"Вторичке" нужны инвесторы

Цены на квартиры стоят или снижаются (в зависимости от категории жилья). Активность рынка ниже, чем в прошлые годы, и существенно не растет. Покупатели с деньгами не торопятся инвестировать в недвижимость. Из-за этого застыли без движения "цепочки".

За прошедшие полгода жилье в городе подешевело "в среднем по больнице" на 2,3% - с $1083 до $1058 за среднестатистический "квадрат". Дешевеют все категории: старый фонд в центре потерял за это время около $20 с метра, современная "панель" - $30, "хрущевки" и "корабли" - $40.

Ценовое расслоение жилья по качеству продолжается, но уже не теми темпами, как во второй половине 2004 года. Риэлтеры утверждают, что стоимость элитной недвижимости не падает, однако удостовериться в этом сложно: статистики нет.

Примечательно, что в Москве, где застойные явления на рынке поначалу выглядели точно так же, как в Петербурге, с начала года цены пошли в рост. По данным аналитической службы "Индексы рынка недвижимости", с $1804 за "квадрат" в конце декабря они увеличились уже до $1917 (+6,2%). Разница в ценниках между столицами - почти двукратная.

210% вверх и 5% вниз

Немного истории: в начале 2001 года квартирные цены в Петербурге держались в среднем на уровне $360/кв.м. С этой отметки начался затяжной подъем. За три с половиной года они выросли до $1118 (наиболее высокий показатель был зафиксирован в сентябре 2004-го), то есть в 3,1 раза. После чего на 5% отыграли вниз. Весьма скромная расплата за ажиотажный спрос конца 2003-го - начала 2004-го.

Наименее качественное жилье - "хрущевки" и "корабли" - подешевело за это время на 9% в ценах предложения и на 20% - если судить по реальным сделкам. По данным агентства "Петербургская Недвижимость", сегодня можно купить двухкомнатную "хрущевку" за $40 000-42 000. За такие же варианты в прошлом году просили до $50 000. Что такое даже 20% снижения против 200% предыдущего подъема?

Однако низкой остается активность рынка. Директора многих крупных фирм заявляют, что сделок у них в этом году заключается не меньше, чем в прошлом, однако данные Росрегистрации не дают повода для излишнего оптимизма.

За этот год операций купли-продажи зафиксировано меньше, чем даже в первом полугодии 2001 года, - всего 25 512. Для сравнения: в 2004-м их было почти 33 000. Отчасти в этом виноваты процедурные проблемы. Экс-ГБР оказалось не в состоянии переварить все заявки, этой весной очереди выстраивались на несколько месяцев вперед. Однако кардинально общую картину рынка это не меняет.

"Коллеги лукавят, пытаясь представить ситуацию лучше, чем она есть на самом деле", - говорит генеральный директор АН "Форус" Федор Никитин. "Риэлтеры очень хотят видеть подъем, и, как только у менеджера в какую-то неделю откроется больше сделок, чем обычно, сразу начинаются разговоры об оживлении рынка", - добавляет генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.

В агентстве "Экотон" указывают на объективные причины расхождения данных у регистраторов и риэлтерских фирм. "Какую-то часть статистики добавляло переоформление квартир между родственниками. Эти сделки проходили как покупка-продажа, хотя никакой передачи денег не было. Сегодня таких операций практически нет: люди ждут, пока нормализуется работа регистрирующих органов", - делится наблюдениями исполнительный директор АН "Экотон" Екатерина Романенко.

По мнению г-жи Романенко, родственные обмены давали 5-10% от общего количества сделок. В других агентствах их долю оценивают пониже.

Продавцы упорствуют С началом спада в структуре предложения начала расти доля однокомнатных квартир: с 22% в июне до 26% в ноябре. Заметно меньше стало просторных апартаментов (из пяти и более комнат). Среди прочего типового жилья в листингах увеличилась доля "хрущевок" и "кораблей". Однако с начала года изменения пошли в обратную сторону: опять снизилось число предлагаемых "единичек", меньше стало "хрущей".

Сегодня структура предложения вернулась практически на исходные позиции, разве что по сравнению с летом прошлого года несколько меньше предлагается квартир в центре. Еще один признак того, что цены достигли "разумного минимума" и рынок вот-вот придет в норму?

Вместе с тем роста покупательской активности не особо заметно. Во втором полугодии 2004 года было заключено сделок на 22,5% меньше, чем годом ранее, за первые шесть месяцев 2005-го отставание составило 22%. При том, что в июне набюдался всплеск количества зарегистрированных договоров: отменили "талонную систему" и до регистраторов дошли сделки, заключенные в апреле-мае.

"Продавцы и покупатели находятся в несколько странном состоянии. После кризиса 1998 года продаж не было, потому что деньги у людей кончились. Сейчас с этим все в порядке. Покупатели ждут, что цены снизятся. А продавцам недостает психологической готовности поумерить аппетиты", - полагает Федор Никитин.

В агентстве "Рускол" приводят показательный пример: продавец выставил квартиру вблизи Ледового дворца восемь месяцев назад за $72 000 и ни в какую не желал двигаться. На тот момент ее разумная цены была около $70 000.

Через четыре месяца продавец был согласен на $64 000, но покупатель готов был заплатить только $62 000. Через две недели продавец "дозрел" до $62 000, но в этот момент покупателю уже и эта цена показалась высокой. В итоге еще через три месяца она ушла за $59 000.

"В прошлом году горожан, которые хотели приобрести строящееся жилье, продав старую квартиру, подгоняла ценовая ситуация на "первичке": там цены быстро росли и, с прежним жильем приходилось расставаться не торгуясь. Такие клиенты были готовы идти на уступки. Сегодня их ничего не торопит, все пытаются получить максимально возможную сумму. Это одна из значимых причин сегодняшней стагнации", - говорит генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов.

По наблюдениям г-на Дроздова, в рекламных листингах крайне велик разброс цен на схожие объекты - до 15%.

Деньги есть

О том, что деньги у горожан есть, говорят сегодня многие операторы. За прошедший "неактивный" год в Петербурге накопился отложенный спрос.

Многие операторы считают, что во многом тут виноват непрофессионализм самих агентов. "Не хватает специалистов, которые бы могли аргументированно общаться с продавцом. Большинство сделок - обмены с доплатой. Даже если рынок пойдет вверх, сумма доплаты существенно не изменится. Это и надо людям объяснить", - говорит генеральный директор АН "Талан" Антон Баранов. Это мнение разделяют и другие операторы.

"Среди горожан немало тех, у кого есть деньги на то, чтобы улучшить жилищные условия. Это чувствуется по всему. У инвесторов появляются "свободные" средства, которые они не прочь вложить в недвижимость. Однако по сегодняшней конъюнктуре разумнее вкладываться в коммерческие объекты", - отмечает генеральный директор АН "Русский дом" Людмила Синьковская.

После остановки цен частные инвесторы ушли с рынка жилья. Горожане перестали покупать квартиры впрок, в расчете на детей и внуков. В процентном отношении такие приобретения составляют вроде и небольшую долю рынка, но их совершают именно "конечные" покупатели. Каждый из них запускал "цепочку" из нескольких встречных продаж-покупок.

В продавцах недостатка нет. Как и в клиентах, которые ищут варианты со "встречками": с лета 2004 года объем листингов компаний существенно вырос. Не хватает лишь "конечных" покупателей. А инвесторы не вернутся на рынок, пока здесь не начнется устойчивый рост цен.

Екатерина РОМАНЕНКО, исполнительный директор агентства "Экотон":

– Строители упорно держатся за ценники, вырос разрыв между стоимостью нового жилья и "вторичных" квартир. У горожан, которые хотели поменять жилье, накопленных средств не хватает на обмен. Это тормозит продажи. Если бы цены на "первичке" снизились, все встало бы на свои места. Сейчас активность покупателей по сравнению с первым кварталом подросла. Думаю, месяца через два она восстановится на уровне прошлых лет.

едор НИКИТИН, генеральный директор агентства "Форус":

– Рынок занят поиском равновесия: на некачественные объекты цены должны еще снизиться относительно более востребованного жилья. Никакие усилия риэлтеров не могут расшевелить рынок. Нам остается только ждать.

Виктор СОЛОВЬЕВ, генеральный директор агентства "Рускол":

– Заметно выросло время экспозиции квартир. По ценам, которые запрашивают хозяева, ничего продавать не получается. Сделки идут лишь по тем объектам, владельцы которых готовы снижать цену не на $500, а кардинально. Больше всех приходится уступать хозяевам "хрущевок" и "кораблей" - в среднем на 10%. Однако постепенно собственники жилья осознают новые реалии, цены листингов и реальных сделок сближаются.

Юрий СЕРГЕЕВ, генеральный директор агентства "Динас":

– Я не считаю, что у людей стало больше денег: инфляция съедает растущие доходы. Некоторые коллеги говорят о покупателях, которые "ходят вокруг". Просто горожане стали очень основательными, они обходят по несколько агентств, поэтому и возникает впечатление, что их много. Но в сделки эти "хождения" не превращаются. На самом деле речь идет просто о спокойном спросе.

За бюджетный счет сейчас расселяются дома в зоне КАД, рядом с Мариинкой и т. п. Ими занимаются люди, которые денег особо не считают. Последний пример: расселенцу была положена "единичка" в 137-й серии. Он выбрал ту, которую продавали за $49 000, хотя нормальная цена таких вариантов сегодня $41 000-42 000. Таких сделок немного, но информация о них подталкивает некоторых продавцов упорно держаться за выставленные цены.

Сергей ДРОЗДОВ, генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":

– Этим летом у нас активнее стали брать "хрущевки". До сих пор эти квартиры продавались очень плохо. Возможно, это связано с притоком иногородних - летом их всегда больше. Можно ли говорить, что цены на "хрущи" достигли своего разумного минимума, не знаю. Подождем до осени.

Антон БАРАНОВ, генеральный директор агентства "Талан":

– Во время подъема рынка покупатели мало внимания обращали на недостатки и на факторы, понижающие цену квартиры: далеко от метро, первый этаж, нет балкона, лифта и т.п. Хорошее жилье и квартиры с изъянами уходили практически по одной цене. Сейчас, чтобы продать квартиру с недостатками, приходится серьезно снижать цену, но и в этом случае сбыть ее не так-то просто.

Дата публикации: 14:56 18 июля 2005

Источник: bpn.ru