Игроки рынка обсудили, по каким схемам работать дальше

14-е заседание Международного ипотечного клуба (МИК), прошедшее 21 июня в "Президент-отеле", отличалось остротой тем и живостью дискуссий. Участники обсудили технологии работы в рамках нового законодательства, перспективу введения земельных аукционов и попытались ответить на вопрос, куда сегодня выгоднее всего инвестировать средства. Рекомендации оказались самыми неожиданными - от предложения организовать фонд недвижимости в Великобритании до возможности вложения средств в регистрацию прав собственности на объекты.

Паспорт для участка

В соответствии с новым Градостроительным кодексом, начиная с 2010 года, каждый земельный участок обзаведется собственным паспортом, в качестве которого будет выступать обязательный градостроительный план. Об этом рассказала юрист компании White&Case LLK Евгения Реботунова. Она отметила, что специалисты оценивают кодекс очень высоко и в целом, с юридической точки зрения он вполне соответствует мировым стандартам. Документ в значительной степени упорядочивает принципы зонирования, проясняет ситуацию с распределением полномочий и дает точный ответ на вопрос: какие объекты и на каких участках можно строить.

Одним из важных земельных вопросов по-прежнему остается перевод земель в другую категорию. С докладом на эту тему выступила заместитель начальника управления государственной экологической экспертизы Юлия Пахомова. Она отметила, что процедура перевода участков из одной категории в другую по сей день остается одной из наиболее сложных и затратных по времени операций с землей. Так, сегодня, чтобы перевести участок сельскохозяйственного назначения (вплоть до 1 га) в Подмосковье в другую категорию земель, на соответствующих документах должна стоять подпись премьер-министра РФ.

Кроме того, перевод земли запрещен, если ее цена на 30 % и более превышает среднерайонную стоимость земли (последняя определяется администрацией района). Если стоимость участка находится в пределах нормы, компания должна предоставить на экспертизу проект будущей застройки (он рассматривается в течение 1 месяца). Затем документы попадают в федеральное агентство лесного хозяйства, где также рассматриваются не менее месяца. Причем оба ведомства по очереди проводят экологическую экспертизу участка.

Впрочем, Ю. Пахомова отметила, что даже в подобных условиях перевод сельскохозяйственных земель идет довольно быстрыми темпами. Так, в 2003 году только в Одинцовском районе из сельскохозяйственной в строительную сферу перешло около 2000 га земли. И это, по ее словам, вполне понятно, ведь речь идет о максимальной выгоде использования участков.

Здоровая конкуренция

Около 90% земельных участков, предназначенных под жилую застройку, на сегодняшний день распределяется без проведения торгов, а судьбу оставшихся определяют конкурсы. Такие данные, полученные в результате проведения мониторинга в конце 2004 года, огласил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС РФ Михаил Евраев. Он отметил, что уже с 1 октября 2005 года положение дел в корне изменится, так как, в соответствии с новым законодательством, участки будут распределяться только с помощью аукционов.

Сегодняшняя ситуация, при которой данный процесс находится под контролем местных властей, по мнению М. Евраева, в корне неверна. "Если у застройщика с властью по каким-либо причинам не сложились отношения или он из другого региона, то на соответствующий рынок он уже не попадет", - отмечает он. - Получается что-то вроде эдаких закрытых земельных клубов. Конкурсы ущербны с точки зрения состязательности и предоставления равных условий всем участникам".

Среди основных нововведений, которые позволят изменить ситуацию, М. Евраев назвал необходимость размещения информации о торгах в СМИ и Интернете, отсутствие предварительной квалификации. Кроме того, никаких дополнительных требований к участнику аукциона, за счет которых в настоящие время местные власти отсекают нежелательных игроков, предъявляться не должно.

Некоторые изменения коснулись и физических лиц. Теперь человек, претендующий на земельный участок в населенном пункте, должен опубликовать соответствующее объявление в СМИ. Если по прошествии времени никаких претендентов на него не появилось, он получает участок, если нашлось еще несколько желающих - устраивается аукцион.

Вместе - надежнее

После принятия Закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов" большинство столичных банков ушло из сферы кредитования инвестиционных проектов и перестало выдавать кредиты гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме. Одним из вариантов выхода из ситуации заместитель генерального директора ЗАО "МИАН" Павел Крылов видит тесное сотрудничество банков с авторитетными компаниями. Партнерство с девелопером, по его мнению, дает банку отличную возможность обкатки новой ипотечной программы и ее дальнейшего тиражирования. П. Крылов назвал три возможных схемы работы в новых условиях: ничего не менять, заключать предварительные договора-купли продажи или пользоваться вексельными схемами.

На сегодняшний день строительный рынок для банков является гораздо менее рискованной для вложения средств сферой, чем многие другие. Такую точку зрения высказал вице-президент КБ "Московский капитал" Алексей Коекин. Обоснование подобных выводов довольно просто - потребность в жилье и объемы строительства в столице пока еще не сопоставимы, рынок не заполнен, а значит, банкам должно быть выгодно и интересно финансировать строительные программы.

Одной из наиболее приемлемых схем работы на рынке недвижимости в новых условиях, по его мнению, могут стать облигационные займы с ипотечным покрытием. Подобной точки зрения придерживается и генеральный директор компании "Арт-Билдинг" Андрей Артюхин. Правда, он не преминул отметить, что, по мнению аналитиков, в нашей стране облигации - это не рыночный инструмент, а способ ухода от лимитов на заемщика. Тем не менее, выпуск облигаций может стать хорошим способом для компании укрепить доверие к себе, а также средством привлечения дешевых длинных денег. По его данным, на сегодняшний день столичный рынок недвижимости имеет 13 строительных компаний-имитентов. В их числе - Интеко, Су-155, Главмосстрой. По мнению А. Артюхина, облигации наиболее подходят для тех компаний, в стратегии которых предусмотрена работа по белым схемам, рассчитанная на стандарты западного рынка.

Догоним и перегоним?

Сможет ли рынок недвижимости в недалеком будущем достигнуть планки, установленной Президентом РФ Владимиром Путиным - выдавать более 1 млн. ипотечных кредитов в год? Приведя всевозможные аргументы и доказательства, все участники заседания МИКа дали твердый ответ - нет.

Так, президент международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев отметил, что средняя цена кредита сегодня - 20 тыс. долларов, а к 2010 году она может составить 40 тыс. долларов. Это означает, что ипотечная система должна собрать около 40 млрд долларов длинных денег, тогда как реальный потолок для нее - не более 2-3 миллиардов. Правда, по его мнению, положение может спасти принятие закона об ССК.

Депутат Госдумы Ирина Дмитриева считает, что возможность выдавать 1 млн. ипотечных кредитов может появиться только в том случае, если в ближайшие годы будет построено более 1 млн. квартир, то есть нынешние объемы жилищного строительства будут утроены. Однако при нынешней ситуации максимум, что можно ожидать от стройкомплекса, по ее мнению, - увеличение объемов на 50 процентов. Кроме того, необходимо обеспечить и 1 млн. потребителей ипотечных продуктов, то есть около 15 млн. россиян должны будут иметь доход более 300 долларов в месяц на члена семьи. Однако при том, что сегодня довольно активно идет процесс увеличения расслоения между социальными группами, на искомые показатели мы выйти не сможем.