Альтернативная сделка

Альтернативные сделки - наиболее распространенная операция на рынке вторичного жилья. К ним относят всевозможные разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также - расселение коммуналок.

По закону продать единственное жилье нельзя. Продавая квартиру, собственник и члены его семьи, зарегистрированные в квартире, должны куда-то переехать и встать на регистрационный учет по месту жительства. Но в большинстве случаев из-за отсутствия денег продавцы не могут вначале купить новую квартиру, а потом просто продать свою. Приходится продавать и одновременно приобретать новую квартиру на деньги покупателя - в этом и заключается сущность альтернативной сделки. Ее успех зависит от верности оценки стоимости продаваемой квартиры и совпадения ожиданий всех участников альтернативы.

Покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, подтверждает серьезность намерений деньгами - задатком (авансом). На сленге риэлторов он называется "большой покупатель" - главное действующее лицо, которое является источником финансирования всей цепочки. Сумма задатка (аванса) определяется зачастую не стоимостью квартиры, а количеством и стоимостью альтернатив. Получив задаток (аванс), продавцы при помощи риэлтора приступают к окончательному определению альтернативных вариантов. Передавая деньги риэлтору, покупатель надежно страхуется от потери задатка (кроме тех случаев, когда сам отказывается от покупки). Можно ли сначала подобрать альтернативные варианты, а уже потом искать покупателя? Теоретически - да. Но на практике сложно прогнозировать, когда же именно появится тот самый человек с деньгами и будет ли ждать все это время продавец альтернативы.

Очень важно и число участников квартирной цепочки. Риэлторский опыт подсказывает, что вероятность успешного проведения сделки будет максимальной, если в цепочке не более трех квартир. Если в сделке участвуют более пяти квартир, она становится нереальной. Иногда цепочку разбивают. Например, если в сделке участвуют четыре квартиры и по одной из них не готовы документы, то цепочку можно разделить на две части: 2+2. Это увеличивает вероятность того, что сделка состоится.

Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель "верхней" квартиры, а получает - продавец последней. Деньги, как правило, минуют большинство участников сделки. Но вносящим или получающим деньги в качестве доплаты все-таки придется поучаствовать в процедуре взаиморасчета. От их числа будет зависеть и количество задействованных ячеек. Продавец и покупатель каждой квартиры заключают трехсторонний договор с банком. Продавцы получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Непосредственно после посещения банка все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме. Подписанные договоры купли - продажи одновременно сдаются на регистрацию в городской Комитет по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив зарегистрированные договоры на руки, продавец последней альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк, а затем в тот же день происходит передача квартиры новому собственнику по акту приема-передачи. С этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры.

Переезд в новые квартиры участников альтернативной сделки происходит поэтапно. Срок передачи квартиры "верхнему" покупателю складывается из сроков освобождения всех альтернативных квартир. Поэтому практически невозможно включить в альтернативную сделку квартиру в доме-новостройке, не принятом на баланс ДЕЗа или с закрытой регистрацией по месту жительства. Покупателю придется ждать неопределенное время. С юридическим освобождением, т.е. постановкой на регистрационный учет, дело обстоит немного проще. Работники паспортных столов обязаны регистрировать по месту жительства новых собственников квартиры, не дожидаясь снятия с регистрационного учета предыдущих собственников.