Новый Жилищный кодекс: всеобщая кондоминизация

В целом новый Жилищный кодекс можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом советских времен. Однако он содержит ряд принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

Основным способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК будет приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотаций и т. д.). Примерно 20% составит арендное жилье для малоимущих и нуждающихся. В результате 80% жилья в России будет находиться в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в зарубежных странах доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля жилья в собственности составляет в среднем 50% (в Германии — 40%, в Швеции — 43%, в Голландии — 45%), остальные 50% — арендное жилье: около 40% — аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% — социальная аренда (муниципальный арендный дом).

Согласно новому ЖК, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться комплекс недвижимого имущества вместе с земельным участком, жилые и нежилые помещения в котором находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество — в общей долевой собственности. Фактически этот вид жилья соответствует понятию «кондоминиум», и, хотя этот термин был почему-то изъят из законодательства, в дальнейшем мы будем употреблять именно его, как наиболее адекватный. Органом управления в таком доме новый ЖК предусматривает общее собрание собственников.

Российский многоквартирный дом сегодня (это закрепляется в новом ЖК) представляет собой конгломерат разнородных собственников и нанимателей, которые, как показывает практика, не способны объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), который способен эффективно представлять и защищать интересы владельцев. Остальные девять не могут функционировать самостоятельно и в той или иной степени управляются органами местной власти.Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум — это не просто дом с несколькими собственниками, это особый способ владения и управления жилым домом, «коллективная» форма собственности. Известно, что коллективная собственность не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения — их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% — другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, частный доходный дом, муниципальный арендный дом.Многоквартирный дом — проблема не строительная и не финансовая, а правовая и социальная, форма собственности на квартиру никак не влияет на эффективность управления, главное — это форма собственности на весь дом в целом. В результате в городах России формируется крупный (до 70–80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, управляемых местной властью. Это снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом. Существуют принципиальные различия в структуре собственности городских жилых домов в России и в зарубежных развитых странах.

Новый ЖК проникнут идеей кондоминиума как основы всей жилищной системы России, что явно расходится с мировой практикой. За бортом ЖК остается частный доходный дом — наиболее эффективный рыночный вид жилья — и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50%, а в крупных городах — до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена) жилья. Российский конгломерат собственников (кондоминиум без ТСЖ) — жилье еще менее эффективное, чем государственное, а ведь основной целью реформы ЖКХ было уйти от неэффективной госсобственности. В результате мы целенаправленно переходим к еще менее эффективной форме. Очевидно, что в таком конгломерате проблемы ЖКХ своего решения не найдут.

Надо отметить, что и в зарубежных развитых странах иногда появляются низкоэффективные кондоминиумы, но в рыночной среде они быстро деградируют, превращаясь в трущобы. Такой сценарий является нежелательным ни для властей, ни для жильцов, ни в целом для города. Чтобы это предотвратить принимаются специальные меры, в том числе законодательного характера. В России же низкоэффективный кондоминиум официально становится основой всей жилищной системы.Явно напрашиваются параллели со всеобщей коллективизацией сельского хозяйства в 30-х годах XX века, когда в качестве единственной формы сельхозяйственных предприятий искусственно насаждались коллективные хозяйства — колхозы, которые в силу специфики коллективной собственности в большинстве своем были убыточными. Результатом такой политики был тяжелейший кризис отрасли, не преодоленный до сих пор, голод миллионов людей, разорение деревни. Новый ЖК начинает вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере, очевидно, с теми же результатами и последствиями.

Итак, только 10–20% кондоминиумов могут функционировать эффективно. Но этого мало, принимаются меры, чтобы снизить и эти невысокие проценты. Новый ЖК допускает в многоквартирном доме-кондоминиуме добровольность участия жильцов в ТСЖ, ликвидацию ТСЖ, а также смешение форм собственности (социальные квартиры, купленные по дотации, социальный наем, коммерческую аренду, а также собственников жилых и собственников нежилых помещений). В таком доме соберутся под одной крышей люди разного социального, культурного, финансового уровня, что будет являться источником сильнейшего социального и психологического дискомфорта. Очевидно, в таких условиях настоящий, эффективный ТСЖ будет редким событием, а типичным явлением — кондоминиум в виде колхоза в худшем смысле этого слова, где нет хозяина, где все общее, а значит, ничье, где никто ни за что не отвечает и ни с кого ничего не спросишь. Думается, что времена, когда дом был государственным, то есть был хоть какой-то хозяин, мы будем вспоминать с ностальгией.

Как записано в новом ЖК, для выбора способа управления многоквартирным домом должно собираться общее собрание собственников, в противном случае орган местной власти назначает дому управляющую компанию. Не вызывает сомнений, что в 99% наших домов никаких общих собраний проведено не будет, поэтому им назначат в качестве управляющей компании прежний ДЕЗ или РЭУ. Для жильцов этих домов ровным счетом ничего не изменится. Правда, есть возможность выбрать в качестве управляющей компании частную фирму. Изменится ли в этом случае что-либо к лучшему? Вряд ли.В странах с развитой рыночной экономикой управление своей собственностью осуществляет всегда собственник — либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (физическое лицо) или управляющей компании (юридическое лицо). Если собственник следит за работой управляющего (управляющей компании), то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять этой собственностью уже в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны нам из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину — хозяину, половину — в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет «рулить» многоквартирным домом частная фирма под «присмотром» чиновников.

Как решаются эти проблемы в зарубежных развитых странах? Во-первых, там существует большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т. е. коммерческий наем — эффективный рыночный вид жилья, способный «вытащить» реформу ЖКХ. Он перспективен для России — ведь из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в России во второй половине XIX века именно по этой причине, практически все многоквартирные дома были частными доходными.

Особенность данного вида жилья — широкий спектр предложения: от дорогого элитного жилья в центре до дешевого на окраинах, что позволяет быстро решить жилищные проблемы массовым категориям граждан (военные, учителя, врачи — работники бюджетной сферы, молодые семьи и т. д.). Наличие достаточно большого сектора частного арендного жилья позволит снизить спрос и, соответственно, цены на жилье в собственность.

Во-вторых, существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов, т. е. жилых домов для коллективного владения и управления, которые не допускают смешение форм собственности (не должно быть социальных квартир и посторонних собственников нежилых помещений). Все владельцы жилья полностью оплачивают услуги ЖКХ, дом функционирует ислючительно на рыночной основе — бездотационно и без участия местных властей.

В-третьих, все социальное жилье (т. е. дотируемое из бюджета) только одного вида — квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, муниципальная собственность, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, квартплата дотируется из бюджета. Существует критерий малоимущего — как правило, это когда доход на одного члена семьи меньше половины среднедушевого по муниципальному образованию. Очередники — только малоимущие, которые могут претендовать на квартиру в муниципальном доме. Малоимущий не должен становиться собственником жилья. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена только сектором муниципального жилья, допускается льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья (но не дотация). Не существует дотаций на квартплату и ЖКХ-услуги в домах других форм собственности (что предусмотрено в новом ЖК).

Новый ЖК уводит нас далеко в сторону от правильного пути, на исправление ошибок потребуются многие десятилетия.

Дата публикации: 10:36 04 июля 2005

Источник: bpn.ru