котлован будущего дома товаром не является. Теперь же физлица оказались в еще худшем положении: крупные фирмы вообще не открывают продажи новых объектов, а мелкие, избегая 214-го закона, предлагают дольщикам предварительные, то есть без каких-либо гарантий, договоры купли-продажи, но со 100-процентной предоплатой.

Крупные застройщики обещают вернуться к делам после того, как будут приняты гуманные по отношению к ним поправки. CIS мая они лежат в Госдуме, но очевидно, что они не будут приняты до осени: правовое управление администрации президента вынесло отрицательную резолюцию.

Формально действующий, но на самом деле мертвый 214-й закон - не единственный тормозной башмак пакета "Доступное жилье".

- До сих пор нет ни одного подзаконного акта не по одному из 25 принятых законов, - констатирует депутат Госдумы Георгий Боос. - Включая Жилищный и Градостроительный кодексы. Исключение - выпущен приказ о форме подачи заявки на перепланировку. Непонятно, как застройщику выходить на площадку как и кому принимать дом, как властям формировать очередь на жилье и т.д. По 17 законам еще до 1 марта должны были быть приняты нормативные акты муниципалитетов и законы субъектов федерации. Но их нет - потому что нет федеральных нормативов. Вина лежит на правительстве в лице Агентства по строительству и ЖКХ и Минрегионразвития. Они не только должны выпустить подзаконные акты, но и определить надзорный орган по исполнению этого законодательства. Предполагалось, что надзорным органом будет ФСФР (Федеральная служба по финансовым рынкам). Но ей понадобятся региональные отделения, а правительство не готово их финансировать. Можно поручить надзор субъектам федерации, но Минфин также против их финансирования. Принято решение создать национальный совет по жилищной политике. Но уже месяц согласовывают его состав - это же самое интересное.

О том, почему правительство не спешит выпустить подзаконные акты к "Доступному жилью", говорит начальник экспертного управления президента РФ Аркадий Дворкович: "Агентство по строительству не обладает правоустанавливающими функциями. А в Минрегионразвития нет достаточного количества специалистов". В общем, причина ступора установлена: на реализацию важнейшего для страны пакета у федеральной власти нет ни сил, ни денег, ни особого желания. Видимо, все силы иссякли на этапе мозгового штурма - когда объемный многогранный труд сотворили две дюжины теоретиков. (Они же теперь и просят администрацию президента, правительство и Госдуму поторопиться с поправками к их нескладному детищу.) А административная энергия улетучилась в день принятия Жилищного кодекса. "Известия" писали о том, как второе, решающее чтение оказалось в повестке заседания Госдумы поздно вечером - за несколько часов до начала заседания. И в отсутствие самых строгих критиков кодекса документ успели "прочесть еще до ланча".