Долевое строительство поправят

Строительный рынок замер в ожидании осенней сессии Госдумы, которая должна решить судьбу поправок в закон о долевом строительстве. Но разговоры о проблемах, связанных с реализацией закона, не утихают, причем активную позицию в этом вопросе пришлось занять региональным властям. Им уже сегодня есть что терять – в отличие от строителей, имеющих резерв проектов, на которые не распространяется закон. Есть что терять и будущим дольщикам, для которых успех строительного лобби напрямую связан с ценой жилья.

По закону о долевом строительстве, вступившем в силу 1 апреля, запрещено привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии, установлены штрафы за просрочку сдачи объекта и др. Застройщики объявили, что на долевом строительстве при таком раскладе можно ставить крест, и оперативно инициировали внесение в Госдуму проекта поправок. Документ получил отрицательное заключение правового управления администрации президента и не был рассмотрен. Вторая попытка пройти Госдуму готовится более тщательно и с опорой на поддержку региональных, в частности питерских, властей.

Как известно, строительному сектору в планах Смольного отводится значительная роль. В частности, заложено увеличение объемов вводимого в строй жилья с 2 млн. м2 в 2004 году до 3 млн. м2 в 2008. Теперь строители поставили Смольный перед фактом – 2,3 млн. м2 в этом году ввести, возможно, удастся, но платежеспособный спрос не превысит 1,7 млн. м2. Дальше будет хуже, поскольку, когда закон о долевом строительстве заработает в полную силу, цены только вырастут. Плюс ввиду неопределенности перспектив компании не торопятся покупать у города новые участки и начинать новые проекты. Резерв в 5,7 млн. м2 (участки в разной стадии разработки, полученные до 1 апреля, на которые не распространяются ограничения, введенные законом) у них пока есть.

К поддержке готов

В итоге власти под давлением обстоятельств в начале июля выразили готовность поддержать строительный бизнес по полной программе. Во-первых, губернатор города Валентина Матвиенко обещала приложить все усилия для принятия предложенных строителями изменений в федеральное законодательство. Однако до осени еще надо дожить, а проблем, которых не снимают поправки, много. Так, проблемы со сроками получения разрешений и с подключением к сетям естественных монополистов, воспринимавшиеся раньше как неизбежное зло, теперь встали с новой остротой – ведь за просрочку сдачи объекта застройщик должен выплатить дольщику штраф в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.

Смольный уже пообещал строителям новый регламент выдачи разрешительной документации и урегулирование вопросов подключения к сетям. Равно как и снижение штрафа за перенос сроков сдачи объекта по объективным причинам. Более того, обсуждается возможность снижения стартовой стоимости участков под строительство, выставляемых на торги. А неделю назад правительство города определило порядок создания товариществ собственников жилья на этапе строительства (без этого не заключить договор на обслуживание дома монополистами).

Маневры в обход закона

Впрочем, сами строители тоже не сидят сложа руки, а придумывают схемы обхода закона. Например, вместо договора долевого участия, который необходимо регистрировать, заключают предварительной договор продажи квартир. По словам директора по связям с общественностью Ассоциации домостроителей Петербурга Павла Созинова, в городе пока такие случаи единичны просто потому, что под действие нового закона сегодня попало всего несколько объектов.

Так что, кто бы что ни говорил, едва ли стоит ожидать, что долевое строительство, на которое еще год назад приходилось 98% вводимого в Петербурге жилья, умрет. К тому же в эту игру готов включиться и страховой бизнес, для которого открываются значительные возможности по страхованию рисков дольщиков и ответственности застройщика. Собственно, такие страховые продукты существуют на рынке уже несколько лет, однако массового распространения они так и не приобрели.

Долевое строительство: буква закона

1. Застройщик покупает участок под строительство

2. Застройщик получает разрешение на строительство

3. После получения разрешения на строительство застройщик обязан за 14 дней до начала заключения договоров долевого строительства опубликовать в СМИ информацию о проекте

4. Дольщик и застройщик заключают договор долевого участия, который содержит: описание объекта, срок его передачи, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства

5,6. Договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе

7,8. Риск дольщика и ответственность застройщика по договору могут быть застрахованы в страховой компании. Например, на случай срыва сроков строительства, невозможности завершения строительства и пр.

9. Дольщик получает квартиру и регистрирует право собственности на объект в Федеральной регистрационной службе

Оценка инициативы

Сергей Осутин, председатель совета директоров консалтинговой группы «О.С.В.»:

«Сегодня можно говорить о полноценном кризисе на рынке недвижимости, в котором власти сыграли не последнюю роль. Намерение руководства города помочь строителям можно приветствовать, но, помимо лобби в Госдуме, важно урегулировать и те вопросы, которые находятся в ведении субъекта»

Сергей Журавлев, генеральный директор компании «AdMedia»:

«Приятно, что чиновники заволновались сейчас, а не через два года, когда закон даст свои плоды. Но почему только сейчас они задумались о взаимоотношениях строителей и монополистов? Похоже, что с помощью новых обещаний Смольный пытается распродать залежавшиеся участки земли».