Обзор рынка офисной недвижимости за первое полугодие 2005 года

Макроэкономическая ситуация.

Несмотря на снижение темпов роста ВВП в первом полугодие 2005 года на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года, РФ по-прежнему сохраняет значительный потенциал для дальнейшего экономического роста. Стабильность российской экономики подтверждается ведущими международными рейтинговыми агентствами: в январе 2005 года одно из крупнейших рейтинговых агентств Standard $ Poor’s присвоило РФ инвестиционный рейтинг. В то же время к успехам отечественной экономики и к присвоению России всевозможных рейтингов следует относиться по меньшей мере сдержанно, учитывая и сохранение высоких цен на нефте-газовое сырье, и рост темпов инфляции и снижения объемов иностранный инвестиций.

Основные макроэкономические показатели РФ:

	2003г.	2004г.	Первое полугодие 2005 г.
Рост ВВП, %	7,3	7,1	3,2
Инфляция, %	12	11,5	8
Рост инвестиций, %	11,4	13,6	6,4
Средний курс $, руб.	29,5	29,1	28,67
Средняя стоимость нефти, $.	24,5	34	47

Источник: Госкомстат, Минэкономразвития.

Предложение.

В течение первого полугодия 2005 года рост объемов предложения офисных помещений класса «А» и «В» составил 285000 кв.м. На долю офисной недвижимости класса «А» приходиться 44% объектов, введенных в эксплуатацию за первую половину 2005 года, что 4% больше, чем за аналогичный период в 2004 году.

Офисные центры, вышедшие на рынок в первой половине 2005 года:

Название объекта	Метраж (кв.м.)	Класс
Балчуг Плаза	31000	А
Якиманка Плейс	2850	В
БЦ на Новолесной	14000	А
Аквамарин	11300	А
Мерседес-Бенц Плаза	15650	А
Садово-Кудринская ул., д. 31/32	5250	А
бизнес-парк «Олимп»	10000	В

Структура предложения по районам:

В 2005 году активизировалось строительство престижных офисных комплексов за пределами Садового Кольца. Подобная тенденция вызвана дефицитом и высокой стоимостью земельных участков для комплексного строительства в ЦАО. Наиболее перспективным районом для строительства деловых центров является Третье Транспортное Кольцо (ТТК). Наличие крупных свободных площадок в районе ТТК позволяют девелоперам возводить крупные офисные комплексы класса B, а также бизнес-парки. К августу 2005 года на районы ТТК приходиться порядка 43% строительства новых офисных помещений (в первом полугодие вблизи ТТК началось строительство бизнес-парка «Дукс» и офисного комплекса на месте завода «Серп и молот).

Помимо районов ТТК, активизировалось строительство офисной недвижимости на окраинах города: «Крылатские Холмы» в ЗАО и «Кантри-Парк» в Химках. Доля предложений офисных помещений, расположенных на окраинах города выросла в первой половине 2005 года до 8%.

Арендные ставки и стоимость продаж.

• Стоимость аренды для офисных помещений класса «А»: 630 – 800$ за кв.м. в год.
• Стоимость аренды для офисных помещений класса «В»: 450 – 600$ за кв.м. в год.
• Стоимость аренды для офисных помещений класса «С»: 250 – 400$ за кв.м. в год.

За первое полугодие 2005 года стоимость аренды офисных помещений класса «А» выросла на 4,8%. Наиболее высокий темп роста арендных ставок наблюдался в марте и составил 2,3%. Активный рост стоимости арендных ставок связан с ограниченным характером предложения, а также подорожанием коммунальных услуг.

Аналитики Vesco Consulting отмечают рост долгосрочных договоров аренды, что связано с желанием арендаторов - обезопасить себя от проблем, связанных с перезаключением договоров аренды или поиском новых офисных помещений.

Арендные ставки офисной недвижимости класса «В» демонстрировали менее активный рост. За первую половину 2005 года рост стоимости аренды помещений подобного класса составил 5%. Средний уровень арендных ставок офисов класса «В» достиг уровня в 510$ за квадратный метр. Рост арендных ставок на офисы класса «С» за первое полугодие 2005 года составил 4,9%. Средняя стоимость аренды офисного помещения класса «С» достигла уровня 380$ за квадратный метр. Наиболее высокие темпы роста арендных ставок были зафиксированы в апреле-мае, и составили 1,3% в месяц.

Наиболее высокие арендные ставки были отмечены в ЦАО: средняя стоимость аренды офисного помещения класса «А» составляла 690$ за кв.м, тогда как класс «В» в среднем оценивался в 580$ за кв.м. В традиционно престижных западных районах города усредненные арендные ставки составляли 670$ для класса «А» и 540$ для класса «В». На севере и юге столицы стоимость аренды офисных помещений заметно ниже: 650$ для класса «А» и 490$ для класса «В». Восточные и юго-восточные округа представлены наиболее дешевыми предложениями офисов: средняя стоимость аренды помещения класса «А» составляет 630$, а класса «В» - 450$.

• Стоимость продажи для офисных помещений класса «А»: 3400 – 5000$ за кв.м.
• Стоимость продажи для офисных помещений класса «В»: 2200 – 3000$ за кв.м.
• Стоимость продажи для офисных помещений класса «С»: 1100 – 2000$ за кв.м.

Всего 28% сделок на рынке офисной недвижимости приходится на продажу помещений. Тем не менее, в первом полугодии 2005 года наблюдался незначительный рост цен продажи офисной недвижимости, который превысил 2%. Средняя стоимость квадратного метра в офисном центре класса «А» составляет порядка 3800$ за кв.м, в то время как предложение класса «В» оценивается в 2750$ за кв.м. Среди престижных офисных помещений высоким спросом пользуется предложение в старинных особняках в ЦАО. В зависимости от места расположения и качества отделки, подобные предложения могут позиционироваться и как объекты класса «А», и как помещения класса «В». По мнению ряда арендаторов, представительские качества отдельно стоящего здания с огороженной территорией значительно выше, чем у современного крупного бизнес-центра класса «А», похожего на муравейник. Следует отметить, что небольшие особняки крайне удобны для маленьких компаний. Та, в них удобнее наладить службу безопасности, установить видео-наблюдение, ограничить присутствие случайных людей. В среднем цены на недвижимость в старинных особняках выше, чем в деловых центрах класса «А»: стоимость покупки офисного помещения в особняке на Арбате составляет 4000$ за квадратный метр, а арендная ставка держится на уровне 700$ за квадратный метр в год.

Класс «С» также продемонстрировал незначительный рост цены продажи. Средняя стоимость продажи офисных помещений класса «С» составила 1620$ за кв.м. Наиболее интересные предложения сосредоточены между Садовым Кольцом и ТТК в реконструированных зданиях советской постройки.

Тенденции.

В первой половине 2005 года отмечалась высокая девелоперская активность по освоению промзон. Было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых за пределы города предприятий:

Деловые центры, строящиеся на территории промзон.

Класс делового центра/район	Планируемый метраж/объем инвестиций	Девелоперская компания.	Застраиваемая промзона	Примерные сроки сдачи объекта
Бизнес-парк (В)/ТТК	150 тыс. кв.м./$100-120 млн.	Топ. Ри. Инвест	Оборонный завод ОАО «Дукс»	IV кв. 2007г.
Торгово-офисный центр (В)/ТТК	500 тыс. кв.м./$750 млн.	Система-Галс	НИИДАР	III кв. 2008г.
Офисный центр (А)/ЦАО	10 тыс. кв.м./$40 млн.	«Юниформстрой»	Текстильная фабрика «Моснитки»	III кв. 2007г.
Офисный центр (В)/ЦАО	200 тыс. кв. м./$80 млн.	«Визави»	Завод «Арма»	II кв. 2007г.
Офисный центр (В)/ЦАО	40 тыс. кв.м./$30 млн.	«МВК-Эстейт»	Московский завод вин и коньяков	I кв. 2008г.
Офисный центр (В)/ТТК	95тыс кв.м./140 млн.$.	Капитал групп	Завод «Красный пролетарий»	III кв. 2007г.
Бизнес-парк «Яуза» (А)/ЦАО	30–40 тыс. кв. м./$7–10 млн	«Росбилдинг»	Завод «Мосштамп»	II кв. 2007г.
Офисный центр (А)/ТТК	150 тыс. кв. м./$300 млн.	Capital Partners	Завод “Радикон”	III кв. 2007г.
Офисный центр (А)/ЦАО	7 тыс. кв. м./$15 млн.	Капитал групп	Здание больницы ОАО «Медицина»	II кв. 2007г.
Офисный центр (А)/ЦАО	150 тыс. кв. м./$200 млн.	Банк «Глобэкс»	Второй Часовой Завод	I кв. 2009г.
Офисный центр (В)/ТТК	20 тыс. кв. м./$18 млн.	«Ростэк»	Завод «Серп и молот»	III кв. 2007г.
Офисный центр (А)/ЦАО (Третий Рим)	400 тыс. кв. м./$30 млн.	Правительство Москвы	Заводы "Союз" и "Гелиймаш"	III кв. 2008г.

В первом полугодии 2005 года продолжался процесс децентрализации строительства офисной недвижимости. Наиболее перспективным районом для строительства считается периметр ТТК, а также престижные районы ЮЗАО и ЗАО.

В Москве идет процесс формирования новых деловых районов. Помимо проекта №1 – Москва Сити, можно выделить район Белорусской площади, вокруг которой формируется целый комплекс офисных центров, и территорию Болотного острова, где планируется возвести ряд престижных торгово-офисных объектов.

На российский рынок выходят крупнейшие международные девелоперы. За первую половину 2005 года на рынок вышли известные игроки в сфере планирования, проектирования и менеджмента высотных коммерческих зданий, компании Hellmuth, Obata + Kassabaum (HOK), Skidmore, Swanke Hayden Connel Architects.

Спрос.

В первом полугодие 2005 года был отмечен повышенный уровень спроса на качественную офисную недвижимость, что связано в первую очередь со стабильной экономической и политической ситуацией. Аналитики Vesco Consulting отмечают возросший объем сделок на рынке офисной недвижимости с участием иностранных клиентов. Порядка 28% сделок по аренде или покупке офисных помещений было заключено с иностранными компаниями.

В первом полугодии сохранился повышенный спрос на престижные офисные помещения в ЦАО. Наиболее востребованными объектами класса «А» были деловые комплексы Замоскворечья, тогда как в классе «В» растет спрос на предложения расположенные в районах ТТК. В классе «С» мы выделяем растущий интерес к помещениям, расположенным между Садовым Кольцом и ТТК.

Вакантные помещения

Ввиду высокого спроса на офисную недвижимость и ограниченный характер предложения в первой половине 2005 года сохранилась тенденция снижения уровня вакантных площадей. Так на начало 2005 года этот показатель составлял 3,1% в классе «А», тогда как в июле он сократился до 2,4%. В классе «В» доля свободных помещений снизилась до 6,4%. Также наметилось сокращение вакантных помещений класса «С» до 12,4%.

Структура спроса по бюджету.

16% спроса ориентировано на офисные помещения класса «А» со стоимостью аренды более 600$ за кв.м. в год, 21% клиентов заинтересовано в дорогих офисах класса «В» с арендными ставками от 500 до 600$, тогда как более доступные предложения класса «В» с бюджетом от 400 до 500$ за кв.м. в год привлекают порядка 28% клиентов. На наиболее дешевые объекты класса «С» с арендными ставками менее 400$ за кв.м. в год ориентировано порядка 35% спроса.

Структура спроса по площадям помещений.

В классе «А» наиболее востребованными предложениями являются помещения площадью менее 500 кв.м. На их долю приходится 54% заявок. Отмечен рост спроса на помещения площадью от 1000 до 2000 кв.м., порядка 9% клиентов нацелено на аренду подобных офисов. Сохраняют привлекательность помещения площадью от 500 до 100 кв. м., за первое полугодие 2005 года подобные предложения заинтересовали 32% клиентов. 9% заявок поступало на аренду помещений площадью более 2000 кв.м.

Структура спроса по площадям на офисную недвижимость класса «В» выглядит следующим образом. Наиболее востребованными являются помещения от 500 до 1000 кв.м., всего подобными предложениями заинтересованы 28% клиентов. 24% заявок ориентировались на офисы площадью от 1000 до 2000 кв. м. Помещения класса «В» площадью более 2000 кв.м. привлекали в первом полугодии 2005 года 17% клиентов. Небольшие помещения площадью менее 500 кв.м. интересовали в совокупности 31% клиентов.

Структура спроса по округам.

В течение первого полугодия 2005 года наблюдался рост спроса на аренду офисных помещений, расположенных за пределами Садового Кольца. Доля клиентов, заинтересованных в офисных центрах на ТТК выросла на 12% и составила 43%. Тем не менее, основная масса заявок приходиться на офисы в традиционно деловых районах ЦАО. Наиболее востребованным районом центральной части столицы в первом полугодие 2005 года стало Замоскворечье. Также отмечается тенденция роста спроса на офисные объекты, расположенные на окраинах города.

Дата публикации: 10:49 12 августа 2005

Источник: bpn.ru