Девелоперы готовятся к покупательскому буму

В 2004 году в торговую недвижимость столицы было инвестировано около $600 млн. В текущем году ожидается не меньший объем инвестиций в отрасль. Аналитики называют ритейл одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. По мере развития на нем появляются новые тенденции: экспансия девелоперов в регионы и рост объема иностранных инвестиций.

Магазин на каждый день

Хотя ежегодно в Москве вводится в строй несколько сотен качественных торговых центров, она по-прежнему уступает мировым столицам по количеству квадратных метров, приходящихся на тысячу человек. По сравнению с Европой в России на тысячу человек приходится в несколько раз меньшее количество квадратных метров торговых площадей. В компании Knight Frank считают, что именно этот дефицит сдерживает уровень конкуренции между ритейлерами.

Центр Москвы по-прежнему остается самым привлекательным для девелоперов торговых центров: здесь наблюдается наибольшее количество сделок на рынке ритейла. В свою очередь, в центре особенно престижны магистрали, на которых концентрируются покупательские потоки: пересечения автодорог и районы метро. Помимо Центрального округа особой популярностью у ритейлеров пользуются север столицы в районе Ленинградского проспекта и запад в районе Кутузовского. Повышенный интерес ритейлеры проявляют к внешней стороне МКАД, где расположено большое количество гипермаркетов. Строить гипермаркеты за МКАД для иностранных и отечественных девелоперов особенно привлекательно потому, что подмосковная земля продается, в то время как столичная лишь сдается в долгосрочную аренду на 49 лет.

Кстати, иностранцы являются самыми активными игроками на рынке, имея преимущество перед своими российскими конкурентами – знание зарубежных моделей ведения бизнеса. По оценкам Jones Lang LaSalle, 35% московского рынка торговой недвижимости контролируют западные девелоперы. И тем не менее даже в Москве мало высококачественных торговых центров, считает исполнительный директор девелоперской компании "Астера" Марти Уилан. По ее мнению, для арендаторов и посетителей наибольший интерес представляют многофункциональные комплексы, в которых можно не только совершить покупки, но и посетить кино, посидеть в кафе или поиграть в боулинг. Именно такой торговый формат сейчас наиболее востребован среди посетителей. Помимо многофункциональных комплексов особой популярностью у арендаторов пользуются магазины Cash and Carry и гипермаркеты, которые отличаются богатейшим ассортиментом товаров. Большие обороты позволяют им использовать гибкую линейку цен. За счет лояльной ценовой политики такие магазины успешно конкурируют с более дорогими супермаркетами и торговыми центрами. Обычно гарантом высокой рентабельности торгового центра служит правильно подобранный якорный арендатор, который привлекает в центр наибольшее количество посетителей. "Прибыль арендаторов напрямую зависит от клиентского трафика, создаваемого 'якорем', а владелец ТЦ получает прибыль за счет мелких арендаторов с высокими арендными ставками",– отмечают в компании Knight Frank. Поскольку якорные арендаторы являются залогом успеха работы торгового центра и арендуют наибольшие площади, они платят арендные ставки в несколько раз ниже, чем мелкие арендаторы. По данным Jones Lang LaSalle, средняя арендная ставка для "якоря" в торговом комплексе составляет $120-180 за 1 кв. м в год (эти цифры не включают в себя эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и НДС). Арендная ставка для мелких арендаторов составляет $1-3 тыс. за 1 кв. м в год в центре города и $600-1500 за 1 кв. м в год для других районов.

Зарубежные торговые сети проявляют активный интерес к российскому рынку. В Москве уже представлена немецкая торговая группа Rewe, которая совместно с российским холдингом "Марта" открывает в столице торговую сеть Billa. В ближайшие годы объем инвестиций в развитие этой сети достигнет $500 млн. Еще около $150 млн вложит турецкая "Рамэнка" в развитие сети "Рамстор". В результате к концу года в России будет уже 52 "Рамстора". Французская Auchan Group планирует вывести на столичный рынок супермаркеты нового формата Atac площадью до 5 тыс. кв. м и Elea площадью от 1-1,5 тыс. кв. м. Кроме того, в этом году ожидается открытие магазинов бытовой техники под немецкой маркой Media Market. Увеличить объем инвестиций в российский рынок собирается IKEA. Недавно компания объявила о планах инвестировать $2,5-3 млрд в строительство в России магазинов IKEA и торговых центров "Мега". В ближайшие пять лет IKEA должна построить магазины и торгово-развлекательные центры в 12 крупнейших городах страны, среди которых Казань, Самара, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Воронеж, Саратов, Волгоград и Новосибирск.

Иностранных инвесторов на российском рынке могло бы быть гораздо больше, если бы не административные и законодательные препятствия. "Сильное влияние на рынок коммерческой недвижимости оказывает административный ресурс – большинство участков под строительство распределяются закрытыми способами",– отмечает аналитик отдела исследований ABN Realty Антонина Лаирова.

"Российский рынок можно оценить как прибыльный и рискованный одновременно",– резюмирует госпожа Лаирова. По ее мнению, выходом для иностранных компаний может стать сотрудничество с российским партнером, который знаком с рынком и методами работы на нем. Другой эффективный способ, с помощью которого иностранный инвестор может быстро выйти на рынок, заключается в приобретении уже существующей торговой сети. Правда, купить раскрученную сеть иностранцам зачастую мешает их низкая прозрачность. Тем не менее уже появился прецедент – одна из крупнейших европейских сетей бытовой техники Dixons недавно приобрела опцион на выкуп 100% акций российской сети "Эльдорадо", который должен быть реализован до 2011 года. "Одним из ритейлеров, проявивших интерес к российскому рынку, является Marks & Spencer,– говорит госпожа Уилан.– Также возможность экспансии в Россию рассматривала NEXT. Мощные ритейлеры, такие как Tesco, подтвердили свою заинтересованность в присутствии на российском рынке, но рассматривают это лишь в среднесрочной перспективе. Поэтому приход Tesco можно ожидать не ранее чем через три-пять лет" О планах открыть до 2010 года 10-15 гипермаркетов под торговой маркой "Наш" объявил в начале лета "Седьмой континент". Открытие первого гипермаркета "Наш" общей площадью 9 тыс. кв. м и стоимостью $20 млн состоялось 25 июня. "К концу 2005 года общий объем качественных торговых площадей в торговых комплексах может достичь 1,9 млн кв. м, что на 25% больше, чем в 2004 году,– рассказывают в Knight Frank.– За последние годы ежегодный прирост рынка торговых площадей достигает 300-400 тыс. кв. м. Так, в 2003 году на рынок вышло около 300 тыс. кв. м площадей, в 2004 году – 400 тыс. кв. м. Ожидаемый прирост торговых площадей в 2005 году превысит 450 тыс. кв. м".

Прилавки вместо заводов

Косвенно на рынок ритейла влияет программа столичного правительства по реорганизации промышленных зон. Благодаря выводу промпредприятий за пределы столицы или на ее окраины появится большое количество площадей под застройку, на некоторых будут возведены именно торговые центры. "Не последнюю роль играет их местоположение, которое уже сейчас становится предметом торга между ведущими девелоперскими компаниями и властями города",– рассказывают в Knight Frank. Более всего для девелоперов интересны промзоны, находящиеся в непосредственной близости к главным магистралям, станциям метро, третьему транспортному кольцу и крупным транспортным развязкам в районе пересечения с кольцевой автодорогой. Кроме того, потенциалом обладают подземные пространства, которые также можно использовать для сооружения торговых центров. Например, комплексы появятся под Павелецкой, Болотной, Пушкинской и Лубянской площадями и под площадью Белорусского вокзала.

В 2006 году рынок торговых площадей вырастет за счет ввода в строй ТЦ "Рамстор-Сити-2", РИО, "Европарк", торгово-офисного центра на 87-м километре МКАД и др. На 2007 год запланировано открытие многофункционального комплекса площадью 78 тыс. кв. м на Шереметьевской улице. Комплекс будет включать в себя офисы, магазины, гостиницу и театр. По прогнозам Knight Frank, в 2005 году средняя годовая ставка аренды на помещение площадью 100 кв. м в торговых центрах составит $1,2 тыс. за 1 кв. м, а в торговых коридорах – $1,5 тыс. Кроме того, арендные ставки в качественных торговых центрах понизятся на 2-3%, а в торговых коридорах вырастут примерно на 5%. В среднесрочной перспективе аналитики прогнозируют снижение арендных ставок, вызванное вводом на рынок новых площадей. Кроме того, по мере прихода на отечественный рынок зарубежных сетевых гигантов будет обостряться конкуренция. "Конкурентоспособными окажутся те торговые центры, которые внедрили западную модель ведения бизнес-процессов: получение прибыли от объема торговых операций арендаторов, а не от взимания арендных платежей",– утверждают в Knight Frank.