«Доступное жилье» временно недоступно

Несмотря на распространенное заблуждение, что квартиры в регионах стоят значительно дешевле, нежели в столице, цены на жилье в большинстве крупных городов России ненамного отличаются от московских. При этом доходы там значительно ниже столичных, зато спрос превышает предложение.

«Парадный» рост

По данным, озвученным министром регионального развития РФ Владимиром Яковлевым, как гласит на сегодняшний день статистика, рынок жилищного коммерческого строительства демонстрирует последние годы непрерывный рост. Валовой объем строительно-монтажных работ увеличился с 35 млрд. рублей в 2000 году до 170 млрд. в 2004 году. В том же 2000 году введено в эксплуатацию около 30 млн. кв. метров, а в 2004 году - уже 40 млн. кв. метров. Наконец, в последние годы вырос и рынок ипотечного жилищного кредитования. В 2001 году совокупный ипотечный портфель банков оценивался в 1,7 млрд. рублей, а в 2004 году - в 30 млрд. рублей.

Реальная изнанка

Однако это лишь парадная сторона портрета строительной отрасли. С другой стороны, Россия сегодня вводит в строй лишь половину от того количества жилья, что вводила 15 пет назад. Людям попросту не хватает квартир. Потребности страны, если взять из расчета по нормативам 1 кв. метр на человека в год, порядка 145 млн. кв. метров. Более 31 млн. семей желает улучшить жилищные условия. Между тем, ежегодно улучшают свои жилищные условия в среднем не более 1 процента нуждающихся.

Сегодня очаги экономического роста присутствуют лишь в 140 из 1042 городов и поселков городского типа. Население мигрирует в экономически более благоприятные регионы. Только два города-миллионера, Ростов и Волгоград, показывают рост населения. Строительная отрасль не обеспечивает решение жилищной проблемы. Она даже не компенсирует износ жилищного фонда.

Эконом-провинция

При этом стоимость жилья в России растет повсеместно. И если на столичном и петербургском рынках недвижимости с прошлого года цены успокоились, то в других крупных городах этого не наблюдается. Так, в Екатеринбурге за последний год стоимость квадратного метра в новых домах выросла на 60%, в Приморье – на 40%, в Калининграде – на 25%. Московский и петербургский строительные комплексы ежегодно исправно поставляют на рынок по несколько миллионов квадратных метров жилья. В регионах ситуация другая – жилищное строительство отстает от спроса. Да и качество жилья, что строится в провинциальных городах, не столичного уровня. «Региональный рынок имеет крайне размытую классификацию жилья, – поясняет ситуацию гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. – Если подходить объективно, то в регионах практически нет элитного жилья». Кирпично-монолитные дома, которые в Москве отнесли бы к эконом-классу, в регионах считают жильем уровня «премиум», а стоимость квадратного метра в таких домах разве что на 15-20% ниже, чем в Москве.

Недоступные «хрущевки»

На росте цен в регионах отражается активный рост спроса на качественное современное жилье. Во многих городах-миллионниках рост цен на недвижимость превышает 30%-ный барьер. Особняком стоит Петербург. Цены на элитное жилье в Северной столице составляют $3000-5000 за кв. метр, монолитные дома продаются в среднем по $1200-1800 за кв. метр, цены на типовое жилье колеблются от $800 до $1100 за кв. метр.

В остальных крупных городах ситуация немного иная. Элитное жилье в них отсутствует практически полностью. Жилье бизнес-класса продается по $700-1000 за кв. метр, типовое жилье – по $400-700 за кв. метр. Такая ценовая ситуация свойственна Казани и Омску, Перми и Уфе, Екатеринбургу и Челябинску, и так далее. Также следует отметить, что пока доля новостроек в регионах ничтожно мала, а большая часть предложения сконцентрирована на вторичном рынке.

Однако и на вторичном рынке спрос намного превышает предложение. «Потребность в новых квартирах в крупных российских городах просто огромная, – замечает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Из-за этого и растут цены».

Основу жилищного фонда в регионах составляют постройки 60-х годов, так называемые хрущевки, большую часть которых в Москве уже давно отправили под снос. «Предложение в регионах представлено в лучшем случае домами 20-летней давности, а в худшем – типовыми хрущевскими пятиэтажками, – говорит Сергей Леонтьев. – Последний вариант особенно типичен для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек». Цены на такие квартиры, конечно же, далеки от московских, однако и доступным такое жилье не назовешь. Уровень доходов в глубинке в среднем в два раза ниже, чем в столице, и, соответственно, возможности откладывать значительные суммы у россиян нет.

«Искусственные» последствия кризиса

Все это происходит на фоне того, что в первом полугодии рынок жилья так и не оправился от кризиса. Более того, по данным Минэкономразвития, замедлился рост капитальных вложений в строительство. Если за первый квартал прошлого года инвестиции в основной капитал выросли на 13,1 процента, то за аналогичный период этого года - всего на 7,6 процента. По мнению Владимира Яковлева, рынок жилищного строительства стал заложником искусственной монополизации и столь же искусственного взвинчивания цен. Более того, министр считает, что искусственная монополизация строительных рынков дала старт процессам монополизации промышленности стройматериалов. Примером может служить весенне-летний рост цен на цементные смеси в результате концентрации цементных активов в руках узкой группы. А это влечет за собой в конечном итоге рост себестоимости жилья.

Ипотека – не панацея

Специалисты констатируют, что в ближайшее время не изменит ситуацию на рынке и ипотека. По ипотечным схемам в России сейчас приобретается всего 1,5 процента жилья. В 2004 году было выдано около 46 тысяч ипотечных кредитов, которые отличаются излишне высокими ставками и короткими сроками. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов. Хотя на рынке жилищной ипотеки продолжается подъем, рост этого рынка затронул только крупные города. Около 60 процентов кредитов выдается в Москве, в Московской области - 6,7 процента, в Санкт-Петербурге - 4,6, в Самаре - 4,4 процента, в остальных городах - менее 1 процента.

Министр регионального развития признал, что дело не только в нормативных актах. В целом российская банковская система не может удовлетворить спрос на ипотечные кредиты, потому что не обладает «длинными деньгами». Около 50 процентов кредитов выдается Сбербанком. На 5 процентов крупнейших участников рынка приходится 70 процентов всего ипотечного кредитования. Причина тому - неразвитость финансовых инструментов для осуществления покупки квартиры, в том числе в кредит. Ни застройщики, ни банки не готовы мерить категориями десятилетий.

Кроме того, в силу общего низкого уровня жизни кредиторы и заемщики не уверены в завтрашнем дне. «Если брать мировой опыт, то, к примеру, в США, можно взять ипотечный кредит на 20 лет. Но стоит учитывать, что там простой водитель получает порядка $2000, из которых на выплаты по ипотеке он может направить $500. И никакие внезапные увольнения ему не страшны», – говорит Андрей Бекетов.

Светлое бедущее

В целом прогнозы экспертов относительно изменения ситуации с обеспеченностью жильем неутешительны. Положительные сдвиги ожидаются только при условии проведения реформ в строительной отрасли и системе жилищного кредитования. Они должны обеспечить стабилизацию цен на жилье в период с 2007 по 2010 год. В этом случае уровень удовлетворенного спроса (обеспеченного предложением) составит к 2010 году около 62%, то есть более чем в полтора раза превысит современный показатель (36,2% в 2004 году).

Предполагается, что при этом минимальные ежемесячные доходы семьи из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств (30% стоимости жилья) и кредита (70%), не превысят 10,5 тыс. руб. на человека. При проведении всех необходимых реформ требуемый доход составит в 2010 году около 8,3 тыс. руб. В результате доля семей с заработками, достаточными для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и кредитов, увеличится с 20% в 2005 году до 31% в 2010 году. Но даже при проведении всех реформ обеспеченность населения жильем увеличится незначительно — до 21,7 кв. м на человека в 2010 году.

Дата публикации: 15:11 13 июля 2005

Источник: bpn.ru