Застройщиков не берут в долю

Закон о долевом строительстве грозит разорить мелких и средних застройщиков. Банки отказываются нести с ними солидарную ответственность перед покупателями квартир и не выдают кредиты под залог инвестиционных контрактов. Но так продается большинство квартир в строящихся домах.

Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря в пакете законов о развитии рынка доступного жилья. Строители сразу приняли его в штыки: по их мнению, документ поставил застройщиков в зависимость от дольщиков. Оказалось, что не только от них, но и от банков, которые теперь должны нести с застройщиками солидарную ответственность. Брать на себя такие риски банкиры не хотят, и большинство из них попросту отказались давать строителям деньги под залог инвестиционных прав.

Условия кредитования для застройщиков заметно ухудшились, жалуется представитель компании “Сити — XXI век” Сергей Лядов: банк готов финансировать только тех, кто не привлекает средства дольщиков. Закон о долевом участии лишил застройщиков значительной части денег физлиц, покупавших квартиры на стадии строительства, и им пришлось эти средства заменять банковскими кредитами, объясняет старший партнер компании “Кредитконсалтинг” Юрий Истомин. По оценке директора департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о $1,2 млрд в год, которые люди тратили каждый год на покупку квартир на начальной стадии строительства.

Главные кредиторы столичных строителей — Сбербанк и Внешторгбанк сейчас выдают деньги только по старым договорам, заключенным до вступления в силу закона, сетуют московские строители. В самих госбанках это не комментируют. А начальник департамента по развитию московской сети МДМ-банка Максим Першин опровергает уверения своих клиентов-строителей в том, что они повысили ставки по кредитам: “Мы всегда котировали ставку в зависимости от позиции клиента на рынке и рисков, которые мы видели в проекте. Принятие закона не повлияло на кредитование строителей в нашем банке”. “Наш банк полностью закрыл лимиты на кредитование строительной отрасли под залог инвестправ. Мы готовы кредитовать только под залог уже построенной коммерческой недвижимости”, — говорит начальник отдела корпоративного кредитования Банка корпоративного финансирования Сергей Павлов. “Я не знаю ни одного банка, который выдал кому-то серьезный кредит под обеспечение инвестиционных прав и ордер на строительство. Либо кредиты могут даваться опосредованно — под залог другой недвижимости”, — сказал гендиректор “Ведис Групп” Игорь Кузнецов.

Из-за возросшего спроса на кредиты банки увеличили ставки по всем видам кредитования строительства жилья. Если до принятия закона большинство банков выдавало строителям кредиты максимум под 14% годовых в валюте, то сейчас ставка составляет 20-25%, утверждает Истомин. Ставки по кредитам строительным организациям выросли, подтверждает начальник отдела вексельных операций и андеррайтинга СДМ-банка Иван Дирков: “Рост составил до 100% — в зависимости от обеспечения, прозрачности бизнеса строителей. Усложнился и процесс обращения взыскания на обеспечение по кредитам строительным организациям, т. е. риски банков выросли, что отразилось на ставках”.

Большинство крупных строителей постарались получить разрешения на строительство до даты вступления закона в силу. “Тем, у кого нет собственных ресурсов для строительства, приходится тяжело. Если у них в работе только один проект и нет имущества, которое можно заложить, то их не прокредитуют. Многие компании уже сегодня замораживают объекты, а другие ищут соинвесторов в лице крупных компаний”, — утверждает председатель правления “ПИК-Холдинга” Артем Эйрамджанц. Алексей Кожевников из “Новой площади” также говорит, что небольшие строительные компании, у которых дефицит денежных средств, часто обращаются с предложениями войти в их проекты. Все опрошенные “Ведомостями” средние и мелкие застройщики отказались от официальных комментариев, но на условиях анонимности их сотрудники признают, что вынуждены обращаться за помощью крупных игроков.

“Рынок замер. Мы ожидаем, что минимум 30-40% мелких застройщиков разорятся. Они могут переориентироваться на сектор нежилой недвижимости”, — считает Кузнецов из “Ведис Групп”. По-настоящему эффект от нового закона рынок почувствует к концу года, когда жилье может подорожать на 20-22%, предупреждает Кожевников. Однако независимый аналитик Олег Репченко сомневается в этом: “Мы прогнозируем рост не более 1% в месяц, в конечном счете цену определит платежеспособный спрос”.