Как найти и куда вложить миллион

Механизмы финансирования коммерческих проектов

На рынке всегда есть те, кто ищет, где взять деньги, и те, кто не знает, куда их деть. Это в полной мере относится к рынку торговой недвижимости.

На сегодня здесь существует множество механизмов инвестирования - от вексельных программ до более замысловатых и еще не отработанных схем, например, ПИФы и IPO.

Основное препятствие инвестиционной кооперации заключается в следующем: для успеха торгового центра нежелательна ситуация, когда при его строительстве свои капиталы объединяют несколько инвесторов. Сюжет, описанный классиком в басне о несогласованных действиях трех представителей фауны, при таком раскладе - вполне реальная перспектива. Игорь Касьянов, начальник управления инвестиционных проектов Коммерческого банка "Гарант-Инвест", рассказывает, что к ним часто обращались люди, имеющие достаточные ресурсы и желавшие поучаствовать в инвестиционных начинаниях банка. Но торговый центр обязательно должен иметь хозяина - излишняя коллегиальность в принятии решений здесь до добра не доводит. Допустим, один из совладельцев ТЦ приведет своего друга и посадит его на самых злачных площадях. Это может загубить весь проект на корню - если людям здесь не понравится, они сюда больше не придут, благо, выбор имеется.

Порулить или заработать?

Хороший выход из этой ситуации - ЗПИФы (закрытые паевые фонды недвижимости). Правда, дело это еще новое, здесь много законодательных ограничений и неясностей. К идее организации ПИФа "Гарант-Инвест" подтолкнули опросы своих клиентов: 80% из тех, кто желал бы поучаствовать в коммерческих проектах банка, заявляли, что они бы хотели участвовать не в управлении, а в прибыли. ЗПИФ позволяет аккумулировать средства для реализации проекта. При этом создается профессиональная команда для управления проектом, а пайщики получают прибыль в зависимости от реальных финансовых результатов. Банк уже создал специальную управляющую компанию, которая получила соответствующую лицензию.

Летом 2005 года планируется аккумулировать 10 млн.долл., которые будут вложены в строительство трех районных ТЦ, площадки для них уже подобраны. Желающих стать пайщиками очень много. Минимальный размер пая - 3 млн. рублей. Деятельность фонда рассчитана на 7 лет. И.Касьянов прогнозирует доходность не менее 14% годовых. Плюсом для пайщиков является то, что все деньги фонда работают с самого начала, хотя их инвестирование в строительство идет постепенно. Свободные средства могут временно использоваться на фондовом рынке. Понятно, что начинание "Гарант-Инвеста" находит отклик: банк уже осуществил несколько весьма успешных проектов (например, торговая галерея "Аэропорт").

В целом к ПИФам отношение пока настороженное: существуют сомнения в прозрачности управления активами, и если управляющая компания не обладает достаточным опытом, финансовые показатели могут оказаться плачевными.

Воздух над котлованом можно не только продавать...

Для девелопера необходимо быть уверенными, что деньги, на которые он рассчитывает, будут в полном объеме в нужный момент. Простейший способ для банка это обеспечить - депозитные вклады. Забрал раньше - проценты сгорели. Ограничением здесь являются небольшие сроки. Допустим, у КБ "Гарант-Инвест" минимальный срок по депозиту от 590 тыс. руб. составляет полгода.

Весьма эффективны вексельные программы. Например, для строительства Галереи Аэропорт (которая открылась два года назад) через векселя было привлечено 5 миллионов долл.

А вот такой, казалось бы, естественный механизм финансирования, как коммерческие кредиты сопряжен сегодня с определенными сложностями: новые директивы ЦБ предъявляют к банкам жесткие требования по проверке кредитной состоятельности заемщика. Получить кредит просто под идею, как несколько лет назад, сегодня уже невозможно: банки вынуждены анализировать реальные перспективы проекта. Как известно, серьезной проблемой для привлечения кредитов является то, что земля не находится в собственности девелопера и не может служить предметом залога.

Но сейчас разработаны схемы, которые позволяют привлекать кредитные средства даже на стадии проектирования. По мере строительства, хотя право собственности на объект еще отсутствует, реальная рыночная цена прав на него растет, и существуют юридические механизмы получать новые транши под активы проекта.

Дата публикации: 11:00 08 июня 2005

Источник: bpn.ru