Недвижимость с "историей" привлекает инвесторов

Недвижимость с историей всегда была, есть и будет привлекательной для инвесторов. И хотя в последнее время эксперты рынка заговорили о том, что спрос на историческую недвижимость будет снижаться из-за большого числа вводимых элитных новостроек, которые более привлекательны для покупателей и инвесторов, старинные дома и особняки в центре Москвы могут принести немалый доход инвесторам.

Осторожные вложения

"Спрос на историческую недвижимость в Москве в последнее время переживает ренессанс. Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексную реконструкцию или перестройку с сохранением фасада, являются желанным объектом приобретения для состоятельных людей", - говорит начальник отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Елена Егорова. Связано это с тем, что у многих покупателей само понимание элитной недвижимости прочно связано с историческим центром Москвы, где и расположена большая часть таких зданий.

Приобретается недвижимость с историей для двух целей: проживание (как правило, это уже готовые, "обработанные" девелоперами проекты) и, собственно, как объект инвестиций. Второй вариант широко распространен на столичном рынке недвижимости. "В последнее время исторические объекты фактически перестраиваются застройщиками заново с сохранением старого фасада, - рассказывает Егорова. - В результате у застройщиков появилась возможность, с одной стороны, проводить новые коммуникации и обустраивать подземный паркинг, а с другой стороны, сохранять первоначальный внешний вид здания, не нарушая историческую среду. Жизнь в таких "перестроенных" домах, конечно, удобнее, чем в реконструированных памятниках истории, где нельзя делать перепланировку, устанавливать на фасад кондиционеры, отсутствует паркинг и т.д. Именно поэтому старинные особняки часто переделывают под офисы".

Но вкладываться в недвижимость с историей, особенно частным инвесторам, следует с предельной осторожностью. "Если говорить о приобретении "исторической недвижимости" с целью инвестирования, здесь на первый план должна выходить грамотная оценка каждого предложения, которую может дать только профессионал - поясняет Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН". - Далеко не каждая квартира, даже с явной исторической ценностью будет представлять в дальнейшем интерес для потенциальных покупателей". Нужно правильно оценить как сам район, дом и квартиру, так собственно и такой спорный и сложный параметр, как "историческая ценность".

"Историческую недвижимость нельзя выделить в отдельный сегмент рынка, она является неотъемлемой частью рынка элитной недвижимости, - напоминает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. - Так как исторические квартиры - это прежде всего дома дореволюционной постройки, небольшие особняки, которые в наше время либо реставрируются, либо реконструируются, а также сталинские высотки и цековские дома, то можно отнести историческую недвижимость к классу С элитного жилья".

Будущее есть!?

Сама по себе "недвижимость с историей" - довольно сложное понятие, поэтому говорить об однозначной оценке перспектив данного рынка крайне трудно. "Если рассматривать только сегмент дорогой вторичной недвижимости, то сегодня интерес к квартирам с историческим прошлым уже не так велик как, к примеру, 10-15 лет назад. Ведь сейчас появилось достаточно предложений в новом и относительно новом жилом фонде, который отличают более современные и продуманные планировки, коммуникации, наличие парковок и пр.", - подчеркивает Елена Бармина. Тем не менее, по ее мнению, покупатели у "знаменитых" квартир будут всегда.

А вот спрогнозировать динамику цен в этом сегменте не так просто. "Динамику цен тяжело предсказать, каждая квартира и объект уникальны, обладают множеством характеристик и особенностей. Она могут выставляться в любой цене. Она уникальна, это как произведения искусства", - говорит начальник отдела маркетинга ГК "Конти" Алексей Самсонов. Но в целом опрошенные эксперты сходятся в том, что этот рынок перспективен и представляет интерес, правда, с учетом нескольких "но".

Тяжело, но можно!

Первое "но" - порой возникают различия в оценках стоимости таких квартир между продавцами и покупателями. "Историческая подоснова" квартиры, безусловно, повышает ее продажную стоимость, но здесь не все так однозначно - рассуждает Маркарова. - Цену устанавливает продавец, в большей степени исходя из собственного понимания того, сколько должна стоить такая квартира. Потенциальный покупатель смотрит на квартиру несколько с другого угла. В первую очередь он смотрит на сам дом, его состояние и естественно на состояние квартиры, ее планировку. И на втором месте у него уже история квартира". Однако в "исторических квартирах" для определенного рода покупателей ценным является комбинация привлекательности квартиры как жилища и как статусного объекта. Поэтому говорить об исторических квартирах, как об объекте инвестиций, конечно, можно, но они с этой точки зрения менее рентабельны, чем квартиры в новостройках, которые в большей мере удовлетворят широкие требования покупателей.

О смещении интересов потребителей в стороны элитных новостроек, не имеющих исторической ценности говорит и Елена Бармина: "Сегодня многих потенциальных покупателей и инвесторов интересует качественное и высоколиквидное жилье, а его гораздо больше в сегменте новостроек. Можно отметить еще и интерес к реконструированным особнякам (это чаще всего клубные особняки). В них сочетается красота и уникальность исторических фасадов и современное наполнение и инфраструктура".

Еще одним камнем преткновения выступают сложности с получением разрешений на реконструкцию объектов "исторической недвижимости". По оценке генерального директора девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрея Анохина, в настоящее время доходность проекта по воссозданию элитного жилого объекта составляет от 25% годовых на вложенный капитал и более: "Максимальную ставку трудно обозначить, поскольку все уникальное не поддается усредненной статистике". Однако, по словам Анохина, если, объект, требующий восстановления еще и обладает статусом объекта историко-культурного наследия - задача для девелопера дополнительно усложняется: "в условиях вступления в силу закона №40 "О градостроительной деятельности на исторических территориях и территориях зон охраны объектов культурного наследия в г. Москве" интерес девелоперов к таким объектам может существенно снизится в связи с ожидаемой низкой инвестиционной привлекательностью.". Настоящий закон безусловно способствует максимальному сохранению объектов историко-культурного наследия, часто не оставляя возможности приведения их в соответствие с современными стандартами комфортного проживания, - сетует эксперт.

По его мнению, только в городе с "живыми" зданиями и строениями можно воочию увидеть его древность, историческую и культурную ценность: "Подтверждением этого мнения являются такие прекрасные города мира, как Прага и Лондон, в центрах этих городов живут люди, располагаются различные организации, эксплуатируемые здания продолжают жить не искусственной, музейной жизнью, а жизнью настоящей, "приспособившись" к благам цивилизации. Было бы разумней предусмотреть законодательством цивилизованное вмешательство в процесс формирования и поддержания облика города, бережное отношение к архитектурному ансамблю исторических районов, сохранение памятников архитектуры".

Таким образом, развитие сегмента исторической недвижимости во многом зависит от дальнейшей политики городских властей. Ну и желания застройщиков включаться в этот процесс...

Дата публикации: 10:55 23 июня 2005

Источник: bpn.ru