Подержанное жилье снова в моде

На московском рынке вторичной недвижимости наступило долгожданное оживление. Поток клиентов увеличился, причем многие из них приобретают жилье в кредит. Ипотеки наконец-то перестали бояться и покупатели, и продавцы квартир. Из-за многочисленных законодательных перипетий этой весны предложение на рынке московских новостроек несколько сократилось, поэтому часть потенциальных покупателей обратила внимание на вторичные квартиры. Правда, и здесь объем предложения уменьшается — в основном из-за введения нового Жилищного кодекса, запретившего сделки с неприватизированным жильем и ужесточившего правила перепланировки квартир.

Сергей Елисеев, директор по маркетингу компании «ИНКОМ-недвижимость», отмечает, что количество предложений на вторичке начало сокращаться еще с апреля этого года. «В последние две недели на рынке складывается такая же ситуация, какая была в 2001—2002 годах: постепенное нарастание спроса на фоне сокращения предложения. Но квартир на рынке еще вполне достаточно, поэтому к разгону цен такое положение дел не привело. Темпы роста цен сейчас находятся на уровне инфляции», — объясняет он.

Главный инструмент на рынке недвижимости — это объем предложения. Спрос же в абсолютных величинах остается стабильным. Но пока специалисты не видят в нынешнем уменьшении количества квартир, выставленных на продажу, ничего настораживающего. Елисеев связывает сложившуюся ситуацию с традиционным летним затишьем на рынке московской недвижимости.

Цены под контролем

Совокупный объем вторичного рынка на конец июня 2005 года составил, по экспертным оценкам, порядка $8,7 млрд. При этом активизация этого сегмента, по мнению Алексея Аверьянова, генерального директора NAI Vesco, началась в конце мая — начале июня: именно в это время было зарегистрировано более половины всех сделок за последние два месяца, а также наблюдалась максимальная динамика роста цен.

«По отдельным позициям мы отмечаем повышение цен в процессе торга и даже предварительных соглашений», — утверждает Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН». Правда, сейчас в ценообразовании на вторичном рынке наблюдается полная нелогичность — так, квартира в панельной пятиэтажке на западе Москвы может стоить дороже, чем жилье в монолитном комплексе на юго-востоке. В целом же цены на вторичную недвижимость в июне продолжили небольшой рост — порядка 1,5% за месяц. По мнению Галины Утешевой, руководителя направления вторичного жилья компании «ДОМ-Недвижимость», осенью рост цен станет еще заметнее.

Основной объем предложения сейчас приходится на квартиры стоимостью до $100 тыс. (42%). Доля жилья ценой $100—250 тыс. составляет 39% от общего объема предложения, ценой $250—500 тыс. — 10%, стоимостью $500 тыс. — 1 млн. — 5%. На более дорогие квартиры приходится 4% рынка. Самым большим спросом сейчас пользуются недорогие, но качественные однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро.

Субъективный фактор

Московский вторичный рынок уже вошел в стадию насыщения. У покупателей появился достаточный выбор квартир, и они, по словам Утешевой, стали более разборчивы. С увеличением количества неликвидных объектов выросло и среднее время нахождения квартир на рынке — сейчас оно составляет около трех месяцев.

Каждая из характеристик дома, квартиры и района может существенно повлиять на стоимость недвижимости на вторичном рынке, а также на сроки ее реализации. Наиболее объективной специалисты считают стоимость стандартных квартир в домах типовых серий, поскольку они оцениваются по самой простой схеме. Такое жилье обычно продается в течение двух-трех месяцев. Зато объекты с перепланировками или в нестандартных домах могут искать своего покупателя и по нескольку лет.

По оценкам риэлтеров, мотивация, влияющая на решение о покупке той или иной квартиры, на 20% абсолютно субъективна и прогнозированию не поддается. Например, большинство клиентов высоко ценят хороший вид из окна, но на вторичке эта характеристика практически не влияет на цену. А вот сквер рядом с домом помогает продать квартиру гораздо быстрее.

Еще один субъективный фактор — экологичность района. Лучшими районами с этой точки зрения принято считать запад и юго-запад Москвы — именно здесь располагается самое дорогое и престижное жилье. Зато квартиры в СВАО не престижны, хотя находятся рядом с самым большим парком города — Лосиноостровским.

В последнее время покупатели вторичного жилья уделяют большое внимание не только цене и характеристикам дома, но и социальной среде района. Все хотят жить в окружении развитой инфраструктуры — работающих детских садов, школ и больниц, крупных торговых центров и паркингов, хороших спортивных комплексов. Немалое значение при покупке квартиры имеют и местные зоны отдыха, парки и скверы.

Хрущевка по цене «монолита»

Наибольший рост сейчас демонстрирует элитный сектор вторичного рынка — за первое полугодие 2005 года цены здесь выросли на 11%. По некоторым сделкам аналитики отмечают очень высокую доходность — 50—60%. Люди, купившие в марте 2004 года квартиры по цене $6—7 тыс. за кв. м, в начале этого года продавали их уже по $11—12 тыс. за кв. м. Качественное элитное жилье на рынке не задерживается, поскольку здесь имеется существенный дефицит предложения — в июне спрос превысил его на 32%. Средняя стоимость квартиры класса де люкс сейчас достигает $7,6 тыс. за кв. м.

Вторичное жилье бизнес-класса за май—июнь подорожало в среднем на 1,5%, это примерно в пределах инфляции. Эксперты считают, что конкуренция между жилыми комплексами первичного и вторичного рынка в этом сегменте наиболее острая. Старый бизнес-класс (конца 90-х годов), напротив, переживает спад спроса из-за отсутствия многих опций, доступных в домах постройки 2003—2005 годов.

Средняя стоимость жилья бизнес-класса на вторичке составляет сейчас $3210 за кв. м. Но диапазон цен здесь довольно велик, поскольку при продаже учитывается масса различных нюансов — престижность района, наличие охраняемой территории и подземного паркинга, качество инфраструктуры и т.д.

еще год назад 30% до 15—20%, а в некоторых случаях и до 5%. Банки гораздо охотнее кредитуют клиентов именно со вторичного рынка недвижимости, поскольку в этом случае в залог предоставляется уже существующая квартира и риски, соответственно, снижаются.

По словам Барминой, покупка жилья с использованием кредита встречается сейчас все чаще. «Широкая информация об ипотеке в СМИ дала большинству людей уверенность в доступности данного вида кредитования», — объясняет она. Ипотечных сделок наконец-то перестали бояться и продавцы квартир, поняв, что уж они-то в любом случае получают всю сумму сделки сразу. По мнению Елисеева, в настоящее время развитие ипотеки еще не успело оказать заметного влияния на объем сделок со вторичной недвижимостью, но в ближайшие год-два этот фактор станет играть важнейшую роль в развитии рынка.