Владимир АВЕРЧЕНКО: Доступное жилье для россиян - наша главная задача

Как уже сообщалось, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) выступило организатором конференции "Доступное жилье для россиян: перспективы". Она пройдет 29-30 июня в гостиничном комплексе "Президент-отель" в Москве.

По вопросам, которые будут обсуждаться на конференции, наш корреспондент попросил высказаться руководителя Росстроя Владимира АВЕРЧЕНКО.

- Владимир Александрович, все понимают, что круг задач, стоящих перед возглавляемым вами Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, достаточно обширен. И, тем не менее, не могли бы вы, условно говоря, назвать сверхзадачу. В чем заключаются задачи вашего ведомства?

- Главная задача возглавляемого мною агентства заложена уже в первом слове его названия- Строительство. Или, как говорили раньше, Созидание. Это миссия любого строителя во все времена.

Если же переводить разговор в более практическую плоскость, то наша ключевая задача - создание комфортных условий для проживания большинства населения страны. Удобство жилья влияет на поведение человека, в какой-то мере оно даже определяет его характер. Слегка перефразировав классика: "Люди-то они хорошие, да вот только квартирный вопрос их испортил". Так вот: сделать так, чтобы квартирный вопрос более не портил людей, и является нашей сверхзадачей.

Однако создание комфортного жилья - только часть дела. Вторая ее часть - сделать это жилье доступным для большинства населения. Просто построить комфортные дома - не проблема. Их уже и сейчас предостаточно Только стоят они пустыми: покупателей нет, поскольку цена высокая. А цены на жилье необходимо снижать. И делать это не в приказном порядке, надо модернизировать строительную отрасль. Модернизация отрасли неизбежно приведет к снижению себестоимости строительных работ и соответственно снижению цен на жилье.

- В каком состоянии сейчас находится строительная отрасль? По силам ли ей задача, о которой вы только что говорили?

- Сегодня строительный комплекс относится к разряду приоритетных отраслей экономики России. Именно ему во многом предстоит определять решение социальных, экономических и технических задач развития страны. Более того, строительная отрасль способна стать тем мотором, который придаст динамизм всей экономике России и поведет ее в нужном направлении.

Прежде чем говорить о конкретных показателях строительной отрасли, позвольте привести ряд цифр, наглядно демонстрирующих потребность населения России в жилье. В настоящее время, а очереди на получение жилья стоит почти 4,5 млн. семей, а желающих улучшить условия проживания - более 30 млн. семей, или свыше 60 процентов населения. При этом средняя обеспеченность жильем в России составляет примерно 19 кв. метров на человека. Для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. метров на человека, в Швеции - 40 кв. метров, в США - 70 кв. метров.

В настоящее время России для удовлетворения сложившейся потребности населения требуется порядка 1,5 млрд. кв. метров жилья. Чтобы к 2010 году наполовину удовлетворить названную потребность и обеспечить устойчивое предложение для другой части населения, необходимо обеспечить ввод 145 млн. кв. метров в год.

В 2004 году в стране был введен в эксплуатацию 41 млн. кв. метров жилья, что позволило улучшить жилищные условия 228 тысячам семей (или 5,2 процента). Рост объемов строительства относительно уровня предыдущего года составил 12 процентов. Аналогичная картина наблюдалась и в минувшем году. При таких темпах и при сохранении существующих механизмов развития сектора жилищного строительства мы можем ожидать введения в эксплуатацию в 2005 году лишь 43 млн. кв. метров, в 2007-м - 49,3 млн. кв. метров и так далее. А к 2010 году ввод жилья составит только 65 млн. кв. метров.

- А каковы перспективы дальнейшего строительного комплекса России?

- Если говорить тезисно, то в ближайшие годы строительному комплексу России предстоит развернуть широкомасштабную и активную инвестиционную деятельность, результатом которой должно стать резкое увеличение роста капитальных вложений в строительство, обновление производственного потенциала и материально-технической базы строительного комплекса. Все это позволит выйти строительной отрасли России на уровень ведущих зарубежных стран. Необходимо проводить политику, ориентированную на максимальное использование научно-технического потенциала строительного комплекса, выполнение программ энергоресурсосбережения, повышение конкурентоспособности строительной продукции, развитие государственной системы нормативных документов и стандартов. Одна из приоритетных задач на сегодняшний день - усиление конкурентоспособности российских строительных организаций, предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов на отечественном и зарубежных рынках подрядных работ. И, конечно же, надо обеспечить реализацию программы ипотечного кредитования населения на уже действующей и новой нормативно-правовой базе с учетом готовности региональных администраций реально участвовать в этом процессе.

Весь этот комплекс мер позволит значительно снизить стоимость строительства и эксплуатационных затрат на содержание объектов с одновременным повышением комфортности проживания а жилых домах. Тем самым будет решена главная задача - жилье станет доступным и комфортным.

- Есть ли уже какие-то практические шаги, предпринятые для реализации такой программы?

- Безусловно. Для этого уже предпринят целый ряд конкретных шагов. Правительством РФ в Государственную Думу России был внесен пакет из более двадцати законопроектов, которые должны оживить спрос на рынке жилья. В частности, внесены изменения в механизм налогового вычета го доходам граждан при сделках с недвижимостью. Этот механизм подвергся значительному упрощению. Отменяется налогообложение при продаже земли и жилых домов.

Вводится новый порядок налогообложения застройщика по земле, отведенной под строительство. После двух лет строительства ставка налога на землю резко возрастает. Если же застройщик уложился в двухлетний срок или же ему удалось сдать дом раньше, он получает частичный возврат уплаченного налога. Тем самым стимулируются темпы строительства.

- Много говорится об ипотеке как одном из самых эффективных способов решения проблемы доступного жилья и условии развития строительного бума в стране. Почему она пока не стала действенным рычагом? Есть ли в этом направлении практические шаги?

- В представленный правительством пакет включен и законопроект о жилищно-накопительных кооперативах. Из двух схем ипотеки - кредитной и накопительной - государственной поддержкой сегодня пользуется только первая. На наш взгляд, такое положение дел неоправданно. Анализ показывает, что число квартир, приобретенных в рассрочку, оказалось меньше в 6 раз, чем число квартир, приобретенных по жилищно-накопительным схемам. Хотя вторая может работать не менее эффективно при правильно организованной господдержке и тем самым стать дополнительным импульсом роста объемов доступного жилья.

Для стимулирования банковской системы ипотечного кредитования сегодня на законодательном уровне усиливаются залоговые права кредитора. Ряд мер направлен на снижение банковских рисков. Уменьшаются сопутствующие расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита: в частности, снижен в 5 раз (с 1.5 до 0,3 процента) размер госпошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки, отменяется госпошлина за государственную регистрацию договоров и за выдачу документа о данной регистрации.

Тем не менее, готов согласиться, что пока ипотека - это явление скорее виртуального характера. Она существует в основном на уровне разговоров и благих намерений. Доля квартир, приобретаемых с помощью кредитных схем, в общем объеме покупаемого жилья крайне мала. Она колеблется на отметке 5-7 процентов. Основная причина предельно проста - это достаточно высокий первоначальный взнос, а также достаточно высокая процентная ставка по ипотечному кредиту. Она составляет от 10 до 15 процентов. Очевидно, что без мер государственного характера ситуацию здесь не переломить. Необходимо создание целевых программ, например, льготного кредитования отдельных слоев населения, финансируемых из федерального бюджета.

- Не секрет, что рынок строительных работ предельно монополизирован. Возможно ли, пока он находится в таком состоянии, появление в стране доступного жилья?

- Да, такая проблема существует. И есть лишь один способ ее решения: на рынке строительства жилья должны появиться новые субъекты, или, как мы часто говорим, "игроки". А для игроков нужно, во-первых, поменять правила игры, а во-вторых, предельно упростить их. Как известно, сейчас организационный этап строительных работ неимоверно затянут. Иногда он занимает до 2 лет. Массу времени у строителей отнимают всевозможные согласования и разрешения. Они проходят свыше 40 инстанций, собирая несколько сот подписей. Мы просто обязаны минимизировать этот процесс и тем самым сократить строителям издержки.

Государственные организации в сфере строительства должны сконцентрироваться на подготовке площадок под жилищное строительство и градостроительной политике. Тем самым коммерческие структуры будут избавлены от наиболее тяжелых и затратных процедур. Одним из механизмов демонополизации строительного рынка должна стать продажа площадок под жилищное строительство на конкурсной основе. Причем такие конкурсы должны быть предельно публичными и прозрачными.

Снижение административных барьеров напрямую связано с построением открытого и доверительного диалога между государством и бизнес-сообществом. В конце июня Росстрой в "Президент-отеле" проводит научно-практическую конференцию "Доступное жилье для россиян: перспективы". К диалогу будут приглашены представители министерств и ведомств, главы субъектов Федерации, руководители крупнейших организаций строительной отрасли и банковской сферы Уверен в том, что конференция станет еще одним шагом в решении тех задач и проблем, которые сегодня особенно остро стоят перед строителями.

- В своих выступлениях вы неоднократно подчеркивали важную роль для строительной стратегии генеральных планов развития регионов. Насколько такие планы влияют на модернизацию строительной отрасли?

- Для экономики России в современных условиях чрезвычайно важны разработки по комплексному развитию и организации территории федерального и регионального уровня. Они способны стать базовой основой всех форм экономической, социальной и экологической деятельности, обеспечить устойчивое и безопасное развитие территорий. Система пространственного планирования успешно функционирует во всех странах Европы. России необходимо создать аналогичный механизм реализации пространственного планирования страны. Для этой цели крайне важна система прогнозирования и проектирования. При ее отсутствии в будущем неизбежны дополнительные затраты и социальной потери.

В качестве основополагающего документа специалисты предлагают Генеральную схему территориальной организации России. Такая схема обязательно должна быть подкреплена законодательно-нормативной базой и организационно-финансовыми документами. В один из таких документов должны войти предложения по территориальному градостроительному планированию России. Именно генеральные планы развития регионов могут стать базой перспективных программ развития строительной инфраструктуры и финансовых источников для их реализации.

Естественно, что такая работа потребует координации усилий целого ряда министерств и ведомств, консолидации ведущих градостроительных научных и проектных коллективов страны. Но то, что она внесет весомый вклад в модернизацию строительной отрасли, для меня является несомненным.