Офис с доставкой на дом

Квартиры-офисы никак нельзя назвать новым решением на современном рынке недвижимости. Можно смело говорить, что офис и жилье под одной крышей появились гораздо раньше, чем просто офис. За примерами далеко ходить не надо. Российские предприниматели дореволюционной эпохи, как правило, работали там же, где и жили. Вспомните хотя бы профессора Преображенского, булгаковского героя, который принимал своих пациентов на дому. Или многочисленных персонажей А.П. Чехова. С приходом к власти пролетариата стало не до роскоши. Даже от такой привилегии, как кабинет, многим пришлось отказаться. На этом история апартаментов, в которых офис и жилье объединены, могла бы закончиться. Но в новой, перестроечной России бизнес-квартиры вновь обрели свою актуальность. И на то есть свои причины.

Удачный симбиоз

Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости компании KNIGHT FRANK, говоря о «возрождении» квартир-офисов, отмечает: «Мировой опыт показывает, что спрос на квартиры такого уровня напрямую связан с глобальными бизнес-процессами, протекающими во всех крупных финансовых и политических центрах мира. Как правило, работающие в мегаполисах люди проживают в пригородах. Каждый день они тратят время на то, чтобы добраться до работы и обратно. Поэтому, если их присутствие в офисе никоим образом не сказывается на темпе деловой активности, они вполне могут оборудовать его в собственном доме».

Влияют на выбор именно такого типа жилья и индивидуальные особенности человека. Александр Илюхин, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы, управляющий партнер компании «Новое Качество», полагает, что появление подобных квартир-офисов связано в первую очередь с образом жизни владельца компании. Есть люди, которые привыкают каждое утро приезжать в офис и уделять работе какое-то строго ограниченное время. Другие в буквальном смысле слова живут работой. В итоге рождается идея о некоем симбиозе квартиры и офиса. «Я полагаю, что мысли о подобном слиянии стали появляться сразу, как только появилась возможность приобретать в собственность жилую и нежилую недвижимость, т.е. в начале 90-х гг. прошлого столетия».

Первые ласточки

В Москве первая бизнес-квартира появилась в 1996 г. Для российских риэлторов это было в новинку. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании NORDBLOM GROUP, вспоминает: «Я тогда работала в риэлторской компании. Один итальянец выкупил в Спиридоньевском переулке часть здания. Первый этаж он оборудовал под офис, а все остальное пространство занимали жилые апартаменты. При этом «рабочая» часть использовалась как представительство для гостей высокого ранга. Впоследствии такую квартиру было очень трудно продать, поскольку тогда этот «товар» не был ходовым, поэтому возникла дилемма – то ли ее продать, то ли сдать в аренду».

Александр Илюхин впервые столкнулся с квартирой-офисом в 2000 г. «Она находится в районе бульварного кольца и занимает 1 подъезд четырехэтажного дома. Первые два этажа этой квартиры – офис, в котором в полную силу трудится персонал компании. А на двух верхних этажах живет хозяин со своей семьей. Человек, который приобрел такую квартиру, не тратит время на перемещения из квартиры в офис, всегда имеет возможность контролировать работу своей компании и постоянно быть рядом с семьей».

Дом-офис-дом?

Впрочем, не всегда наблюдается такая идиллия. «Один наш клиент – «владелец заводов, газет, пароходов…» – в рабочей квартире на 300 кв.м устроил себе офис, – делится Ирина Жарова-Райт. – Здесь все было, как положено: приемная с секретарем, которая приходила к нему домой на работу с 9.00 до 18.00, комната для рабочих встреч. Так вот однажды, когда у нас шли деловые переговоры в этой квартире, произошла очень забавная история. В разгар беседы входит его милейшая мама.

Он возмущается:

– Мама, вы что не видите, я работаю? На что она отвечала:

– Ну, как же ты работаешь, когда ты дома?

– Мама, это мой офис!

– Какой же это офис, это дом!»

Ситуация действительно забавная. Однако здесь есть над чем задуматься. Например, психологи уверены, что нельзя совмещать работу и дом. Это негативно сказывается на психическом состоянии человека, ведь фактически он постоянно находится в состоянии «рабочей готовности», у него нет возможности расслабиться, отдохнуть. Специалисты рынка недвижимости с ними согласны: «Я, например, против того, чтобы объединять офис и квартиру, – рассуждает Ирина Жарова-Райт. – На работе нужно работать, а дома – отдыхать, а когда человек начинает путать, где дом, а где работа, то ничего хорошего не происходит. Очень многие говорят, что у меня офис похож на квартиру. Это действительно так, поскольку здесь я провожу большую часть времени, и мне просто необходимы комфортные условия».

Другой немаловажный аспект – юридический. Так, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании DELIGHT REALTY Светлана Пучкова напоминает, что при покупке квартиры с последующим использованием ее как офисного помещения необходимо решить ряд вопросов. Во-первых, если квартира находится в жилом фонде, то необходимо перевести ее в нежилой фонд, в противном случае возможно привлечение к ответственности за нецелевое использование помещения. Во-вторых, если квартира переведена в нежилой фонд, то необходимо обеспечить условия, при которых возможно функционирование офиса. Сама процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой довольно сложная (регулируется она главой 3, ст. 22 и ст. 23 нового ЖК).

В любом случае нужно помнить, что квартиры, претендующие на статус нежилого помещения, не должны сохранять параметры жилой квартиры. После перевода апартаментов в нежилой фонд (или использования их в таком качестве) собственникам приходится осуществлять перепланировку помещений и производить другие конструктивно-технические изменения. Потому что противопожарные и санитарно-гигиенические правила для производственных помещений (в эту группу входят и офисы) более жесткие, чем для жилых.

Конечно, квартире-офису необходим отдельный вход. В противном случае могут быть проблемы с соседями. Ведь никому не хочется жить на одной площадке с человеком, у которого с утра до вечера море посетителей.

Не квартира, а целый штаб!

Хотя и из этой ситуации есть выход. Например, можно приобрести для переустройства под бизнес-квартиру пентхаус. Как правило, в таком случае лифт ведет напрямую в апартаменты, что избавляет посетителей от лишних встреч с жильцами дома. Только скорей всего это уже будет не квартира-офис, а штаб-квартира. Владимир Крючков, управляющий партнер, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество», рассказал о том, что «пока на российском рынке таких предложений, как штаб-квартира – отдельная квартира-резиденция, в которой можно принимать особо важных гостей, – очень немного, т.к. руководители компаний предпочитают находиться непосредственно в офисе. А для представительских целей просто выделяют часть помещения».

Вариант штаб-квартиры наиболее приемлем для людей, которые, например, контролируют работу холдинга. У них нет конкретного рабочего места в определенном офисе, т.к. в разные периоды времени они должны быть в разных местах. И для решения своих задач им необходимо иметь отдельную площадь, где можно проводить переговоры, касающиеся целого холдинга. В этом случае выбор делается в пользу штаб-квартиры.

Например, один из партнеров компании NORDBLOM GROUP предпочитает работать дома, где у него созданы для этого все условия – просторный кабинет, инженерия высокого уровня и беспроводной Интернет. Поскольку он владеет бизнесом не только в России, то для него такой вариант управления наиболее приемлем.

По мнению специалистов KNIGHT FRANK, такие квартиры не имеют каких-либо особенностей в планировке и инженерии. Единственное отличие от остальной жилой недвижимости заключается в наличие качественной высокоскоростной оптико-волоконной линии Интернета и телефонии, которая позволяет с максимальной эффективностью осуществлять видеоконференции с деловыми партнерами.

Пока в России нет объектов с изначально предусмотренным строительством квартир формата live-work. Чаще всего для создания бизнес-квартир у нас используют первые этажи элитных домов. Существуют и другие варианты. Александр Илюхин приводит такой пример: «В Погорельском переулке есть очень интересный объект, где к основной части дома примыкает небольшой особняк. На самом деле это один дом, а особнячок – просто интересное архитектурное решение. Сейчас в нем расположены квартиры, но изначально можно было этот полуособнячок выкупить под нежилые помещения, сделать отдельный вход – и вот тебе, пожалуйста, офис, примыкающий к квартире. С подобной ситуацией мы столкнулись и в Пречистенском переулке. У застройщиков дома была изначально идея продажи дома и офиса (который был там предусмотрен) по отдельности. Мы предложили им сделать дубль: квартиру-офис. Они согласились – и в таком виде она была мгновенно продана».

Светлое будущее

Что бы ни говорили, будущее у бизнес-квартир есть, поскольку они рассчитаны на представителей как крупного, так и среднего бизнеса. Компания NORDBLOM GROUP сейчас участвует в разработке двух проектов. Один в районе Сивцева Вражка, а другой в Староконюшенном переулке, где будут построены апартаменты временного пребывания. Ничто не мешает покупать и использовать их как бизнес-квартиру. Екатерина Тэйн уверена, что пока не будет разработана целенаправленная концепция развития жилых площадей формата live-work, преждевременно говорить об основных местах их расположения в Москве. Однако учитывая постоянно возрастающий объем столичного трафика, через несколько лет многие жители мегаполиса могут прийти к мнению, что иметь офис в собственной квартире очень удобно.

Дата публикации: 10:37 10 июня 2005

Источник: bpn.ru