Эпоха "инвестиционных" квартир закончилась

В последнее время наблюдать за рынком жилья в России ничуть не менее интересно, чем смотреть кино. Например, как в нашумевшем год назад фильме "Ночной дозор", в сегменте жилой недвижимости "идет борьба добра со злом" - с ценами, которые считаются завышенными. Причем, как в хорошем детективе, очень трудно разобраться - кто положительный герой, а кто - отрицательный. Дума принимает целый пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, а пресса и многие специалисты в один голос кричат, что этот шаг приведет только к дальнейшему повышению стоимости "квадратов". Впрочем, несмотря на такую разноголосицу, цены пока ведут себя довольно спокойно - рост не превышает текущего уровня инфляции. Иными словами, растут примерно на 1 процент в месяц.

По течению

Журнал "Профиль" в номере от 4 июля отметил, что "большинство участников столичного рынка недвижимости сейчас играют на повышение". И это неудивительно - после многолетнего "бычьего" тренда многие просто забыли о том, что возможно и движение в обратном направлении. Хотя им стоило бы более внимательно посмотреть на сложившуюся ситуацию. "Цены на жилье пока не очень спешат двигаться вверх", - пишет "Профиль". А ведь в последнее время ходило множество разговоров о том, что рынок разогреет набирающая обороты ипотека или Закон о долевом участии, или, на худой конец, выросшие цены на цемент. "Факторов, теоретически способных повысить стоимость московских квартир, на рынке немало, - подтверждает автор. - Но пока они: так и не привели к масштабному росту цен, характерному для прежних лет".

Самое распространенное слово, которое использовалось в июле в статьях о рынке недвижимости, - штиль. В течение года цены растут не более чем на один процент в месяц (цифра в среднем по рынку, так как в отдельных сегментах может наблюдаться и более существенный рост), а в июне после недолгого оживления начался сезонный спад. "Если в начале июня уровень продаж квартир в новостройках был достаточно высоким, во второй половине июня началось падение спроса", - заявляет эксперт, чье мнение приводит журнал "Коммерсантъ-Деньги" в номере от 11 июля. Причем цифры называются внушительные - как считают специалисты, в июле и августе продажи снизятся на 20-30 процентов.

С другой стороны, вслед за снижением спроса пока не произошло снижения стоимости жилья. Это позволяет говорить об определенном "запасе плавучести", который позволяет риэлторам смотреть в будущее с оптимизмом. "Возможно, ситуация изменится осенью: вероятен резкий скачок цен, - цитирует издание мнение специалиста. К этому времени более или менее будут распроданы те объекты, которые не попадают под действие закона, а новые объекты еще не успеют выйти на рынок, уменьшится количество застройщиков, увеличатся сроки окупаемости проектов. Все эти факторы будут способствовать росту цен".

В оценке текущей ситуации с журналом "Коммерсантъ-Деньги" согласна и газета "Ведомости". А вот прогнозы на будущее у двух изданий разнятся. Несмотря на то, что Закон о долевом строительстве уже оказал негативное влияние на рынок нового жилья (согласно данным "Ведомостей" после его вступления в силу произошло сокращение строительства на 15%), к росту цен это не приведет. Во всяком случае, аналитик, на которого ссылается автор материала "Неторопливый рост", утверждает, что "распродав задел (то есть, те объекты, которые не подпадают под действие закона - прим авт.) , застройщикам не удастся резко поднять цены - для этого нет предпосылок".

Подмосковье наступает

Пока Москва фактически топчется на месте, наступление идет на подмосковных фронтах. Уже в начале июля "Газета" (номер от 4 июля) отметила, что цены на жилье в Подмосковье сравнялись со своими столичными "коллегами". Естественно, речь не шла о стоимости недвижимости в пределах так называемой золотой мили или других центральных районов. Но "Подмосковье по цене московских окраин" - согласитесь, тоже звучит.

Впрочем, те, кто приобретает квартиры с целью их скорой выгодной перепродажи, уже опоздали. По мнению аналитиков, спрос находится на пике, а цены практически достигли своего потолка. "Основные покупатели жилья в ближнем Подмосковье - это москвичи, чьи финансовые возможности уже и так на пределе", - напоминает "Газета".

Издание "Коммерсантъ-Дом" (номер от 25 июля) также обращает внимание на высокую популярность и, как следствие, резкий рост цен на рынке подмосковного жилья. Но у этого роста есть и одна особенность - его лидерами "стали новостройки в городах, еще недавно не пользовавшихся спросом". Это может служить подтверждением тому, что сегмент покупателей, которые могли покупать дорогие квартиры в популярных подмосковных городах, оказался исчерпанным. Покупатели с более скромными финансовыми возможностями обратились в сторону менее раскрученных вариантов и тем самым поспособствовали росту цен.

Впрочем, в дальнейшем авторы обоих материалов предсказывают более плавное удорожание жилья - на уровне 1-1,5% в месяц, "при этом стоимость квадратного метра в ближайших городах-спутниках столицы будет увеличиваться чуть быстрее, чем в отдаленных".

Дорогое не продается, дешевое не строится

Особой популярностью в июльской прессе пользовалась загородная недвижимость. Что понятно - как-никак "высокий" сезон. Однако популярность в прессе вовсе не гарантирует безбедного существования. Как выясняется, на этом рынке существует проблема, схожая с проблемой рынка столичной недвижимости. Речь идет о недостаточности предложения в самом нижнем ценовом сегменте.

"На начало 2005 года в Подмосковье насчитывалось около 250 коттеджных поселков, а объем рынка, по оценкам экспертов, превысил 6 млрд. долларов", - пишет "Независимая газета" в номере от 4 июля. При этом сам рынок с 2000 по 2004 год вырос на 70 процентов. В дальнейших предсказаниях эксперты расходятся - кто-то говорит о насыщении и грядущем снижении цен, кто-то обещает дальнейший рост.

Оба типа прогнозов можно назвать верными. В сегменте элитной загородной недвижимости очень высокое предложение, и некоторые объекты очень долго (до двух и более лет) ждут покупателя. Неудивительно, что риэлторам и застройщикам приходится прибегать к скидкам.

В то же время в экономклассе наблюдается явная недостаточность предложения. Причина этого проста - строить дешевое жилье девелоперам невыгодно. "При удачной реализации поселок экономкласса способен принести порядка 25-30%, в то время как в более дорогих сегментах прибыль составит до 100%, - пишет газета.

А дом и ныне там...

Как известно, загородное жилье у нас не только строят, но и сносят. Точнее говоря, пытаются снести дома, построенные с нарушением нормативных актов. Минприроды России и жители деревни Пятница, расположенной на Истринском водохранилище, обеспечивают публике шикарную мыльную оперу, которой бы позавидовали мексиканские и бразильские телестудии. Начиная с 2003 года, когда постройки на берегу водохранилища были признаны незаконными, ведомство Олега Митволя пытается снести дома и прочие строения. Когда человек хочет жить, медицина бессильна. Когда человек хочет жить на Истринском водохранилище, да еще имеет там собственный дом, бессильны судебные приставы, наряды милиции и строительная техника. Как пишет газета "Известия" в номере от 13 июля, с 10 утра до восьми вечера эта команда смогла записать себе в актив только неудачную попытку снести один из домов и несколько сломанных досок в беседке. "Вторая попытка Олега Митволя", как окрестила ее газета "Бизнес" (номер от 14 июля), оказалась настолько же неудачной, как и первая. "Как и в прошлые разы, все ограничилось только громкими заявлениями", - подводят итог этой вылазки Минприроды "Известия".

Закономерный монополист

Передел цементного рынка состоялся. Когда в прессе поутихли страсти по поводу его фактической монополизации компанией "Евроцемент груп", пришло время анализировать. Первым итог подвел журнал "Эксперт" в номере от 11 июля. По мнению автора, консолидация рынка - закономерность, без которой его участникам вряд ли удастся выжить. Если пару лет назад трудно было представить себе строительство новых цементных заводов, то сейчас это стало реальностью. Что изменилось? ":у главных героев отраслевой драмы появился еще один действенный механизм привлечения инвестиций в собственный бизнес - рост внутреннего спроса и цен на цемент", - дает ответ журнал. Кроме того, он прогнозирует успех строителей нового холдинга. "Сейчас на российском фондовом рынке налицо дефицит высокодоходных малорисковых компаний с малой капитализацией. На эту роль сейчас как раз претендуют "Евроцемент груп" и "Сибирский цемент". Так что интерес инвесторов к предстоящим IPO (Initial public offer - первичное размещение акций. - прим. ред.) этих компаний обеспечен".

Журнал "Финанс" в номере от 18 июля обращает внимание на причину (каким образом Филарет Гальчев стал владельцем монополиста) и следствие (чем эта монополизация обернется для рынка). "Строительный бум и неизбежная интеграция региональных политических элит в "вертикаль власти" помогают Гальчеву создать нечто вроде "цементного" Газпрома", - пишет автор, а "покупатели столичных новостроек расплачиваются за создание цементного мегахолдинга".

Российско-китайская "Федерация"

Китайские компании довольно безуспешно пытались войти на российский нефтяной рынок. Достаточно вспомнить историю с Юганскнефтегазом. А вот на строительный рынок представителей Поднебесной пускают куда более охотно. В конце июля стало известно, что именно китайцы будут выполнять работы по возведению железобетонного каркаса комплекса "Башня Федерация" в Москве.

Аналитик, чье мнение приводит "Независимая газета" в номере от 26 июля, утверждает, что такой выбор связан с тем, что "китайцы предлагают наиболее оптимальный вариант по соотношению цены и качества по сравнению с Европой и Америкой, которые традиционно дороже... Что же касается качества, то это - вопрос. Хотя наверняка оно есть. Свидетельством тому хотя бы тот факт, что большинство небоскребов находится в Юго-Восточной Азии, а не в Европе". В общем, времена, когда советские специалисты ездили отстраивать Китай, окончательно канули в лету.

Дата публикации: 10:58 01 августа 2005

Источник: bpn.ru