Цены на жилье обречены расти

Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстроя) Владимир Аверченко подвел во вторник на пресс-конференции в Москве итоги прошедшего года для российского рынка недвижимости. Подобную пресс-конференцию он проводил год назад, объясняя журналистам, для чего стране необходим пакет из 29 новых жилищных законов. Если бы эти документы не начали работать, по словам чиновника, предложение жилья оставалось бы катастрофически малым, и цены продолжили бы безумный рост. Прошло несколько месяцев, как новые законы вступили в силу. Однако темпы строительства по-прежнему остаются неприемлемо низкими.

По данным Владимира Аверченко, в прошлом году было построено примерно 41 млн кв. метров жилья, и в новые квартиры переехали 228 тысяч семей (5,2% населения страны). Таким образом, за 2004 год было построено на 12% больше жилья, чем в 2003 году. При таких темпах строительства, говорит глава Росстроя, в текущем году можно ожидать возведения не более 43 млн кв. метров нового жилья, в 2007 году - 49 млн, а в 2010 году ввод жилья составит только 65 млн кв. метров. Таким образом, с 2003 по 2010 годы темпы строительства удвоятся. Казалось бы, этот прогноз вполне оптимистичен. Однако потребности намного превышают это предложение.

Так, в Москве строится в 2,5 раза меньше жилья, чем необходимо. "В настоящее время большим минусом рынка является непропорциональное соотношение темпа роста жилья к росту цен", - заявил Аверченко. Эта оценка верна для всех регионов. В очереди на получение жилья на сегодняшний день стоят почти 4,5 млн семей, а желают улучшить условия проживания - более 30 млн семей. При этом средняя обеспеченность жильем в России составляет около 19 кв. м. на человека. Для сравнения, в Германии на каждого жителя приходится не менее 35 кв. м., в Швеции - 40 кв. м., а в США - 68 кв. метров. В целом стране требуется 1,5 млрд кв. м. жилья. Чтобы хотя бы наполовину обеспечить эту потребность, необходимо ежегодно строить не менее 145 миллионов квадратных метров. Пока получается в 3,5 раза меньше.

Усложняет ситуацию и огромное количество аварийного жилья. Сегодня общая площадь жилищного фонда в России занимает 2,85 млрд кв. м. жилья, из них более 60% построено более 30 лет назад. При этом 5 млн человек проживают в ветхом и аварийном жилищном фонде (всего 91 млн кв. м.).

Еще год назад и риэлторы, и многие чиновники говорили о том, что запуск ипотечных программ без значительного увеличения объемов строительства только приведет к росту цен. Это будет закономерным итогом значительного роста платежеспособного спроса при сохраняющемся объеме предложения. К концу этого года банки, в том числе Сбербанк, ожидают роста выданных ипотечных кредитов более чем на 20%. И хотя пока на ипотечные кредиты покупается немногим более 5% квартир, общий рост платежеспособного спроса ожидается на том же уровне. В то же время далеко не гарантировано, что темпы строительства увеличатся хотя бы на 10%. При существующем положении вещей диспропорция спроса и предложения может только увеличиваться. И начавшийся с марта рост цен на 1-2 процента в месяц пока подтверждает это.

Конечно, пока прошло слишком мало времени с тех пор, как пакет жилищных законов вступил в силу, чтобы изменить ситуацию на рынке. Однако Владимир Аверченко признал, что для излечения диспропорции необходимо изменить жилищную политику. Значит, уже принятых законов недостаточно. Не жалуют изменения в Жилищный кодекс и застройщики, которым фактически запретили использовать инвестиции населения. Ситуация в целом соответствует опубликованному неделю назад докладу МВФ, в котором говорится, что из всех реформ в экономике успешной пока можно признать только банковскую (в том числе - выдачу кредитов). А вот жилищная реформа и реформа ЖКХ пока признаются весьма неудачными. Так, рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги составил в прошлом году более 20%, за январь-май текущего - 28,5%, однако ни качество услуг, ни техническое состояние предприятий ЖКХ так и не улучшились. Это подтверждается многочисленными авариями в коммунальной сфере. В строительстве предложение качественного жилья увеличивается в процентном отношении, однако дисбаланс спроса и предложения работает на то, чтобы все виды жилья становились менее доступными для населения.