Жилье - в рассрочку

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта этого года, расставил все точки над "i" в сфере возможностей улучшения гражданами жилищных условий, ответив в том числе на самый животрепещущий вопрос - будет ли, как прежде, предоставляться бесплатное жилье. Да, будет, но только очередникам из числа малоимущих, и только на условиях социального найма, чтобы квартиры, построенные за счет бюджетных средств, нельзя затем было приватизировать. Всем остальным гражданам придется самим решать вопрос жилья: строить и покупать квартиры, собрав нужную сумму денег или обратившись за финансами в ипотечные и кредитные организации. Москва - один из немногих регионов РФ, где власти продолжают выполнять перед гражданами обязательства по предоставлению бесплатного жилья. В Москве также, несмотря на инфляционные процессы, получили развитие различные формы улучшения жилищных условий: с участием личных сбережений граждан и заемных средств, с рассрочкой платежа и другие. Своим взглядом на проблему, мнением о ситуации, сложившейся сегодня в жилищной сфере в столице, мы попросили поделиться председателя комиссии Московской городской Думы по экономической политике Ирину Рукину.

- Как депутату мне приходится ежедневно сталкиваться с проблемами граждан, из которых жилищная - самая острая. Сегодня в Москве насчитывается 193,6 тысячи семей, или 650 тысяч человек, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Замечу, что эти цифры отражают число москвичей, которые вправе рассчитывать на получение квартир при поддержке государства, а сколько у нас граждан, не имеющих подобных оснований, но тоже мечтающих о новом, лучшем и комфортном жилье, и представить трудно. И вот среди них есть уже немало людей, и среди очередников, кстати таких немало имеется, кто готов, претерпевая материальные трудности, решить жилищный вопрос самостоятельно.

Думаю, многие из этих граждан отважились бы решить квартирный вопрос по-своему и раньше, но они не могли рисковать, поскольку в нашей стране долгое время не было соответствующей правовой базы. Из-за этого, в частности, сдерживалось развитие ипотечных, накопительных форм улучшения жилищных условий граждан.

В конце прошлого года Государственная Дума восполнила этот пробел. Принятые федеральные законы, втом числе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", "О жилищных накопительных кооперативах", "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", позволили устранить существовавшие противоречия и определить механизм реализации права на жилище большему количеству граждан из среднеобеспеченных слоев населения. Правда, наличие необходимых законов не означает их активное использование сегодня; как считают законодатели и эксперты, эти правовые акты будут востребованы обществом при условии достижения прогнозируемых правительством РФ показателей социально-экономического развития, и в первую очередь в кредитно-финансовой сфере.

Есть и другие причины, сдерживающие население в стремлении освоить новые способы улучшения жилищных условий. Серьезно подорвал доверие граждан к кредитно-финансовым организациям различных форм собственности дефолт 1998 года, многих не устраивает также низкий уровень капитализации активов, но основной причиной является все-таки невысокий уровень реальных доходов населения.

И все же, несмотря ни на какие трудности, в Москве шли поиски приемлемых для граждан и властей города вариантов решения жилищной проблемы. Очень популярной стала в свое время программа "Комбиинвест", позволившая только в Северо-Восточном округе построить 14 жилых домов и более 1000 семьям въехать в новые квартиры. Эта программа просуществовала 10 лет, а с 1999-го в городе "прижилась" другая схема - приобретения очередниками жилых помещений по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Схема рассчитана в основном на очередников бюджетных учреждений Москвы, организаций жилищно-коммунального хозяйства, ГУВД, транспорта и других сфер. Часть квартир предоставляется очередникам по месту жительства и участникам программы "Молодой семье - доступное жилье".

Несмотря на то, что ежегодно для всех этих категорий очередников выделяется 10-12 процентов, или около 40 тысяч кв. м жилой площади, построенной за счет городского бюджета, темпы приобретения в собственность квартир с рассрочкой платежа отстают от реальных потребностей. Заявки очередников, помимо выделяемых городом площадей, составляют: на 2004 - 2005 гг. по 200,0 тыс. кв. м, на 2006 г. - 300,0 тыс. кв. м. и на 2007 г. - 400,0 тыс. кв. м. Число же молодых семей, желающих участвовать в программе на этих условиях, превышает число квартир, построенных для этих целей, в три раза.

По данным специалистов, всего по программе "Молодой семье - доступное жилье" было предоставлено 274,2 тыс. кв. м. жилой площади, из них в 2004 году - 181,3 тыс. кв. м. С этими очередниками было заключено 4670 договоров, в том числе в 2004 году - 3110. Текущие платежи по договорам, перечисляемые в бюджет Москвы, составили 48,2 млн. долларов США.

Первоначально этой программой предусматривалось два варианта предоставления жилых помещений - по договору найма (коммерческого) и по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Причем первые квартиры по найму предлагались при условии вступления молодых семей в число пайщиков ЖСК с одноименным названием.

Предоставление квартир по договору найма означает оплату коммунальных платежей в полном объеме и оплату самого найма по ставкам, в 100 раз превышающим ставки найма социального. По действующему в то время московскому законодательству, заключение таких договоров должно было предусматривать первоначальную проверку уровня дохода граждан, что не было сделано. В результате граждане начали обращаться в суд с требованием о перезаключении договоров с найма коммерческого на социальный. Экономический эффект таких непродуманных действий оказался близок к нулю, и в дальнейшем квартиры молодым семьям стали предоставлять по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа.

В следующем году в программе "Молодой семье - доступное жилье" произойдут существенные изменения: жилые помещения будут предоставляться уже не только по договорам купли-продажи, но и на условиях ипотечного кредита под залог приобретаемой квартиры с учетом первого взноса в виде бюджетной субсидии. Так как размер субсидии зависит от количества лет "стояния" в очереди, то участниками ее скорее всего станут очередники ранних лет постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Хочу обратить внимание на значительное отличие новой комбинированной схемы от нынешней схемы предоставления жилья. При заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа квартира переходит в собственность граждан только после оплаты всей ее стоимости, т.е. через 5-10 лет. При ипотечной схеме квартира оформляется в собственность сразу, ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой квартиры.

Все эти варианты хороши каждый по-своему, но не решают проблему в целом, поскольку жилья, строящегося в городе за счет бюджетных средств, недостаточно, чтобы удовлетворить спрос на него даже среди очередников. Более того, перераспределение пропорций построенного жилья в сторону увеличения доли продаваемого (с 10 до 40%) приведет к неисполнению обязательств города по улучшению жилищных условий малоимущих категорий очередников, многие из которых стоят в очереди более 20 лет.

Как известно, эра бесплатного жилья подходит к концу. По новому Жилищному кодексу, бесплатно оно может предоставляться только малоимущим гражданам, т.е. тем, кто имеет низкие доходы и не владеет имуществом, достаточным для решения с помощью государства жилищной проблемы. В этой ситуации власти города должны принять меры и создать условия для улучшения жилья тем своим гражданам, которые имеют на это материальные средства. Но, как оказалось, по этому вопросу у депутатов Мосгордумы и Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы возникли некоторые разногласия. Департамент настойчиво предлагает просто перераспределить пропорции строящейся жилой площади, которая в 2005 году запланирована в объеме 400,0 тысячи кв. м. Так вот, доля площади, выделяемой по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, должна увеличиться с 37,7 до 93,0 тыс. кв. м, а доля квартир, предоставляемых с использованием ипотечных кредитов, должна составить не менее 50 тыс. кв. м. Депутаты предложили принять долгосрочную целевую программу строительства дополнительного количества жилья для очередников, объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур без привлечения средств бюджета города. Соответствующий законопроект - "О долгосрочной целевой Программе города Москвы "Жилище в рассрочку" на 2004 - 2008 годы" - в прошлом году был внесен депутатами на рассмотрение МГД. Положения этого документа были согласованы руководителями комплексов, вице-мэром Москвы. Но, к сожалению, на проект поступило отрицательное заключение мэра Москвы, которое гласило, что долгосрочные программы на рассмотрение Мосгордумы могут вноситься только мэром.

Следует отметить, что реализация положений этого законопроекта могла позволить осуществить поэтапный переход с 2009 года от схемы улучшения жилищных условий путем предоставления очередникам квартир к предоставлению им жилищных займов без использования средств бюджета города. В любом случае, какая бы схема приобретения жилья ни превалировала, ипотечная или покупка с рассрочкой платежа, главный вопрос кроется в наличии жилья, которое можно предложить очередникам, в строительстве дополнительных "квадратных метров". А эта проблема может решаться либо путем привлечения денежных сбережений граждан на "нулевом" этапе строительства при гарантиях правительства Москвы, либо увеличения средств, выделяемых в бюджете города Москвы на строительство жилья, в том числе для его продажи.

Кстати, нельзя не вспомнить еще об одной программе, которая несколько лет назад находилась в стадии проработки - под названием "Доходный дом". Возможность снять временное, сроком на 5 лет, жилье по доступной цене у собственника - города Москвы, а не у частника могла бы решить жилищную проблему многих людей, живущих в стесненных условиях (не обеспеченных по социальной норме), но не признанных очередниками. В этих целях я предлагала использовать дома коридорной системы, бывшие общежития, расположенные в промышленных зонах. К сожалению, и эта идея не нашла поддержки и своего воплощения. А жаль, польза для города и людей была бы несомненная.

Дата публикации: 14:03 08 июня 2005

Источник: bpn.ru