Сто раз проверь, один - продай!

Сегодня рынок недвижимости обрел более-менее цивилизованные формы. Казалось бы, и петербуржцы уже должны понимать, что не стоит продавать свое жилье с помощью первого попавшегося маклера, и законодатели стараются защитить граждан от мошенников. А нерадивые клиенты так же попадаются на удочку махинаторов.

По оценкам экспертов, примерно каждая тридцатая сделка с питерской недвижимостью оспаривается в суде. Треть "спорных" операций так или иначе связана с мошенничеством. Опасность может подстерегать клиента на любом этапе сделки: от поиска покупателя/продавца до приемки квартиры. Риэлтеры отмечают, что с годами клиенты становятся все грамотнее в вопросах недвижимости (либо заранее нанимают юристов) и, казалось бы, меньше рискуют напороться на жуликов: Но и мошенники, в свою очередь, постоянно изыскивают все новые и новые лазейки, чтобы обвести вокруг пальца "богатеньких буратин". А таких лазеек даже в обычной сделке предостаточно.

Первая волна мошенничества с недвижимостью прокатилась по России в 90-х годах прошлого века. Мошенники в больших количествах подделывали документы, использовали "подставных" покупателей и чиновников, нотариусов. Вторая волна началась совсем недавно - после отмены лицензирования. Жулики стали юридически грамотнее: теперь документы фабрикуются так, что подчас не вызывают сомнений даже у регистраторов.

Опасность N1: "липовые" документы

Часто при мошенничестве используются поддельные документы. В частности - паспорта. Проверить подлинность вклеенной фотографии можно лишь в милиции. Простые смертные сделать такое не смогут, зато крупным риэлтерским фирмам со связями в органах это под силу. Не так давно появился еще один источник информации по этой теме: специализированный сайт паспортно-визовой службы (www.gpvu.ru), где можно проверить, действителен ли тот или иной паспорт.

К сожалению, есть документы, которые вообще никак не защищены от подделок. Например, форма 9 (справка паспортного стола о прописанных в квартире жильцах). Подделывать ее крайне выгодно - на основании этого документа продавец получает почти половину суммы за свое жилье. Впрочем, от проколов c "девяткой" застраховаться несложно: необходимо, чтобы агент покупателя обязательно присутствовал в паспортном столе, когда продавец получает форму 9 (перед регистрацией сделки и после нее).

Опасность кроется и в операциях, которые проводятся по доверенности. Мошенник может получить доверенность от хозяев-алкоголиков, которые и не подозревают, что их жилье кто-то продает.

И еще - если ранее права на объект переходили по завещанию, специалисты советуют тщательнее проверять все документы на квартиру.

Опасность N2: "липовая" информация

Как и на заре рынка недвижимости, мошенники сегодня пытаются продавать "липовую" информацию об объектах недвижимости. За небольшую сумму (до 2000 рублей) нерадивому клиенту вручают распечатку "актуальных предложений", которые он далее должен прозванивать самостоятельно. Нетрудно догадаться, что на том конце провода либо "ничего никогда не сдавали", либо вообще не снимут трубку. А возвращать деньги уже поздно - договор с "информагентством" составлен так, что клиент ничего не может сделать. Раньше такую схему использовали для потенциальных арендаторов, сегодня же некоторые "информационщики" стали работать и на рынке купли-продажи.

К этой же категории можно отнести еще один вид мошенничества - сбор залогов. Схема проста: квартира выставляется по очень привлекательной цене, фирма собирает залоги с нескольких потенциальных покупателей (обычно до $1500 с каждого), после чего исчезает. При этом владелец квартиры и сам может не догадываться о подвохе, так как он видит лишь приходящих на просмотры приобретателей.

Пожалуй, мошенничеством можно считать и недобросовестность агентств. Компания или агент порой прекрасно знают о "темных пятнах" в истории квартиры, но при этом все равно выставляют ее на продажу. Также при реализации объекта агент (в сговоре с продавцом) иногда не указывает покупателю на существенные недостатки жилья, которые тот может и не заметить во время просмотров.

Практика показала, что мошенники отслеживают недочеты в новых правилах и законах. Как только в Питере появилась месячная регистрация - тут же нашлись конторы, предлагающие ускорить эту процедуру. Фактический срок оформления документов не менялся, но в некоторых случаях выписку из Госрееста прав можно было получить чуть раньше (за "отдельную" плату).

Кроме прочего, увеличение срока регистрации привело к тому, что часть суммы за жилье стала выплачиваться сразу после нотариата (то есть до регистрации). Однако теперь, по новым правилам, можно останавливать регистрацию в одностороннем порядке. В такой ситуации у мошенников появляется прекрасная возможность "кидать" покупателей. Однако и от этого можно защититься: не идти на поводу у продавца, который настаивает на своем графике выплат.

Ваш разум - лучшая защита

К сожалению, на рынке от мошенничества нет панацеи. Многие петербуржцы сегодня безответственно подходят к выбору компании, ведущей сделку. Сами риэлтеры советуют навести справки о фирме, которой вы решили доверить свой жилищный вопрос: сходите в несколько агентств, задайте вопросы о технологии работы, опросите конкурентов, бывших клиентов компании. Обращайтесь в солидную фирму, желательно в ту, которая состоит в каком-либо профессиональном объединении, имеет сертификат и пользуется специализированными закрытыми базами (Единой мультилистинговой системой - ЕМЛС). Мошенники обходят стороной серьезные компании, предпочитая действовать через частных маклеров и небольшие агентства. Кроме того, если компания серьезно позиционирует себя на рынке, значит, она как минимум контактирует с коллегами по цеху - а это дополнительная страховка от "плохих" объектов. Пока отработанной технологии передачи коллегам-риэлтерам информации о проблемной квартире нет. Но, например, в той же системе ЕМЛС существует специальный отдел, куда поступают сведения о "ненадежных" квартирах. Информация эта доступна для членов электронной базы. Иногда компании, "обжегшись" на объекте, просто присылают коллегам факсы с предупреждением по конкретной квартире.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Антон Баранов, директор АН "Талан":

- Хороший и добросовестный агент всегда знает, чего хочет его клиент (даже если сам клиент это плохо представляет). Одним словом, с агентом вам должно быть комфортно. Дабы обезопасить себя во время сделки, следите за тем, чтобы вам все было максимально понятно. Если что-то вдруг неясно - тут же спрашивайте агента. Профессиональный риэлтер должен терпеливо и подробно отвечать на любые ваши вопросы, пусть даже самые нелепые. Если он вам говорит "Просто делайте, как я вам сказал", можете смело разворачиваться и уходить от такого агента. Во всех юридических тонкостях сделки обывателю трудно разобраться, но кое-что все же можно посоветовать: внимательно проводите все платежи; следите, чтобы все этапы операции проводились в присутствии продавца (исключением может стать лишь очень уважительная причина).

Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":

- Выбирая агентство недвижимости, надо обязательно смотреть, сколько времени компания работает на рынке, где расположен офис (если это какой-нибудь гостиничный номер либо клетушка в грязном дворе - даже не думайте туда обращаться). Еще один немаловажный фактор: состоит ли фирма в каком-нибудь профобъединении. Если нет - это может говорить либо о том, что компания не соблюдает в работе стандарты остального профессионального сообщества, либо у нее элементарно нет на это денег. Задумайтесь, нужен ли вам такой партнер...

Если в агентстве есть свой юрист - это плюс.

Выбрать хорошего агента куда сложнее, чем агентство. Чтобы проверить уровень подготовки сотрудника, поинтересуйтесь ситуацией на рынке в целом; пусть он как можно подробнее расскажет о конкретном объекте, сравнит его с аналогами с других районах и т. д. Не стесняйтесь задавать каверзные и нестандартные вопросы. И главное - никогда не давайте агенту доверенность на получение ваших денег.

Виктория Мешковская, генеральный директор АН "Реал":

- Пожалуй, главный совет: не кидайтесь на откровенно дешевые объекты и услуги частных маклеров. Низкая цена квартиры и услуг сразу должна настораживать. Конечно, это не значит, что маклер обязательно продаст вам "порченый" товар, но все же проверять историю квартиры от "частника" надо с особой тщательностью. Если вы собрались решать жилищный вопрос, не помешает навести справки об агентстве недвижимости. Не секрет, что в любой фирме есть агенты разного уровня квалификации. Окажись компания недобросовестной, вы потеряете гораздо больше, чем если вашу сделку испортит неопытный агент. В сложных случаях его всегда направляет и страхует опытный наставник - ситуация находится под контролем.

Дата публикации: 10:50 06 июня 2005

Источник: bpn.ru