Кремлевская реформа привела к росту налогов на застройщиков

У застройщиков появился еще один повод повысить цены на строящееся жилье: новый закон о долевом строительстве и другие поправки увеличили налоговую нагрузку на бизнесменов. Попытки Минфина исправить ситуацию оказались неудачными, так что дополнительные расходы вскоре лягут на плечи покупателей, уверены эксперты.

Год назад Госдума приняла пакет из 28 законов, призванных сделать цены на жилье доступными. С нового года начали действовать налоговые поправки, а с 1 апреля — закон об участии в долевом строительстве, который должен был защитить покупателей квартир от возможных злоупотреблений. В итоге купить жилье стало значительно сложнее — за последние три месяца в Москве не было заключено ни одного договора о долевом участии. Застройщикам требования нового закона показались слишком жесткими или вовсе невыполнимыми, поэтому они пустились изобретать обходные схемы, предлагая покупателям жилья векселя и другие экзотические расписки, где о квартирах нет и речи.

Попутно выяснилось, что проблемы для предпринимателей создают и налоговые новации. До их вступления в силу прямые договоры с покупателями жилья в строящихся домах считались инвестиционными, а по статье 39 НК инвестиционные вклады налогом не облагаются. Но договор о долевом участии в строительстве — это договор об оказании услуг, поэтому гражданин, покупая строящуюся квартиру, по сути платит аванс за услугу по строительству. А такая операция уже должна облагаться НДС, объясняет партнер московской коллегии адвокатов “ФБК-Право” Юрий Воробьев. Со всей суммы придется платить налог и в том случае, когда продажа квартир осуществляется по договорам реализации имущественных прав, отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити — ХХI век”. “Это значит, что застройщикам придется увеличить цену квартир на 18%, включив в нее НДС”, — резюмирует Надежда Косарева из Института экономики города.

Чтобы исправить ситуацию, Минфин 12 июля выпустил разъяснительное письмо, текст которого имеется в распоряжении “Ведомостей”. В нем замминистра Сергей Шаталов пишет, что налог надо платить лишь с разницы между расходами на строительство и ценой квартиры, т. е. с платы за услуги застройщика (организации, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает деньги участников долевого строительства).

Это решает проблему только частично, уверена директор компании “Траст-Аудит” Юлия Репникова, которая консультирует строительные компании. “Письмо противоречит тому, что написано в Налоговом кодексе”, — объясняет Воробьев. Минфин предложил “хорошую интерпретацию”, но “что такое частное разъяснение по сравнению с законом и где гарантия, что конкретная налоговая инспекция примет это письмо во внимание”, добавляет Репникова.

К тому же, если застройщик сам провел хотя бы часть строительных работ, он должен платить налог уже со всей суммы, которую получил от покупателя квартиры, а не с разницы, говорится в письме. “Это сделано для того, чтобы застройщик потом мог полностью зачесть уплаченный НДС”, — объясняет чиновник Минфина. Но на практике получить зачет совсем непросто, напоминает бухгалтер крупной строительной компании. Например, для удешевления строительства бизнесмены часто привлекают подрядчиков, которые используют упрощенную систему налогообложения, а значит, не являются плательщиками НДС. Поэтому и уплаченные этим подрядчикам суммы потом нельзя заявить к вычету. Даже там, где нет подобных препятствий, на получение зачета уходит много времени — по закону операция проводится только после окончания всего строительства. До этого, чтобы не отвлекать оборотные средства, застройщикам нужно занимать недостающую сумму в банке, а дополнительные расходы перекладывать на покупателей жилья, говорит Косарева. С нового года, правда, должны вступить в силу поправки, по которым налог будут зачитывать сразу.

До этого новых издержек тоже можно избежать, говорят консультанты: достаточно создать “промежуточное” юрлицо, которое будет принимать деньги от дольщиков и отдавать генподрядчику. “Но это неправильно, что законодатели вынуждают участников рынка создавать какие-то серые схемы”, — считает Репникова.