Квартиры без чудес

Ситуация на рынке недвижимости волнует всех и каждого: у кого-то квартирный вопрос не решен, кто-то мечтает о расширении жилплощади или приобретении загородного домика, кого-то заботят проблемы ипотеки, приватизация квартиры, перспективы жилищных кооперативов. Об основных тенденциях на рынке жилья в столичном регионе нам рассказывает председатель Совета директоров крупнейшей московской инвестиционно-риэлторской компании Григорий КУЛИКОВ.

— Каковы особенности сегодняшнего состояния рынка недвижимости в столичном регионе? Отличается ли этот рынок от того, каким он был, к примеру, 10 лет назад или год назад?

— Конечно, отличается. Рынок, на мой взгляд, находится в стадии стабильного развития и роста. При этом я имею в виду не цены на недвижимость, а объем операций на рынке. Еще несколько лет назад мы в компании пришли к твердому выводу, что наступила эра просвещенного потребителя. Наивные Лёни Голуб-ковы, которые верили, что дорогую вещь можно получить дешево, если не бесплатно, остались в прошлом. Сегодня потребитель уже достаточно подготовлен, чтобы разделять для себя продукты на рынке недвижимости по качеству и цене, выбирая самые подходящие варианты. Люди стали более образованными, информированными и в массе своей более реалистичными. Это привело к формированию новых тенденций. Во-первых, за последний год на рынке недвижимости установились относительно стабильные цены: они слегка растут, но этот рост, скорее, связан с инфляционной и валютной составляющими. Во-вторых, если еще года три назад рынок недвижимости в Москве и Московской области был одновалютным — исключительно долларовым, то сейчас на нем активно используются расчеты в долларах, евро, рублях, да еще и в смешанных валютах. Замечу, что себестоимость строительства сегодня практически вся рублевая, кроме отдельных объектов особо высокой ценовой категории, где используется много импортных материалов.

— Последнее время частенько возникают разговоры о том, что цены на московское жилье изрядно завышены и вот-вот произойдет обвал. Насколько оправданны эти слухи?

— Это, на мой взгляд, не более чем спекуляции. Конечно, у каждого свой хлеб. Журналисты и политики, порой, из каких-то своих соображений заявляют о грядущих катаклизмах на рынке недвижимости. Застройщики и риэлторы тоже иногда нагнетают обстановку: мол, покупайте жилье сейчас, завтра — подорожает. Но если посмотреть на рынок с точки зрения макроэкономики, то логика его развития становится куда более очевидной. С одной стороны, наверное, любому понятно, что качественного жилья в стране не хватает. С другой стороны, сегодня само состояние жилого фонда близко к ужасному. То, что у нас пока не все рушится, это, к сожалению, вопрос временный. Изношенность жилья — высочайшая, в связи с чем какие-то объекты неизбежно будут признаваться аварийными, отселяться, сноситься. Соответственно, можно констатировать факт, что сегодня катастрофически низкий уровень обеспеченности жильем. Известно, что страна нуждается ежегодно во вводе примерно 140 млн. кв. метров жилья. В прошлом году было введено всего около 40 млн. — менее трети от необходимого. А раз налицо острейшая нехватка жилья, значит, цены на него обвалиться не могут.

Я бы сюда еще добавил объективный рост себестоимости строительства и эксплуатации. Скажем, рост тарифов на электроэнергию, естественно, удорожает строительство. Если говорить о московском регионе, есть еще один аргумент в пользу того, что цены не упадут. Понятно, что здесь, в мегаполисе, наблюдается большой отрыв по доходам от остальной страны: Москва — весьма высокообеспеченный город. Ближайшее Подмосковье — тоже. И когда говорят об отсутствии платежеспособного спроса, во многом здесь есть элемент лукавства.

— Это как-то влияет на структуру предложения на рынке недвижимости?

— В Москве, по официальным данным, строится 4 млн. кв. метров в год. Но надо учитывать, что жилой объект, сданный госкомиссии и реально заселенное жилье — это не одно и то же: оформление в собственность квартир у нас иногда затягивается на годы. Если говорить о вторичном рынке жилья, то там нормальное предложение составляет примерно пятикратный объем среднемесячного оборота. Это не значит, что квартира непременно должна экспонироваться на рынке 5 месяцев. Просто многие продавцы выходят на рынок с целью прощупать, изучить спрос, прицениться, а вовсе не обязательно для того, чтобы продать объект с первого выставления. Для такого огромного рынка, как московский, — это нормально. Сегодня в среднем в Москве совершается порядка 7.5 — 8 тысяч сделок на вторичном рынке жилья в месяц. Нормальный объем предложения на рынке — 35 — 40 тысяч объектов. Были времена, когда месячное предложение составляло всего 14 тысяч квартир: тогда они просто сметались, цены росли каждый день, и их рост доходил до 40% в год...

— Вы имеете в виду 90-е годы?

— Не только. Можно вспомнить несколько периодов такой нестабильности. Это, безусловно, 1992 — 1994 годы, это и 2003 год, когда долгое время сохранялась подобная ситуация. На самом деле такой галопирующий рынок никому не удобен, что бы ни говорили риэлторы. Потому что создается ситуация нервозности, которая отрицательно влияет как на покупателя, так и на продавца.

— Ваша компания вот уже полтора десятка лет успешно справляется со всеми поворотами и скачками рынка недвижимости, при этом по праву считаясь одним из его лидеров. Благодаря чему это удается?

— Основное, наверное, — это клиентоориентированный подход. Важнейший элемент философии нашей компании — полная ответственность перед потребителем: юридическая, финансовая, какая угодно... Это позиция, которой мы безоговорочно придерживаемся с момента начала нашей деятельности на рынке. Что касается сделок, по которым у нас существуют какие-то сомнения в правовом статусе квартиры, — мы либо предпринимаем конкретные, иногда длительные и дорогостоящие усилия по исправлению этого статуса, либо отказываемся от сделок с такими объектами и категорически не рекомендуем клиенту их приобретать, потому что риски весьма велики. Мы не можем взять на себя такие же обязательства на первичном рынке по простой причине: деньги за будущий продукт получает застройщик, и поэтому давать гарантии вместо застройщика мы в полном объеме не можем. Хотя в тех случаях, когда мы выступаем инвесторами строительства, мы берем на себя всю ответственность.

Одна из важнейших для нас ценностей — доверие в самом широком понимании этого слова: доверие сообщества по отношению к нашей компании, доверие внутри компании к сотрудникам, доверие наших клиентов. Замечу, что на рынке недвижимости иное и невозможно: хотя бы потому, что часть оплаты здесь происходит до окончательного получения услуги.

— А понятие открытости играет какую-то роль в философии Вашей компании?

— Открытость — понятие многозначное. Компания была всегда открыта перед коллегами, профессиональным сообществом. Еще в 1994 году мы стали инициаторами коллективного профессионального обучения специалистов на рынке недвижимости. Показательно и то, что сегодня внутри нашей компании работают на ведущих постах очень много бывших руководителей самостоятельных риэлторских фирм. Очевидно, именно атмосфера открытости и доверия заставила объединиться людей, которые раньше жестко конкурировали на рынке.

Другая сторона — открытость перед потребителем, когда мы говорим о системе формирования цены и комиссии за риэлторскую услугу. Здесь существует определенная эволюция на рынке. Слова «посредник», «спекулянт» еще 15 лет назад были, безусловно, ругательными. Стереотип этот в известной степени сохраняется и сегодня. Правда, многие уже понимают, что слово «спекулянт» применительно к бирже означает то же самое, что «коммерсант». Да и обычный магазин, куда мы приходим за продуктами, — тот же «спекулянт», или посредник между производителем и потребителем.

Риэлтор работает на комиссии, и это общепринятая норма. Современный потребитель услуги — это человек, который крайне дорожит своим временем и стремится избавиться от каких-то отрицательных эмоций за деньги, которые он готов за это заплатить. В принципе, он способен и сам купить или продать квартиру — никаких проблем: заходите в интернет, ищите варианты, обзванивайте знакомых, приценивайтесь... Другой вопрос, сколько вы потратите времени, сил и эмоций и насколько вы к этому готовы? И тут оказывается, что подобные вопросы удобнее, проще и эффективнее решать с помощью риэлтора. Особенно когда речь идет о сложных сделках: например, о продаже одной квартиры и покупке другой.

— Какие наиболее перспективные сегменты рынка Вы выделяете для Вашей компании?

— По меркам рынка недвижимости «МИЭЛЬ» — очень крупная компания. Поэтому у нас существует несколько относительно самостоятельных направлений. Сегодня наиболее перспективными для нас являются ипотека, загородные жилые объекты, а также развитие коммерческой недвижимости. Весьма интересно также управление объектами недвижимости: хотя это и не риэлторская услуга, но мы к ней естественным образом подошли, потому что построили несколько загородных коттеджных поселков, сдали их в эксплуатацию, они уже заселены, и теперь ими нужно управлять. Традиционные направления, в которых мы лидируем уже много лет — и по оборотам, и по технологиям, и по качеству сервиса, — это вторичный рынок жилья и аренда. На вторичном рынке мы занимаемся городским жильем (обычные квартирные дома), загородным (поселки, коттеджи) и элитным. На сегодня для нас рынок вторичного жилья и аренда — те самые сегменты, которые обеспечивают компании определенную стабильность и позволяют развиваться поступательно.

— Раз в числе своих приоритетов Вы упомянули ипотеку, не могу не спросить: как Вы относитесь к недавно принятому пакету законов, направленных на формирование рынка доступного жилья?

— Я бы сказал, что законодательная база теперь стала значительно лучше, чем была. Поэтому я, конечно, одобряю появление этого пакета и те изменения, что он принес на рынок. Но следует учитывать: Россия очень большая страна. И это, наверное, основная проблема для всех нормативных актов: когда пишутся законы, ориентированные на правовое поле всей России, не всегда берется во внимание, что рынок недвижимости везде очень разный. И понятие «доступное жилье» в разных регионах — подчас разительно отличается друг от друга. Не всегда под словом «доступное» следует понимать «дешевое». Безусловно, некоторыми параметрами себестоимости жилья можно управлять, но в целом чудес не бывает: жилье от принятия даже очень хороших законов вмиг не подешевеет.

— Значит ли это, что ипотека не сможет выполнить ту задачу, которую на нее возлагает государство, — сделать жилье доступным?

— Хорошо известна история возникновения и развития ипотеки в разных странах. Она говорит о том, что ипотека, безусловно, прогрессивный инструмент для рынка недвижимости. Если рассуждать упрощенно, существуют американская и европейская ипотечные модели. У нас как-то исторически сложилось, что под ипотекой в России понимают именно американскую модель. При том, что к Европе-то мы поближе будем, и право у нас континентальное, а не англо-саксонское. Если говорить об объемах ипотечных кредитов, выданных всеми российскими банками, то, скажем, в прошлом году в России эта сумма превысила 1 млрд. долларов, из которых не меньше половины пришлось на Москву. Много это или мало? Каждый год объемы ипотечных кредитов как минимум удваиваются. В 2001 году их было выдано на 56 млн. долларов, В 2002-М — 2б0 МЛН., В 2003-М — 500 млн. В 2005 году мы также ожидаем примерного удвоения. По крайней мере, в Москве есть все предпосылки того, что объем ипотечного кредитования превысит 1 млрд. долларов. Динамика неплохая, но если говорить о потребностях рынка и уровне платежеспособности населения, то этого явно недостаточно. Тому есть свои причины — и законодательные, и макроэкономические. Тем не менее ипотека будет развиваться, я в этом уверен. И на самом деле, не так много преград на ее пути, как кажется. Приведу такой пример: многие скептики сегодня сетуют — мол, если заемщик прекратил выплачивать кредит, то с ним ничего не сделаешь, никуда не выселишь! Эта проблема — миф от начала до конца. Существует реальная статистика банков — лидеров ипотечного рынка, и она свидетельствует: сегодня практически нет невозвратов, люди платят исправно! Есть лишь единичные случаи задержек платежей со стороны заемщиков. Если говорить об истории последних лет, в странах бывшего социалистического лагеря — в Чехии, Польше, Литве, Латвии, Эстонии — мы наблюдаем очень высокий уровень развития ипотеки. Там около 80 — 90% сделок на рынке недвижимости производится с привлечением ипотечных кредитов. При этом уровень ставок мало где превышает 7% годовых.

— Придем ли мы к подобным цифрам?

— Придем, но не быстро. Тут много разных причин, но главное, мы идем в правильном направлении. Безусловно, существует тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Наши исследования — а мы работаем с ведущими столичными банками, выдающими кредиты на жилье, — показывают, что средняя ставка по ипотечным кредитам в Москве — и — п,5% годовых. Для Московской области чуть больше — примерно 12,2%. Эти ставки пока высоковаты и отнюдь не способствуют бурному развитию ипотеки. Но факт, что они снижаются. Здесь очень, важна роль государства — в первую очередь с точки зрения обеспечения гарантий, в том числе правовых. Институт регистрации по месту жительства, институт опеки, безусловно, тормозят развитие ипотеки. Существуют какие-то анахронизмы в современном российском праве, и мгновенно от них не избавишься. А какие-то факторы торможения создаются и сегодня. Например, пресловутый 214-й Закон о долевом участии в строительстве и его ближайший «брат» — Закон о кооперативах. Решили защитить эту категорию потребителей на рынке жилья от застройщиков, но так защитили, что теперь к ним уже и приблизиться невозможно.

— Какими критериями Вы бы посоветовали пользоваться клиентам при выборе агентства недвижимости?

— Как это ни странно, в первую очередь — эмоциональными: «нравится — не нравится». Если клиенту кажется, что агентство соответствует его уровню, вызывает у него доверие — этого вполне достаточно, чтобы сделать выбор в его пользу. Вообще говоря, риэлторская услуга очень персонализирована. И когда каждому клиенту предлагаются какие-то стандартные заготовки — это неправильно. Скажем, часто говорят: надо посмотреть, является ли то или иное агентство членом какой-нибудь гильдии или ассоциации, и тогда уже принимать решение. Конечно, если фирма входит в какое-то известное объединение, — это плюс. Но надо честно сказать: увы, это не гарантия получения качественной услуги — бывает всякое. Точно так же, как и совет обращаться в сертифицированную фирму — не решающий критерий. Разумеется, в этом случае, если вы останетесь недовольны, вам будет куда пожаловаться. Но когда вы выбираете риэлтора, меньше всего вы, наверное, думаете о том, куда потом на него можно будет пожаловаться. Поэтому повторюсь, главный критерий — эмоциональный. Сегодня большая часть потребителей имеет доступ в интернет: зайдите на сайт компании-риэлтора, посмотрите, как она себя представляет, попробуйте оценить полноту и качество информации, удобство навигации — и вы поймете, ориентированы ли ее услуги в первую очередь на клиента или на сделку. Можно провести пару-тройку сеансов поиска на разных серверах, посмотреть отзывы о компаниях. Существует масса всевозможных форумов, где можно вычитать о компаниях разные оценки. Заходите на сайты, обменивайтесь информацией с друзьями, выбирайте. Каждому ведь нужно свое — кому-то подавай крупнейшую компанию с самым громким именем, а кто-то предпочтет маленькую, «семейную» фирмочку. Слоган, который мы давно применяем в нашей компании — «Нас рекомендуют друзьям», — вот главная мысль, которой, на мой взгляд, стоит руководствоваться.

Компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» основана 17 октября 1990 года. В настоящий момент является одной из крупнейших и опытнейших риэлторских компаний России. Общее количество офисов компании сегодня достигло 38. «МИЭЛЬ» обладает обширной информационной базой, в которой постоянно находится более 12 000 предложений, преимущественно эксклюзивных. Только за прошедший год при непосредственном участии компании было реализовано более 1 млн. кв. м. жилья на общую сумму около 1,4 млрд. долларов. За год при помощи компании улучшили свои жилищные условия 43 228 семей. За период с 1 апреля 2004 года по 31 марта 2005 года в «МИЭЛЬ» было заключено 760 сделок с привлечением ипотечных кредитов - это самый высокий результат среди всех брокерских компаний России, работающих на рынке ипотеки. Один из новых инвестиционных проектов — жилой комплекс «Приват Сквер», инвестиционно-девелоперских — коттеджный поселок класса «де люкс» «M.O.N.A.K.O.V.O».

БИОГРАФИЯ

КУЛИКОВ Григорий Львович — председатель Совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Родился в 1962 году в Москве. Имеет два высших образования: Институт электронного машиностроения (специальность математик) и Московская государственная юридическая академия. Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), возглавляет Комитет по связям с общественностью и СМИ. В 2000 году за выдающийся вклад в развитие российского рынка недвижимости получил звание «Почетный член РГР». Ведет активную преподавательскую деятельность. По итогам исследования издания «Коммерсант-Деньги» признан одним из самых профессиональных менеджеров России. Увлечения - путешествия, музыка, авторская песня.

Дата публикации: 15:10 04 июля 2005

Источник: bpn.ru