Компания "НВК" решает квартирный вопрос

 

Инвесторы заинтересовались ипотекой

На прошлой неделе началось формирование закрытого ПИФа "НВК-Городская ипотека", совместного проекта управляющей компании "НВК", входящей в состав "БИНАФИ-Холдинга" и Городского ипотечного банка. До 14 сентября инвесторы смогут приобрести паи, обеспеченные ипотечными закладными. Для "НВК" этот проект на 150 млн руб. - пилотный. О перспективах инструмента в интервью "Ко" рассказывает Салават Халилов, гендиректор УК "НВК".

- Как пришла идея работать с ипотечными закладными?

- На западе ценные бумаги ипотечных ПИФов считаются наиболее надежными, сравнимыми с госбумагами и стабильно доходными. Наши расчеты показали, что доходность таких бумаг в России будет не ниже 12% годовых. Конечно, существуют и определенные риски. Самый главный риск - это когда заемщик не возвращает кредит, но в России, как показывает практика, этот риск минимален. Недавно на европейской конференции коллеги из Citibank в своем выступлении сказали, что не знают заемщика более надежного, чем российский гражданин. А по статистике АИЖК, из 16 000 выданных кредитов только семь были близки к дефолту. По шести вопрос был решен в досудебном порядке и по одному суд принял решение в пользу АИЖК. Сегодня в России ипотечных закладных уже собрано на $1 млрд. По прогнозам Кудрина, к 2010 году будет уже на $15 млрд. Все эти расчеты и заставили нас заняться этим рынком.

- Не могут ли те же цифры заинтересовать и западные компании?

- Они уже довольно активно представлены на нашем ипотечном рынке. Но для западников российский рынок слишком мал. Западные компании будут просто выкупать отечественные локальные банки и переориентировать их на монопродукт. А их потребности в секьюритизации все равно будем решать мы, ведь сегодня только ипотечные ПИФы могут направлять российские деньги в российскую ипотеку.

- Этот проект предназначен только для институциональных инвесторов?

- Нет. Мы специально снизили стоимость покупки пая до минимума - до 10 000 рублей. Но опыт показывает, что для инвестиций в подобные инструменты нужны не только деньги, но и знания. С институциональными инвесторами - НПФ и страховыми компаниями - проще работать. Изначально при создании ПИФа мы планировали размещать 100% паев среди 1 - 2 крупных инвесторов. Но, почувствовав большой интерес простых граждан к этому инструменту, приняли решение 20% паев выделить на свободный рынок.

- Сколько времени уходит на создание ПИФа?

- С нашей первой встречи с руководством Городского ипотечного банка до создания фонда прошло четыре месяца. Теперь уже другие банки активно на нас выходят - им выгодно передать в ПИФ закладные и избавиться от головной боли. Особый интерес проявляют региональные банки, так как они (в силу малой капитализации, например) не могут выйти на западного инвестора. Сегодня в банковской сфере уже работают сотрудники, обученные андеррайтингу, уже выстроена система по хранению, контролю и учету. Ипотечные ПИФы интересны и оценочным компаниям, и страховщикам. Система полностью готова к тому, чтобы ипотека развивалась дальше. Осталось только в эту систему закачать деньги. Они пойдут, когда инвесторам станет понятно, как они будут получать доход, как будет решаться вопрос надежности.

- Кто еще может быть заинтересован в развитии ипотечных фондов недвижимости?

- Мы недавно участвовали в заседании круглого стола в Госдуме, где рассказывали про потенциал ипотечных ПИФов, и не ожидали, что последует столько обращений от глав субъектов федерации. Особенно заинтересовались северяне. В конце года планируем для губернаторов и региональных операторов провести круглые столы на эту тему. В каждом регионе есть одно-два предприятия, формирующих его бюджет. В случае с созданием ипотечного ПИФа интересы власти и предприятий совпадают. Например: под эгидой губернатора создается негосударственный пенсионный фонд (НПФ): рубль дает область, рубль отчисляет предприятие из фонда оплаты труда, рубль - сам работник. Таким образом, в регионе можно собрать деньги - "длинные" и "дешевые". Дальше их можно размещать в виде ипотечных кредитов, которые потом опять же в виде паев поступят обратно в региональный негосударственный пенсионный фонд.

- С какими нюансами вы столкнулись при создании ипотечного ПИФа?

- Существуют вопросы, связанные с местом хранения закладных. Мы хотим сейчас обратиться в ФСФР с тем, чтобы закрепить этот момент законодательным актом. Существует потребность в автоматизации учета по платежам. Для того чтобы контролировать дефолты, мы должны понимать, как их видит банк, как мы их будем видеть. Многие несуразности в законодательстве уже устранены. Например, до 24 апреля 2005 года в пакете документов по закладной, согласно закону, должна была быть страховка жизни и здоровья "заемщика в пользу заемщика" (!). Но страховка заемщика, по логике, должна быть в пользу кредитора, а не заемщика. Теперь эта несообразность устранена.

- Каковы планы "НВК" по развитию операций с недвижимостью?

- Есть желание попасть в десятку лидеров - этого можно достичь, создав 2 - 3 хороших ПИФа недвижимости. Они востребованы инвесторами. Сегодня ПИФы недвижимости уже не новация, а традиционный инвестиционный продукт. Они делятся на рентные, девелоперские и строительные. Мы решили действовать поступательно и до конца года поднимем первый рентный ПИФ "НВК-Сити", как наименее рискованный. Под "НВК-Сити" мы уже выкупили большое офисное здание категории "В плюс" на Новоданиловской набережной. Его прогнозируемая доходность, по нашим расчетам, должна быть на уровне 18 - 20%. В девелоперских проектах доходность может доходить до 40%, но там и риски выше.

- А офисы в регионах интересны?

- Мы побывали во многих крупных городах. Там есть хорошие участки, есть хорошие застройщики, но нет спроса на большие офисные здания. Приезжаем в город с миллионным населением - там на весь город один хороший офис, и больше не надо. Либо самому в нем жить, либо дожидаться, когда новые арендаторы подрастут. Так что пока речь идет только о Москве и о северных регионах.

- Есть ли у вас планы по торговой недвижимости?

- Это будет еще один наш ПИФ недвижимости. По этому направлению мы ведем переговоры с концерном "Союз". Но это - строительный проект, и в нем больше рисков.

- Как меняется отношение инвесторов к инструменту?

- Год назад можно было долго говорить о ПИФах недвижимости, но ничего не было понятно с нормативной точки зрения - как переводить недвижимость, что с налогами. Теперь все более-менее прояснилось. Есть у восточных людей такая поговорка: "Сначала долго думаем, потом метко шутим и только потом быстро делаем". Если год назад об этом только думали, то теперь уже шутим. Скоро будем делать. Если фондовый рынок в прошлом году сыграл в ноль, то на недвижимости можно было заработать до 18% годовых.

- Московская недвижимость по доходности, насколько я понимаю, падать не будет?

- Московский рынок недвижимости крепко стоит на своих ценах. Если кому-то предложить переехать в офис на другой конец Москвы, но на $20 дешевле, никто с места не сдвинется. Изменить цены может только какой-нибудь мегапроект, но его трудно реализовать.

- Что можно сказать о перспективах ипотечных ПИФов в регионах?

- У меня есть друг, который каждый Новый год отдыхал в Давосе. Звоню ему в феврале, спрашиваю, как Новый год. А он отвечает - в Челябинске был, на горнолыжном курорте катался. В Томск приехали, там на улице Ленина столько молодежи! Рестораны, хороший сервис появился. В моей родной Башкирии в день выдается до 40 ипотечных кредитов. Мы когда узнали эти цифры, стали понимать - вот он, рынок-то. Сейчас многие региональные операторы уже стали выходить на нас.