Рынок ипотечного кредитования в Петербурге остается в зачаточном состоянии

Рынок ипотечного кредитования в Петербурге остается в зачаточном состоянии. Толчком к его полноценному развитию могут послужить не административные меры, а серьезные перемены в экономике на макроуровне.

Первый год работы Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА) не привел к результатам, на которые рассчитывала в начале 2004 года губернатор Валентина Матвиенко. В 2004 году, напомним, была поставлена задача с помощью ипотеки обеспечить квартирами 1,5 тыс. петербуржцев. Несколько сотен горожан действительно воспользовались жилищными кредитами, но это никак не связано с запуском городской ипотечной программы.

Ставка на проигрыш

Не меняется ситуация и в этом году. По свидетельству банков-партнеров СПбИА, которые ведут сопровождение сделок и впоследствии рефинансируются агентством, число выданных кредитов в рамках городской программы пренебрежительно мало. Потенциальные клиенты недовольны большим объемом документов, которые нужно собрать для получения займа, и высокой процентной ставкой (сейчас она составляет 14% в рублях). Однако большинство обращающихся в банки - партнеры СПбИА до стадии сбора документов не доходят: они практически не знакомы с механизмом работы агентства.

"Мы подписали соглашение с СПбИА еще в октябре прошлого года, но, несмотря на обрушившийся поток обращений, кредитов на покупку недвижимости выдано немного, - отмечает директор Северо-Западного регионального центра банка "ТРАСТ" Феликс Блинов. - В действительности качественные характеристики спроса оказались гораздо более низкими, чем ожидалось. Люди, обращаясь в банк, чаще всего имеют лишь поверхностные знания об ипотеке и условиях ее предоставления. И хотя информация представлена на сайтах банка и агентства, зачастую этот канал коммуникации является неудобным или недоступным. Поэтому на данный момент мы не можем расценивать ипотеку как прибыльное направление работы нашего банка".

Утроение нуля

Наблюдатели отмечают, что "ипотечный коммунизм" в отдельно взятом городе благодаря специально созданной государственной компании невозможен в принципе и основной движущей силой развития этого инструмента станут собственные программы банков по жилищному кредитованию населения. По оценкам самих банкиров, с начала года займами для улучшения жилищных условий воспользовались еще несколько сотен петербуржцев, однако на долю классической ипотеки (под залог квартиры на вторичном рынке) приходится менее трети выданных кредитов. В основном используются другие инструменты - кредит на неотложные нужды Сбербанка (его максимальный размер - 20 тыс. долларов), кредиты на приобретение жилья в строящемся доме, на оплату первого взноса при долевом строительстве и т.п.

Большинство банков, имеющих собственные ипотечные программы, рассчитывают в нынешнем году удвоить и даже утроить свои портфели по жилищным кредитам. "Если в прошлом году мы выдали 60 кредитов на общую сумму 2,5 млн долларов, то только за пять месяцев нынешнего года - 120 кредитов на 4 млн долларов", - говорит заместитель руководителя коммерческой дирекции Промышленно-строительного банка Дмитрий Андреев.

По словам главы представительства Национальной ипотечной компании (дочерняя структура Национального резервного банка) в Санкт-Петербурге Натальи Бочек, в 2004 году в городе на Неве компанией было выдано 73 жилищных кредита на общую сумму 3 млн долларов, а за первое полугодие 2005 года - 90 кредитов на 4 млн долларов. В этом году петербургский филиал НРБ рассчитывает довести размер ипотечного кредитного портфеля до 10 млн долларов.

Как видно из этих данных, высокие показатели относительной динамики базируются на крайне низких абсолютных цифрах прошлого года. Что неудивительно: большинство банков приступили к развитию ипотечных программ именно в прошлом году, и далеко не с 1 января.

Доходы не позволяют

В формулировке главной причины медленного развития ипотеки банкиры единодушны - это низкий уровень доходов населения. В городе практически не осталось банков, для которых справка об официальных доходах - догма, поэтому речь идет не об официальных доходах (подтверждаемых справками и учитываемых органами госстатистики), а о реальных. Уровень этих доходов более чем 90% петербургских семей пока не позволяет накопить первоначальный взнос для получения кредита (обычно он составляет 20-30% стоимости жилья), а многим не позволяет и обслуживать ипотечный займ (банки требуют, чтобы на выплату кредита заемщик вместе с созаемщиками тратили не более 40% месячного дохода).

"Более 60% семей Петербурга не удовлетворены своими жилищными условиями, но зачастую их потребность в жилье не подкреплена покупательной способностью. Поэтому, по нашим оценкам, в ближайшие пять лет только 8% из них имеют возможность приобрести жилье за счет доходов и накоплений, - отмечает Наталья Бочек. - Если учитывать текущие цены на рынке недвижимости, средняя сумма кредита на двухкомнатную квартиру (без учета процентов) составляет 50 тыс. долларов. Чтобы рассчитываться по такому кредиту 10 лет, ежемесячно нужно откладывать около 420 долларов. Значит, для нормального существования ежемесячный доход семьи должен быть не меньше 1,5 тыс. долларов на протяжении всего срока".

Административные меры опасны

В отличие от соседней Латвии, где власти начали борьбу с неконтролируемым развитием дешевой ипотеки, российские власти, наоборот, ведут борьбу (правда, больше словесную) за доступность этого инструмента решения жилищной проблемы. Но, по мнению большинства банкиров, ипотека может стать доступной для широких слоев лишь при условии макроэкономической стабилизации в стране - общем росте экономики и, как следствие, повышении уровня жизни людей. Любые административные меры по стимулированию ипотеки будут приводить лишь к локальным результатам, а некоторые из них даже опасны.

Так, более или менее заметное снижение банковских ставок при нынешнем уровне инфляции возможно только за счет бюджетных вливаний (например, путем частичного субсидирования ставки заемщику), но по сути это будет скрытая финансовая господдержка строительной отрасли. И вовсе не факт, что эта поддержка приведет к снижению цен на рынке жилой недвижимости: опыт последних лет показывает, что ценообразование в сегменте жилья формируется по особым законам, не всегда связанным с балансом спроса и предложения. Более того, искусственное стимулирование спроса может, напротив, вызвать рост цен.

Без общей экономической стабилизации невозможно добиться и появления у банков долгосрочных денежных ресурсов. Сейчас банки выдают ипотечные кредиты на 10 и более лет во многом на свой страх и риск, надеясь в будущем перекредитоваться. И искусственное увеличение спроса на ипотечные кредиты либо заставит банки отказывать потенциальным заемщикам, либо ухудшит структуру их баланса.

"Ипотека имеет смысл при кредитовании на срок от 10 лет, а у большинства банков таких возможностей нет, - рассуждает глава петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Таким образом, следует активнее вовлекать средства инвесторов, пенсионных и других фондов, т.е. привлекать "длинные" деньги. В настоящее время ресурсы сроком свыше трех лет составляют не более 5-6% банковских пассивов".

"Для того чтобы размещать "длинные" деньги, нужно иметь возможность их привлекать, - подчеркивает заместитель председателя правления АО "МДМ-банк Санкт-Петербург" Елена Угрюмова. - Это вопрос доверия и государству, и банковской системе. В мировой практике подобная проблема решается путем выпуска ипотечных ценных бумаг с длинными сроками, низкими процентными ставками, высоким уровнем надежности".

Одних законов мало

В прошлом и начале нынешнего года на федеральном уровне были приняты важные законы, призванные подстегнуть развитие ипотеки. В частности, упрощены процедуры, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, упрощены операции с закладными, признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсного резерва организации-должника и т.п. Однако, во-первых, наличие законодательной базы само по себе, без создания экономических условий, не способно подтолкнуть развитие ипотеки. А во-вторых, как это часто бывает в России, снятие одних административных барьеров сопровождается появлением новых.

"Сроки государственной регистрации договоров в последнее время существенно увеличились, что негативно влияет на развитие ипотеки, - замечает Елена Угрюмова. - Кроме того, мы столкнулись со сложностями во взаимоотношениях с нотариусами: некоторые из них не желают удостоверять договоры, составленные не по предлагаемой ими форме, а некоторые необоснованно завышают стоимость услуг".

"На европейском и американском рынках законодательная база уже давно отлажена. Но там многие вопросы регулируются не только законодательством, но и деловой практикой, обычаями. У нас пока этого нет, все только начинает складываться. Менталитет российских граждан таков, что многие заемщики предпочитают, экономя на комиссии за банковский перевод, взять чемодан с деньгами и лично отдать их продавцу жилья. Понятно, что такую форму работы вряд ли можно назвать цивилизованной и тем более безопасной", - полагает генеральный управляющий петербургским филиалом Международного московского банка Александр Конышков.