Рынку жилья не хватает денег

22 июня в Москве прошла первая межрегиональная конференция "Строительный комплекс: практика привлечения финансирования. Возможности, проблемы, риски". Участники конференции – чиновники, эксперты, представители банков, фондов недвижимости, строительных, инвестиционных и страховых компаний искали новые формы привлечения инвестиций на рынок недвижимости.

Старые формы и методы, судя по всему, участников рынка больше не удовлетворяют. Причина очевидна: рынок переживает не лучшие времена.

До недавнего времени (примерно середины 2004 года) опережающий рост цен позволял участникам рынка работать в условиях исключительно высокой доходности. По данным Росстроя, средняя цена на жилье в России в 2004 году составляла 20 тыс. рублей за кв. м, тогда как себестоимость строительства не превышала 9,7 тыс. рублей. Но уже в прошлом году платежеспособный спрос начал отставать от темпов роста цен на недвижимость, что, вкупе банковским кризисом лета 2004 года, негативно сказалось на рынке жилищного строительства.

В крупных городах возник кризис продаж новостроек, снизилась инвестиционная активность, заметно понизился спрос и на вторичном рынке.

(В продолжение этой темы "Газета.Ru" планирует в самое ближайшее время опубликовать статью о проблемах рынка недвижимости Санкт-Петербурга).

Судя по данным за последнее полугодие, рынок жилья так и не оправился от этих потрясений. По информации Минэкономразвития России, замедлился рост капиталовложений в строительство: если за I квартал прошлого года инвестиции выросли на 13, 1 %, то за аналогичный период 2005 – всего на 7,6 %.

В Москве, по данным Мосгорстата, строители в I квартале 2005 года сдали на 3,7 % меньше жилья, чем в I квартале 2004 года.

Неопределенности в планы застройщиков добавили и новые законы. С одной стороны вступил в силу закон "Об участии в долевом строительстве", запретивший привлекать средства граждан до регистрации прав собственности или аренды на земельный участок. С другой стороны, согласно новому Градостроительному кодексу, уже с 1 октября 2005 года продажа земельных участков будет осуществляться исключительно на аукционах. При этом представители местных администраций, не желающие расставаться с более выгодной – не прозрачной – схемой заключения инвестконтрактов, заявляют о неготовности к проведению аукционов и отсутствии сформированных земельных участков под застройку. В этих условиях наверняка возникнет дефицит площадок и "пятна" под застройку станут буквально "золотыми".

Государственные чиновники постоянно выказывают озабоченность проблемой финансирования строительных компаний, но ничего реального при этом не предлагают.

Выступавший на конференции министр регионального развития России Владимир Яковлев также лишь констатировал печальные тенденции развития рынка. С одной стороны, по его словам получалось, что дела у строителей совсем неплохи – спрос на жилье высок.

Гражданам не хватает квартир, сообщил министр: потребность в жилье оценивается в 157 млн кв. м в год, более 31 млн семей желают улучшить жилищные условия. Но, с другой стороны, цены очень высоки – приобретают новое жилье лишь около 200 000 семей в год.

Отметил господин Яковлев и локальный и "однобокий" характер роста отрасли по стране в целом. Во-первых, активное строительство ведется лишь в 10-12 регионах (44 % строительства приходится на Москву). И, во-вторых, рынок жилья стал частью финансового рынка – из-за дороговизны в жилье инвестируются не накопления "среднего класса" (как должно быть в идеале), а свободные средства собственников и менеджеров крупнейших компаний ТЭКа, металлургии, других экспортеров сырья.

Доля уже купленных в инвестиционных целях квартир за последние 2-3 года по различным оценкам составляет от 10 до 30 %.

В качестве мер стимулирования жилищного строительства были названы снижение административных барьеров доступа на рынок, предоставление застройщикам сформированных земельных участков, разработка региональных программ, включающих опережающее строительство инженерных коммуникаций и развитие промышленности стройматериалов. Однако когда будут запущены соответствующие механизмы, министр не уточнил.

Теоретически, развитию строительного сектора могли бы поспособствовать новые нетрадиционные схемы финансирования, анализу которых и была посвящена большая часть конференции.

Но, по мнению управляющего директора УК "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" Андрея Прокофьева, инструменты финансового рынка – размещение акций, облигационные займы, вексельные программы – это всего лишь краткосрочные займы и они не решают проблемы. Что же касается фондов недвижимости, то существенного роста их доли в инвестициях в ближайшее время не ожидается. Как выяснилось из доклада представителя компании MIRAХ GROUP Андрея Клецко, необходимым условием привлечения инвестиций на фондовом рынке является использование международных стандартов финансовой отчетности и получение рейтинга кредитоспособности. А это для большинства российских компаний абсолютно нереально.

К традиционным формам финансирования стройкомплекса специалисты относят банковское кредитование, ипотеку и соинвестирование. Две первые, правда, можно признать лишь дополнительными.

Так, сами по себе банковские кредиты не являются основным источником финансирования строительных компаний. По самым оптимистическим оценкам, доля банков составляет около 20%. По данным рейтингового агентства "Эксперт РА", из $12,5 млрд, которые были инвестированы в 2003 году в строительство в Москве, на банки приходилось только $2 млрд. При этом банки, как правило, в большей степени интересуются не жилой, а коммерческой и торговой недвижимостью. Сами девелоперы тоже не спешат в банки, где их ждут высокие процентные ставки, рискованные схемы финансирования и желание банков принять участие в акционерном капитале. Гораздо интереснее для застройщиков разрабатывать совместные с банками программы кредитования населения. Схема простая: застройщик предлагает клиенту воспользоваться ипотечными программами тех банков, с которыми у него заключено соглашение.

Кстати, по словам вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, "внушает серьезное опасение" количество кредитов, выданных в Москве иностранными банками. "Участие в ипотечном кредитовании иностранных банков выше, чем отечественных. И может случиться так, что вся московская недвижимость будет заложена иностранцам", – заявила на конференции госпожа Радченко.

Но это – частности. В целом пока еще рано говорить о значимости продаж квартир по ипотечным схемам. Несмотря на резкое увеличение выдаваемых банками ипотечных кредитов, их доля в общем объеме покупок жилья, по оценкам агентства "Эксперт РА", не превышает полтора процента.

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки, хорошо известны: низкая платежеспособность населения, высокий первоначальный взнос, "серые доходы", высокие процентные ставки, несовершенная нормативно-правовая база.

К тому же, пока ипотечные деньги минуют рынок жилищного строительства – по данным федерального "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию", в 2004 году лишь 7 % ипотечных кредитов было направлено на приобретение жилья в новостройках, остальные деньги были потрачены на покупку квартир на вторичном рынке. А Ирина Радченко привела и вовсе анекдотичный пример: недавно в городе Торжок в результате активности Сбербанка и местных властей разразился "ипотечный бум". В итоге, что называется, на ровном месте (доходы населения не выросли, в городе не появилось ни одной новостройки) цены на жилье – вторичный, в большинстве своем ветхий фонд – выросли вдвое. "Так что это слава богу, что ипотека у нас не идет, иначе, при существующих темпах жилищного строительства, подобный результат мы получим повсеместно," – сделала вывод вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов.

В целом, как было отмечено на конференции, главным источником финансирования строительного рынка – до 80 % – остаются деньги соинвесторов, то есть покупающих новостройки граждан.

Видимо, поэтому новый закон "Об участии в долевом строительстве" был так болезненно воспринят привыкшими к полной безответственности застройщиками, которые тут же стали пугать законодателей снижением объемов новостроек и ростом цен на жилье.

Согласно новому закону, застройщик лишается права расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если дольщик просрочил платежи. Застройщик также обязан выплачивать штрафы за каждый день просрочки, открывать свои финансовые документы.

Кроме того, застройщик лишается возможности использовать деньги дольщиков не по целевому назначению.

Но самое главное заключается в запрете привлекать средства граждан до получения и обнародования всей разрешительной документации. (Сегодня, по данным различных экспертов, в московском регионе едва ли не каждый дом начинает строиться "без разрешения", необходимые бумаги добываются потом, в процессе строительства).

Пока, правда, участники рынка пытаются обходить новый закон из-за отсутствия контроля за его исполнением. Кроме того, закон о долевом строительстве распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. Но, как считает управляющий Южной дирекцией юридической фирмы "Вегас-Лекс" Роман Домащенко, работать по старым правилам осталось недолго.

Последствия же того, что свободы и возможности застройщика были новым законом заметно ограничены, скажутся неизбежно – с рынка уйдут небольшие, не имеющие собственных капиталов компании, в итоге снизится предложение на первичном рынке, в итоге – квартиры в строящихся домах подорожают. Учитывая, что спрос на жилье из-за высоких цен уже и сейчас начал сокращаться, подорожание может загнать рынок в тупик.

Так что наступают времена, когда долевое строительство, от которого давно отказались за рубежом, начнет сокращаться и в России, говорят участники конференции.

А поскольку дольщики – основной источник денег, строительным компаниям придется либо сворачивать свой бизнес, либо осваивать новые формы заимствований.

Есть и еще одна возможность – остаться работать на строительном рынке, получая более скромные прибыли, чем это принято сейчас. Похоже, морально многие к этому уже готовы. Но как это будет выглядеть на практике и, главное, как скажется на конечном потребителе, никто из участников конференции прогнозировать не стал.