Национальный проект "Доступное жилье"

В среду в Москве началась двухдневная конференция "Доступное жилье для россиян: перспективы". Собравшиеся на нем представители власти и компаний, работающих на рынке недвижимости, констатировали, что отсутствие решения так называемого жилищного вопроса не только затрудняет личную жизнь граждан, но и тормозит развитие экономики страны. По мнению участников, исправить ситуацию можно только с помощью целого комплекса мер, направленных на развитие рынка недвижимости. В их числе увеличение государственного финансирования строительства жилья, развитие ипотеки и создание привлекательного инвестиционного климата для банков и населения.

В 2005 году жилищная тема стала настоящим хитом сезона. Еще никогда проблемы решения пресловутого жилищного вопроса не обсуждались так интенсивно на многочисленных мероприятиях и в кабинетах органов государственной власти. Однако пока дело продвигается со скрипом. В настоящее время за бортом рыночных отношений в жилищной сфере находится примерно 100 млн человек из 143 млн общего населения страны. Причиной этого являются, прежде всего, крайне низкие доходы большинства семей. Однако дело не только в отсутствии средств у значительной части населения. Оказалось, что принятый недавно новый Жилищный кодекс пока не работает в полную силу: конкретные механизмы по реализации многих его положений до сих пор не созданы. Да и региональные, и муниципальные власти с трудом адаптируются к новым правовым реалиям.

Исправить положение должен целый комплекс мер. Одной из "палочек-выручалочек" для бесквартирных граждан должна стать ипотека. Конечно, ипотека развивается: в прошлом году совокупный ипотечный портфель банков, стартовав с суммы 1,7 млрд рублей в 2001 году, подрос к концу прошлого до 30 млрд. В 2004 году было выдано всего 40 тысяч ипотечных кредитов, что все равно является мизерной величиной по сравнению с выдвинутой властями амбициозной целью вовлечения в этот процесс к 2010 году 1,5 млн человек в год. Сейчас по ипотечным схемам приобретается всего 1,5% процента жилья, а объем ипотечных кредитов в общем объеме ссуд, выдаваемых банками, не превышает 6%. К тому же рост ипотеки затронул только крупные города: так, в Москве выдается 60% всех кредитов.

Банковская система России пока что оказалась не готова динамично развивать ипотечные схемы. Около половины всех ипотечных кредитов выдается Сбербанком, а еще 20% - другими шестью крупнейшими банками. Сейчас ипотечные кредиты практически не стимулируют новое строительство. В прошлом году лишь 7% от их числа были потрачены на приобретение жилья в новостройках. Банки пока что боятся давать деньги под новое строительство, т. к. боятся различных неправовых трудностей со стороны властей еще на стадии нулевого цикла. Одним из выходов, снижающим риски и опасения участников рынка, должен стать перевод земельных участков, выделенных под строительство, в собственность инвесторов и компаний, работающих на рыке недвижимости. Тогда можно будет шире использовать такую общепринятую форму, как залог.

По мнению выступившего на конференции министра регионального развития РФ Владимира Яковлева, для стимулирования ипотеки необходимо не только принять целый ряд нормативно-правовых актов, но и простимулировать сам процесс ипотеки. В числе прочего он предложил увеличить срок кредитования до 20-30 лет, значительно снизить процентные ставки, а также снизить размер первоначального взноса за жилье примерно до 10%.

По всей видимости, государству придется выстраивать многоуровневую систему ипотечных финансовых институтов и механизмов. Для этого необходимо привлечь к организации ипотечных программ фонды накопительного страхования, долгосрочные сберегательные вклады и средства Пенсионного фонда, что позволит подключить к решению проблемы "длинные государственные и инвестиционные деньги". Это, в свою очередь, позволит государству переключится с поддержки непосредственно кредитов на обеспечение их государственными гарантиями. В числе прочих мер министр предложил принять специальный закон о потребительском страховании, создать маневренный жилищный фонд для граждан, на которых наложены взыскания по суду, а так же существенно упростить и ускорить систему регистрации сделок с жильем.

В то же время государство просто обязано задать стандарты качества в жилищной сфере. По словам заместителя председателя СФ Светланы Орловой, "всего 1,3 млрд рублей, отпущенные на жилье при нынешнем профиците бюджета, - это уже не смешно". По ее мнению, эти затраты вполне можно и нужно увеличить в следующем году на порядок. Она также пообещала исправить ситуацию, когда утверждаемые СФ законы "повисают" в воздухе. "Больше ни одного закона без соответствующего нормативного сопровождения принято не будет", - пригрозила сенатор.

Несмотря на все трудности, российский жилищный сектор набирает обороты. В некоторых регионах темпы ввода нового жилья уже превзошли прежние советские достижения. Так, в Санкт-Петербурге в прошлом году компании по строительству жилья вышли на лучшие показатели 70-80-х годов. Правда, по словам вице-губернатора города Александра Вахмистрова, на рынок оказал негативное воздействие недавно принятый ФЗ "О долевом участии в жилищном строительстве", который "отпугнул" 20% лиц, которые не нуждались в улучшении жилищных условий.

Потенциально жилищный сектор может стать мощным стимулом развития экономики России. В частной собственности у населения находится 40 млн земельных участков, на которых расположены 70 млн объектов недвижимости. Если к этому приплюсовать квартирный сектор, то окажется, что все это составляет значительную часть национального богатства страны. К тому же потребности населения в жилье велики: по существующим расчетам, потребности составляют 46% от нынешнего жилищного фонда. Однако в жилищной сфере создается пока что не более 1,5% ВВП, в то время как в США этот уровень составляет 53%, а в ЕЭС - 39% от внутреннего валового продукта.

Что касается России, то уже с 2006 года налог с объектов недвижимости будет исчисляться на основе кадастровой стоимости земли. Чтобы это произошло, дело осталось за малым: соединить землю с объектом недвижимости, а потом отдать это богатство на рынок. По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаила Мишустина, реализация этой и других мер позволит уже к 2010 году довести вклад рынка недвижимости в ВВП до 25%.