Офисная экспансия

Понятия о качественном офисе постепенно приживаются в провинциях России и столицах бывших советских республик. Транснациональные гиганты из-за рубежа оплетают регионы РФ своей сетью и задают тон офисным стандартам. Не отстают и московские строительно-инвестиционные компании. За ними подтягиваются местные девелоперы. А в среде крупных столичных арендаторов нынче стало модным иметь “офис в деревне”.

Офисный сектор рынка недвижимости несколько отстает в развитии от жилого и торгового. По словам экспертов, это закономерно: сначала осваивается рынок жилья, потом люди идут за продуктами и развлечениями, а после понимают, что им нужны комфортные рабочие кабинеты. Правда, такая практика не распространяется на столицу Российской Федерации, в которой офисы высокого класса стали появляться на заре рыночной экономики одновременно с элитным жильем и гипермаркетами. Бизнес-центры класса А начали строиться в Москве даже раньше, чем торговые центры современного формата.

Ситуация во многих регионах России в данный момент такова, что предложение качественных офисов, будь-то новые или реконструированные, минимально, а спрос высокий. Рынок открыт для игроков, число которых начинает увеличиваться. Если еще года два назад офисы, претендующие на высокий класс, сложно было обнаружить даже в городах-миллионниках, то сейчас появляется все больше новых проектов, считает Сергей Лобанов, руководитель отдела межрегиональной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”.

Среди новинок есть и амбициозные проекты вроде Центра международной торговли в Нижнем Новгороде (наподобие московского ЦМТ), в котором помимо конференц-залов и торговых помещений будут офисы. Его собираются строить нижегородские девелоперы совместно с Международным советом торговых центров. Как говорят московские консультанты, они начинают получать все больше заказов на периферии.

“В настоящее время мы наблюдаем активную экспансию московских и иностранных компаний в регионы”, — делится мнением Елена Колесникова, консультант по работе с владельцами и корпоративными клиентами Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylkо (CWSR). “В 2004-2005 гг. по сравнению с предыдущим периодом было реализовано значительно большее количество проектов в сфере коммерческой недвижимости. Думаю, тенденция активного развития рынка коммерческой недвижимости регионов сохранится на ближайшие годы”, — оценивает ситуацию Сергей Лобанов.

Офисные рынки регионов мало в чем похожи на московский. Скорее они напоминают столичный рынок на ранних этапах его развития. Но, как предрекают специалисты, все стадии роста в регионах пройдут быстрее, чем в свое время в Москве.

Оценивая регионы

Офисный рынок российских провинций развивается крайне неравномерно, как и сами регионы в целом. Например, в Санкт-Петербурге уровень доходов на душу населения, по данным Госкомстата, составляет $4080 в год, Самаре — $3132, Екатеринбурге — $2916, Омске — $2856, Новосибирске — $2496, Перми — $2388, Нижнем Новгороде — $2136, Ростове-на-Дону — $2124, Уфе — $2124, Челябинске — $2080.

Прежде всего становление офисного рынка зависит от экономических и национальных особенностей каждого края. Можно сказать, что движение в коммерческой недвижимости тех или иных областей тем активнее, чем социальная и экономическая ситуация в них благоприятнее. В Москве (для сравнения) обеспеченность офисами всех классов на одного жителя составляет 0,35 кв. м. В Петербурге этот показатель — 0,16 кв. м, Ростове-на-Дону — 0,30 кв. м, Новосибирске — 0,15 кв. м, а Самаре — 0,08 кв. м, по информации Knight Frank.

Российские регионы никогда не были одинаково благополучными. После перехода страны на рыночную экономику выявились все слабые места, ряд провинций РФ оказались за чертой бедности. А выжили и стали расти те, что были рядом с морем и привлекли внимание туроператоров либо имели хороший запас полезных ископаемых. Особенно сырьевые ресурсы, экспортные цены на которые повысились в мире, помогли многим областям РФ обрести второе дыхание в новое время. Существуют разные классификации регионов. Одна из последних предложена экспертами Института энергетики и финансов, как уже писали “Ведомости”. Они предлагают разделить все провинции РФ на три группы: А (развитые, 27 регионов), Б (среднеразвитые, 26), В (менее развитые, 29). В первую входят Москва, Санкт-Петербург и их области, в которых самый высокий в стране ВРП на душу населения, в них развиты рынок труда, транспортная и банковская системы. В нее также входят подгруппы регионов, богатых природными ресурсами и производственными мощностями, среди которых Красноярский край, Республика Саха, Вологодская, Белгородская, Липецкая области. Третью, самую слаборазвитую категорию областей населяет примерно 20% населения РФ. Она представлена, например, некоторыми республиками Сибири и Северного Кавказа.

Крупные московские или международные корпорации, которые хотят пустить корни на территории РФ, в первую очередь рассматривают Поволжье, Урал, Дальний Восток, Сибирь. А также столицы бывших союзных государств — Киев, Астану, Ереван, Баку, считает Елена Колесникова.

“В регионах активное строительство современных офисов идет в особо крупных деловых центрах, развитых с торгово-экономической точки зрения, будь то портовый юг, через который проходит огромное количество торговых потоков, Дальний Восток, переживающий наплыв азиатского (Китай, Корея, Япония) бизнеса и инвестиций. В крупнейших нефтегазовых центрах России (Сургут, Салехард, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск) размещены офисы местных добывающих компаний. Иногда это очень большие современные офисные центры”, — комментирует Алексей Аверьянов, генеральный директор NAI Vesco.

Кто строит, почему строит

Из исследований, проведенных аналитиками рынка, а также из многочисленных выступлений на конференциях становится понятно, что наиболее развитым на региональном фоне оказался офисный рынок Санкт-Петербурга. Для него характерен московский сценарий развития. Однако там почти нет зданий высокой категории, которые предлагались бы на открытый рынок, — большинство проектов В+ создается под заказ в отличие от Москвы. Примерно то же происходит с качественными офисными комплексами в остальных городах.

Структура регионального девелопмента пока примерно такова: небольшие по площади бизнес-центры строят, как правило, местные девелоперы, крупные проекты — дело рук московских и иностранных девелоперов и инвесторов. Московские компании, строящие офисы, приходят в регионы с разными целями: кто-то строит комплексы для себя (например, иногда фирмы из сектора услуг), являясь заказчиком, девелопером и инвестором в одном лице, другие возводят здания по контрактам с местными заказчиками, иные занимаются девелопментом проектов для открытого рынка. Это подтверждает начальник отдела стратегического консалтинга и оценки Noble Gibbons (в ассоциации с CBRE) Яна Кузина. Она говорит, что московских денег в коммерческой недвижимости регионов сейчас немало.

В случае работы на открытом рынке девелоперы чаще всего занимаются комплексами многофункционального назначения. Отдельные офисные объекты как коммерческий продукт не очень выгодны, уточняет Кузина. Транснациональные корпорации не стремятся заработать деньги на девелопменте в регионах, они, как правило, открывают в городах представительства, чтобы заниматься там профильным бизнесом. Для этого им нужны офисы подходящего класса, в связи с чем они и инвестируют подобные проекты. К участию в таких проектах часто приглашаются консультанты и заказчики из Москвы, у которых есть опыт создания бизнес-центров высокого класса. “Наиболее распространена схема, когда крупная сырьевая, промышленная или финансовая структура строит здания для собственного размещения”, — рассказывает Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований ABN Realty.

“В регионах присутствуют практически все международные консалтинговые компании: Colliers, Knight Frank, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Noble Gibbons”, — говорит Алексей Аверьянов. Из московских девелоперов, работающих в регионах, можно выделить “СХолдинг”, “РосЕвроДевелопмент”, “Авгур Эстейт”, “Строймонтаж”.

Доходность от девелопмента офисных объектов в регионах, по данным Noble Gibbons, в среднем приближается к 16-18%. От офисных проектов, поступающих на открытый рынок, — 13-15%. При строительстве зданий смешанного назначения — доходит до 20%.

Для кого

По словам Елены Колесниковой, среди арендаторов в регионах прежде всего сфера услуг, сейчас везде много страховых компаний, торговых компаний, банков, служб финансов и представителей отрасли высоких технологий (в том числе операторов сотовой связи). По данным NAI Vesco, больше всего спрос на офисную недвижимость у местного мелкого и среднего бизнеса, но есть в числе арендаторов московские, питерские и зарубежные компании. Среди крупнейших арендаторов в регионах — “Филипп Морис” с офисом в Ростове-на-Дону, “Роснефть”, Volvo,“УралСиб” (Екатеринбург).

Число зарубежных компаний, желающих открыть представительства в России, увеличивается. По данным Noble Gibbons, банк CSFB занимает офисы в Киеве и Москве, Procter & Gamble — Питере, Киеве, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Минске, PricewaterhouseCoopers — Питере, Тольятти, Южно-Сахалинске, Ernst & Young — Питере, Новосибирске, Екатеринбурге, Южно-Сахалинске, Citibank — Питере, Киеве, Алма-Ате, у Intel есть офисы в Новосибирске и Нижнем Новгороде. Одна из причин, по которой иностранные компании стремятся в регионы РФ, — это поиск дешевой рабочей силы, а не только открытие research-центров и имиджевая политика.

Местные тормоза

Елена Колесникова выделяет несколько основных проблем офисного рынка регионов, мешающих его развитию. Это отсутствие аналитики и статистики, что дает владельцам зданий, в свою очередь, возможность назначать цены практически от фонаря. Это также слабый маркетинг и при разработке проекта, и во время его позиционирования. Это низкое качество строительства, отсутствие единых стандартов и опытных консультантов, несовершенство юридической базы для возведения и эксплуатации коммерческой недвижимости. Но основная проблема — это привлечение инвестиций в офисные проекты.

Сергей Лобанов собрал все тормозящие факторы в четыре группы. Противодействие со стороны местных предпринимателей, опасающихся мощных столичных конкурентов. Аналогичные и соответственно инспирированные административные барьеры. Недостаток профессиональных партнеров в регионах — местных консультантов, аналитиков, управляющих компаний. Сложные взаимоотношения с найденными партнерами — поначалу обе стороны испытывают друг к другу недоверие, да и срывов в выполнении обещаний порой хватает.

Фактически одни действуют по принципу “Пусть эти столичные зазнайки не думают, что они здесь короли”, а вторые — “Да у нас и без них есть проекты в десятке других регионов”.

Денег всегда не хватает

Одна из ключевых загвоздок офисных проектов — их финансирование. Богатые инвесторы иногда готовы вкладывать деньги в провинцию, но их готовности бывает недостаточно. Регионам надо как-то проявлять себя, считают эксперты. Каждый край пытается привлекать средства по-своему.

Например, интересную политику выбрали Краснодарский край и Ростовская область. Они создали что-то вроде местных инвестиционных агентств специально для поиска инвесторов, в том числе за рубежом. Анатолий Ушаков, директор департамента региональных программ Национального агентства прямых инвестиций, считает краснодарский и ростовский регионы наиболее активными в инвестиционной политике. В Краснодарском крае создан Акционерный инвестиционный фонд по типу частно-государственного партнерства. Подобные фонды — зарубежная модель. Государство выступает в роли партнера в краснодарском фонде, доля госсредств (30%) является как бы гарантией для частных инвесторов и снижает их риски. Объем капитала фонда составляет около $150 млн. Фонд намерен привлекать деньги во все перспективные проекты края. Для того чтобы заинтересовать иностранных инвесторов, фонд провел road show в Великобритании и США. Краснодар был также замечен на MIPIM в Каннах, чем добился, по словам игроков рынка, уже того, что инвестиции в него превышают средства инвесторов в недвижимость Питера. Как выразился Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR, на одной из конференций, стоимость покупки коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге ниже, чем в Краснодаре (наверное, из-за того, что Краснодар очень хорошо пиарил себя в Каннах).

Ростовское агентство инвестиций и развития (РАИР) создано из профессиональных управленцев. Они отвечают за инвестиционное развитие области, находят инвесторов, ведут девелоперские проекты и т. д.

В большинство регионов РФ инвесторы приходят сами. Правда, бывают небольшие города, администрации которых пытаются проводить PR-кампании в Москве. Например, Пенза через стройкомплекс Москвы публиковала в течение года информацию о выставленных на продажу 370 га земли под новые микрорайоны и еще 160 га под строительство зданий разного назначения.

Структура капитала в каждом регионе выглядит по-своему. Однако в городах-миллионниках тенденции похожи. Мэт Льюис, специалист по инвестициям Noble Gibbons, исследовал Екатеринбург, успешный промышленный край Урала, и Киев — столицу Украины, бывшей советской республики. Доля московских инвестиций в офисные проекты в Екатеринбурге — 5%, местные деньги составляют там 95%, иностранные вложения практически равны нулю. В Киеве московских денег примерно 15%, местных — 60%, иностранных — около 25%. В Екатеринбурге в офисном строительстве в 15% случаев используют банковские кредиты, в 80% случаев это собственные средства компаний, развивающих или заказывающих проекты, и 5% составляют средства различных инвестфондов. В Киеве кредиты банков составляют около 30%, собственные средства компаний — 55%, инвестфондов — 15%. В Киеве ведущими инвесторами выступают такие структуры, как “Мандарин Плаза”, “Арена Энтертэйнмент”, ИСА, “Подоль Плаза”, НСМ, NCH. А ключевые банки, кредитующие строителей, здесь Raiffeisen, HVB, Ukraina.

Основной валютой в коммерческой недвижимости регионов РФ остается рубль.

Классификация по-российски

В региональных городах арендаторы выходят из положения, размещаясь, так же как и в Москве, в зданиях НИИ, подвалах, жилых домах, школах и т. д. Но при этом там почти нет офисов международного стандарта. В столице России общая площадь офисов класса А, по данным ведущих консультантов на начало 2005 г., приближается к 1,5 млн кв. м и в классе В — к 2,8 млн кв. м. А вот в таком развитом с точки зрения коммерческой недвижимости городе, как Казань, всего четыре действующих бизнес-центра класса В+ (14 700 кв. м). В Санкт-Петербурге примерно 100 000 кв. м зданий класса В+.

Классификация зданий в регионах очень условна. Попытки применить московские стандарты даже в Питере практически бесполезны. Обозначения А и В применяются к региональным зданиям для собственного удобства московскими экспертами. Пока на региональных рынках слишком мало бизнес-центров, похожих характеристиками на московский класс А. Правильнее для удачных офисов в регионах было бы сейчас использовать определение “качественный”, говорит Елена Колесникова.

Многие международные компании хотели бы купить уже готовые офисные метры в регионах, а местные девелоперы как раз нацелены на продажу своего продукта, но еще не могут предложить настоящий класс А. Именно поэтому многим зарубежным компаниям приходится выступать в роли девелоперов своих офисов. Как считают специалисты Knight Frank, пока и региональные арендаторы рассматривают офис не как актив компании, классность которого влияет на увеличение прибыли, а как расход, который необходимо минимизировать.

Качественными в провинции можно назвать все здания, которые строятся с нуля или реконструируются целенаправленно под офисное назначение. С другой стороны, местные девелоперы начинают понимать, что существующее качество не удовлетворяет иногородних арендаторов и что за высокое качество можно просить более высокие ставки, отмечает Колесникова. Потому есть надежда, что скоро международные стандарты регионы освоят. Тон там будут задавать все прибывающие зарубежные арендаторы и консультанты. С этой точкой зрения согласны многие участники рынка.

Но следует учесть, что региональные рынки не столь велики, как столичный, и чем раньше и правильнее девелоперы построят свою работу, тем выгоднее и прочнее будет их положение в будущем.

Северная Пальмира

Санкт-Петербург считается развитым офисным регионом не только по объемам заявленных проектов и потому, что он стал развиваться по столичному сценарию. Северная Пальмира интересна как российским, так и зарубежным игрокам теплеющим инвестиционным климатом. Как отмечает Льюис, Питер — один из немногих городов, в котором привлечение финансов в экономику происходит на уровне администрации. Экономика Питера стала активно развиваться, как сказал на одной из конференций по коммерческой недвижимости президент GVA Sawyer Кэмерон Сойер. Доходность еще не построенных офисных центров оценивается в 28-35%. И хотя этот рынок меньше московского, вложения в него гораздо перспективнее, чем в Москве, в которой доходность снижается. Спрос в Питере велик, а объектов мало. Да и административные риски здесь ниже, чем в столице. Инвесторы готовы идти в питерский офисный сектор, несмотря на его вопиющий недостаток: здания, которые называют А- и В-классом, не идут ни в какое сравнение с международными стандартами, классификация здесь так и не прижилась. Но огромный плюс города состоит в прозрачности его административной политики, которая выстроена по отношению к инвесторам и строителям прямо противоположно московской, считает Сойер.

На конец 2004 г. Colliers International зафиксировала в Питере около 740 000 кв. м общей площади в бизнес-центрах. В 2005 г. должно быть построено еще 170 000 кв. м. Из них крупнейшими станут вторая очередь комплекса River House на ул. Академика Павлова (около 17 000 кв. м класса В+), бизнес-центр “Т-4” (16 500 кв. м, класс В, ул. Седова), “Шереметев” (около 13 000 кв. м, класс В, пр-т Стачек), бизнес-центр на Левашовском проспекте (11 200 кв. м, класс В). Ставки аренды в сегменте B+ составляют $450-480 за 1 кв. м в год, в B- находятся в диапазоне $300-320 за 1 кв. м. По данным Knight Frank, в Санкт-Петербурге четыре примечательных бизнес-центра: “Атриум” (Невский проспект, 25), “Шведский дом” (Шведский переулок, 2), “Белые ночи” (Малая Морская улица, 23), “Северная столица” (набережная реки Мойки, 36).

Города-передовики

Одним из успешных городов-миллионников считается Казань, столица Татарстана. Казань — одна из немногих региональных столиц, где рынок торговых центров уже близок к насыщению и достиг почти 1 млн кв. м общей площади. В коммерческую недвижимость здесь инвестируют активно. А также здесь водятся нефтяные капиталы.

По данным Noble Gibbons, самый популярный деловой район Казани — Вахитовский, расположенный в центре города. Ставки аренды для зданий класса В здесь могут доходить до $270 за 1 кв. м в год.

Общее предложение офисных помещений разного типа в Казани оценивается в 375 000 кв. м на конец 2004 г. 220 000 кв. м находится в отдельно стоящих бизнес-центрах. Из объектов, претендующих на класс В+, в городе построены комплекс “Татария” (4000 кв. м, 2002 г.), “Сувар” (3200 кв. м, 2003 г.), “Таиф” (3000 кв. м, 2003 г.), “Сакура” (4500 кв. м, 2003 г.). Базовая ставка аренды в них составляет $220-260 за 1 кв. м в год. Все четыре здания возведены с нуля. Одним из ведущих девелоперов в городе является “Сувар-Казань”. Основной же объем предложения офисов приходится на классы С и D, ставки в которых составляют около $120-140 за 1 кв. м.

В “миллионниках” работает “большая четверка” ведущих московских консультантов почти в полном составе. К примеру, один из казанских проектов на рынке представляет CWSR. Компания набрала и обучила команду из местных консультантов, которые должны довести до конца “Бизнес-парк “Идея”, построенный в центре Казани. Общий объем его площадей оценивается в 30 000 кв. м, арендуемых офисных — в 13 073 кв. м. Здание будет готово к отделке этим летом.

В Нижнем Новгороде около 40 бизнес-центров, говорят эксперты Noble Gibbons, включая новые и реконструированные объекты. Общий же объем предложения в конце 2004 г. равнялся 1,2 млн кв. м. Наиболее качественные бизнес-центры составляют 140 000 кв. м общей площади, крупные и новые здания здесь принято располагать в центральном Нижегородском районе.

За последние два года ставки аренды в Нижнем выросли на 60%, и на конец 2004 г. средняя цена составила $140 за 1 кв. м в год, в новых качественных офисах ставки выше — $360-420 за 1 кв. м в год.

Средняя цена продажи по городу приближается к $800 за 1 кв. м, в престижном историческом центре — $1100, а максимальная ставка доходит до $1500-1700. Бизнес-центр “Столица Нижний” сравним с классом А-В, его площадь — 22 200 кв. м, арендуемая — 15 800 кв. м, цены аренды 1 кв. м в этом комплексе — $300-480, включая НДС и операционные расходы, комплекс “Теледом” (класс В, 6000 кв. м) строится и будет выставлен на продажу примерно по $1350 за 1 кв. м.

В Новосибирске есть проекты у Jones Lang LaSalle. Например, офисный центр А-класса на ул. Шевченко, который совместят с гостиницей. Здание будет 19-этажным с подземной автостоянкой на 162 машино-места и наземной парковкой на 66 машино-мест.

В Новосибирске около 200 000 кв. м офисных помещений, из которых 12 бизнес-центров класса В. В том числе это здания Ланта-банка, Сбербанка, Внешторгбанка. Среди объектов нового поколения есть довольно крупные здания, как-то: бизнес-центр 14 000 кв. м общей площади, построенный в 2004 г., помещения в нем сдаются по $300 за 1 кв. м (не включая НДС). В 2004 г. был введен комплекс на 11 000 кв. м ($300-350 за 1 кв. м). В Новосибирске немного московских девелоперов. А среди местных известны “Сибирские сотовые системы”, “Строймир”, “Сибирьстройинвест”. Последний собирается строить пока единственное в городе здание класса А на 29 000 кв. м. “Транссервис” (нефтяная компания) также планирует возвести на ул. Красноярской офисно-торговый центр площадью 28 000 кв. м и собирается привлечь инвестиции в размере $15 млн.

Компания Knight Frank выделила несколько действующих офисных комплексов наиболее высокого качества в благополучных городах-миллионниках. В Екатеринбурге это здание Центра международной торговли (ЦМТЕ). По качеству строительства и предоставляемых услуг этот центр лучший в городе. Арендуемая офисная площадь ЦМТЕ составляет 2500 кв. м. Площадь второй очереди — 51 000 кв. м. Арендная плата — около $500. В Самаре к качественным зданиям можно отнести “Скала”, “Биг Бен” и офисы в жилом комплексе “Ладья”.

Дата публикации: 10:25 28 июля 2005

Источник: bpn.ru