"Закон о долевом строительстве обойти можно!"

Эта фраза, подобно лучу света, прозвучала в рамках "круглого стола" на VIII Национальном конгрессе РГР, посвященном обсуждению 214-го закона "О долевом участии в строительстве". Принадлежит она Александру Тарханову, гендиректору ЗАО "АСН-Инвест", который стал своеобразным Сусаниным в непроглядной чащобе взаимодействия застройщиков с неудобным законом. Г-н Тарханов предложил участникам строительной отрасли способ привлечения инвестиций от физических лиц с помощью банков. Но сначала закон изрядно поругали.

Доклад руководителя юридической службы ДСК-1 Елены Кравец начался с довольно резкого высказывания о том, что новый закон о долевом строительстве полностью перечеркивает возможность нормальной работы для московских застройщиков. Далее она резонно заметила, что помимо застройщиков, закон отразится и на покупателях квартир. Одно только изменение названия договора, по которому теперь будет продаваться квартира в строящемся доме, увеличивает ее цену на 18%. Причина проста - прежние договора не облагались НДС, а обязательный теперь договор строительного подряда облагается. По неподтвержденным пока сведениям, рост цен на недвижимость может составить до 40%.

В рамках ранее действовавшего законодательства успела сложиться система взаимодействия между участниками инвестиционно-строительного процесса. По новому закону либо сам заказчик проекта должен привлекать средства на строительство, либо инвестору необходимо будет оформить землю на себя. Ни та, ни другая схема не устраивает участников рынка, у каждого из которых свои функции в процессе строительства.

Следующая "выбоина" закона - привлечение денежных средств может быть начато только после оформления всей строительной документации. Де-факто основные траты застройщик несет именно до момента получения строительной документации, связанные, например, со сносом старого дома, расчисткой площадки, подготовкой документации, взаимодействием с органами власти... Причем, как заметила Елена Кравец, застройщик часто ведет не один проект, а значит и деньги нужны ему в тройном или даже большем объеме. Здесь можно было бы обратиться в банк, но для оформления кредита требуется опять она же - исходно-разрешительная документация. У застройщика остается две возможности: использовать собственные средства, либо средства, полученные у банка на другой проект. Первый способ подходит лишь в том случае, если у компании не более двух объектов, на большее количество никаких собственных средств не хватит. Второй способ обрекает компанию на срыв сроков и снижение темпов строительства. Кроме того, с ростом кредитных рисков, связанных с переброской активов с проекта на проект, растет и банковская маржа.

Докладчик также отметила, что не защищены права застройщика на этапе ввода жилья в эксплуатацию. Штрафы предусмотрены за нарушение даже тех сроков, которые от застройщика не зависят. Город задержит застройщику один из этапов - и тут же оштрафует... "Мы не планируем работать в рамках этого закона", - подытожила свое выступление Елена Кравец.

Очевидно, все это вряд ли обрадует кредитующие застройщиков банки и, скорее всего, даст им повод поднять ставку по кредиту. Но тут организатор секции Александр Тарханов предложил привлечь банки в качестве партнеров в борьбе с законом N214. Он рассказал о следующей схеме работы в обход закона. Клиент размещает депозит в банке Х, с которым у застройщика сложились давние партнерские отношения. Застройщик строит дом, но при этом заявляет, что продает квартиры только тем уважаемым клиентам, у которых есть счет в банке Х. Маржа банка за услуги, конечно, отразится на цене квадратного метра, но при этом она будет явно ниже, чем его стоимость у тех застройщиков, которые попытаются соблюсти требования нового закона. "Монополисты всегда найдут способ выйти из ситуации, а вот маленькие компании будут вынуждены уйти с рынка", - такими словами подытожил свое выступление Александр Тарханов.