Малоэтажные дома как архимедова точка опоры

Оказав государственную поддержку программе "малоэтажная россия", мы сможем придать дополнительную динамику развитию экономики страны

Недавно группа коллег по партии и фракции "Единая Россия" в Госдуме выступила с инициативой использования дополнительных доходов бюджета для субсидирования ипотечных кредитов - с тем, чтобы ставка по ним не поднималась выше 6% в рублях.

Некоторые российские СМИ отреагировали на эту инициативу весьма критическими комментариями, укорив авторов в популизме и высказав мнение о практической невыполнимости такой задачи. Полемика на эту тему в очередной раз возвращает нас к извечному вопросу российского национального бытия - квартирному, который уже кого только не испортил. Между тем, как это часто у нас бывает, мы беремся за решение этого вопроса не с того конца, и, ругаясь по мелким частностям вроде ставок, упускаем из вида истинные причины жилищного кризиса.

Корень зла - в завышенных ценах на жилье

По замыслу инициаторов жилищной реформы, проблему обеспечения населения жильем должна решить ипотека. Но она находится в зародышевом состоянии: за прошлый год было выдано всего 40 тыс. кредитов. По некоторым оценкам, в этом году цифра удвоится, но принципиально это проблему не решает. Авторы нынешней идеи предлагают с помощью низких ставок, как застрявшую телегу лошадью, вытянуть ипотечные программы, сделав число их участников действительно массовым.

Они правильно оценивают проблему - сегодня размеры "премии", которую граждане вынуждены выплачивать банкам за взятые кредиты на жилье, достигают 18%. Попытка забить под плинтус процентную ставку по идее должна сделать кредиты более доступными. Однако на деле массовый приход на рынок людей с пусть заемными, но реальными деньгами приведет к росту стоимости жилья, т.е., в конечном счете - самого кредита и размеров процентных ставок в натуральном исчислении. Грубо говоря, если сегодня некая абстрактная квартира стоит 100 тыс. долларов, и, купив ее по ипотеке, вы будете платить в качестве процентов за кредит 15 тыс. в год, то завтра она будет стоить 250, и, при кредите под 6% годовых, вы будете выплачивать те же 15 тысяч. Кроме того, сегодня ипотека доступна лишь для лиц с достаточно высокими легальными доходами — и именно они, а не оставшиеся 140 млн человек получат дотации. Где же выход?

Корень зла, коим являются отвратительные жилищные условия большинства сограждан и отсутствие просвета в их улучшении, не зарыт где-то глубоко, он лежит на поверхности. На самом деле, проблема заключается в недоступности жилья для россиян даже со средним заработком. И связано это не с процентами по кредитам, а с чрезмерными аппетитами монополизировавших рынок строительных фирм, у которых рентабельность в условиях безальтернативности поднялась выше всякой крыши. "Что же поделаешь, спрос диктует предложение", — скажут мне и будут не правы, так как нереальная цена является результатом монополизации строительного рынка. Поэтому прежде всего необходимо ликвидировать монополизм в этом секторе и создать условия для прихода сюда крупных инвесторов, готовых строить доступное, то есть дешевое жилье и исходящих не из стремления немедленно сорвать куш, а работающих на перспективу. Решение этого вопроса целиком и полностью находится в сфере компетенции власти - как федеральной, которая задает правила игры, так и местной, выдающей разрешения на строительство тем или иным заказчикам. Но здесь мы упираемся в еще один, на самом деле самый главный вопрос - что строить и как строить?

"Каждой семье - по благоустроенной квартире!".

К 2105-му году?

По статистике, в настоящее время жилой фонд в России составляет около 3 млрд. кв. метров. Более 60% населения, т.е. порядка 80 млн человек желают улучшить свои жилищные условия. Потребность оценивается 2,6 млрд квадратных метров. Иными словами, для того, чтобы удовлетворить существующие потребности населения, необходимо почти вдвое увеличить количество жилья. При этом надо иметь в виду, что качество нынешнего жилья оставляет желать много лучшего. Согласно официальным данным, жилые дома старше 30 лет сегодня составляют около 60% жилого фонда, а степень износа трети этого фонда превышает 60 процентов. Более 91 млн кв. метров можно назвать ветхим или даже аварийным. Причем в некоторых областях этот процент выше. Имея в виду необходимость замены ветхого и непригодного для эксплуатации жилья, объем которого год от года будет только возрастать, потребность страны в новых "метрах" приобретает поистине астрономический масштаб.

Для чего мы обо всем этом говорим? А для того, чтобы сопоставить нужды населения с реальными возможностями строительной индустрии. Сегодня в России в год строится порядка 40 млн кв. метров жилья (из них львиная доля — в Москве). Даже если темпы роста в нынешней отрасли будут в несколько раз опережать темпы роста ВВП, на обеспечение потребностей страны уйдет не менее 100 лет! То есть для нашего и нескольких будущих поколений россиян обретение качественного жилья так и останется несбыточной мечтой. Мы должны усвоить горькую истину: что бы мы ни делали с ипотекой, как бы мы ни увеличивали доходы населения, у нас просто нет отрасли, способной решить жилищную проблему. По сути, речь должна идти о том, чтобы заново создать эту отрасль.

Может ли хрущоба стать крепостью?

Начиная с 50-х годов прошлого века, доминирующие позиции в нашем жилищном строительстве заняло панельное домостроение. Сегодня оно дополняется модным монолитным, которое применяется в строительстве "элитного" жилья. Эти технологии требуют огромных капитальных затрат, и для того, чтобы панельная или монолитная застройка вышла на уровень, необходимый для насыщения рынка, нужны производственные мощности и инвестиции, которых просто нет в России. И в ближайшее время они не появятся. К тому же, ввиду затратности самого производственного процесса, цены на такое жилье, даже если они будут балансировать на грани рентабельности, вряд ли можно будет назвать доступными.

Но самая главная проблема заключается в том, что, с нашей точки зрения, этот тип жилья, будучи весьма дорогостоящим, на самом деле не является чем-то идеальным с точки зрения интересов нормальной семьи. Да, с хрущевских времен технологии изменились - стены стали толще, появились лифты и даже консьержи. Но по своему психологическому типу клеть в нынешней многоэтажке ничем не отличается от хрущобы. Что такое своя квартира в многоэтажном улье? Это, по сути, опцион, право продать ее кому-нибудь другому. Человеку в ней принадлежит лишь воздух, а земля, стены, коммуникации - это все уже не его собственность. Даже перепланировка сегодня возможна только после массы бюрократических согласований. Назвать такой дом крепостью можно только при наличии хорошего чувства юмора. А для того, чтобы представить в нем домашний очаг, надо обладать изрядной фантазией (хотя, впрочем, надо отдать должное фантазии Алексея Толстого, чей Буратино нашел заветную дверь в каморке у папы Карло за нарисованным на картонке очагом).

Малоэтажные дома как архимедова точка опоры

На самом деле огромные многоэтажные жилые дома - это атрибут уходящей индустриальной эпохи, монумент ХХ-му веку. Да их, по сути, нигде, кроме как у нас, и в массовом порядке не строили - разве что в антиутопиях вроде оруэлловской "1984 год". Подавляющее большинство - до 80% населения - в США, Канаде и европейских странах живет в собственных домах и малоэтажных "таун-хаусах". В Швеции, например, вообще запрещено строить жилые дома выше, чем в 5 этажей, потому что считается, что большая этажность наносит вред психике. Конечно, высокие жилые дома есть в крупных мегаполисах США - так называемые пентхаусы, они, как правило, расположены в центре, где самая высокая стоимость земли. А в тех местах, которые у нас называют "спальными районами", не говоря уж о пригородах — сплошные частные домовладения с обязательным садом-участком (посмотрите хотя бы на Лондон). Есть многоквартирные дома и на окраинах — социальное жилье. Причем квартиры в этих домах, главным образом, — съемные, то есть обитатели рассматривают их исключительно как временный вариант, этап на пути в своему дому-крепости. Унаследованный нами от социализма тип урбанизации тяготел к исключительно высокой плотности застройки, что определялось спецификой централизованных инфраструктур, общественным характером транспорта и самим характером общественного строя. Достаточно сказать, что все виды поселений составляют в земельном балансе России около 1%, что является крайне низким показателем.

Опираясь на мировой опыт, Национальный инвестиционный совет разработал концепцию "Малоэтажная Россия". Современные деревянно-каркасные технологии с использованием новейших теплоизоляционных материалов позволяют в кратчайшие сроки возводить удобные, экологически безопасные, а, главное, — доступные жилые дома по индивидуальным проектам. Такой тип жилья очень хорошо зарекомендовал себя в приполярных странах с весьма суровым климатом — Канаде, Норвегии и Финляндии и является основным типом жилища везде, где есть собственный лес. А Россия, хотелось бы напомнить, является по объему лесных ресурсов 1 в мире. Развитие малоэтажного домостроения дает возможность попутно решить проблему модернизации жилищно-коммунального хозяйства. Большие коммуникационные системы, магистральные теплотрассы создавались еще во времена советской власти. Сегодня эти системы устарели не только физически, но и морально. В настоящее время более 70 процентов всех трубопроводов отопления и горячего водоснабжения требуют замены или капитального ремонта. Не лучше ситуация и с оборудованием для котельных. В сложившейся ситуации перевод жилья на индивидуальные источники отопления может стать оптимальным путем развития реформирования ЖКХ, поскольку наряду с высокой надежностью и экономичностью обеспечивает значительное снижение монтажных и эксплуатационных затрат. Необходимо переходить от изживших себя технологически, малоэффективных магистральных сетей к индивидуальным, позволяющим регулировать снабжение теплом и горячей водой в отдельном доме или даже в квартире. В пользу индивидуальных источников отопления говорит и то, что их КПД как минимум на 25, а в отдельных случаях и на 90 с лишним процентов превышает соответствующий показатель ныне эксплуатируемых крупногабаритных котлов. При этом плата населения за отопление может быть снижена, по некоторым расчетам, более чем в два раза.

Используя наработки НИС, Национальная жилищная корпорация в порядке эксперимента приступила к строительству сотен таких домов. И продажная цена у них -300–350 долл. за метр. НЖК сегодня ведет строительство в Ростовской и Московской областях, на завершающей стадии находятся проектные работы в Татарстане, Волгоградской и Ярославской областях. НЖК готова построить 12 домостроительных заводов, которые позволяют возводить дома с высокой степенью скорости сборки. Заводы должны быть расположены так, чтобы снизить транспортные расходы, - вблизи крупных городов.

Опыт НЖК показывает, что частному бизнесу вполне под силу поднять эту отрасль. Но действительного успеха можно добиться только через подлинное партнерство государства и бизнеса. За бизнесом - заводы и строительство, за государством - земля и разбюрократизация всего процесса взаимоотношений между партнерами. А еще - обеспечение инженерной и социальной инфраструктуры. Ведь без активной поддержки программы со стороны государственных РАО "ЕЭС" и "Газпрома" создавать такую инфраструктуру невозможно. Нельзя забывать и об еще одной составляющей комфортной среды обитания - транспорте. В Москве, например, именно наличие колоссальных транспортных проблем заставляет людей всеми силами держаться за маленькие и низкокачественные, но расположенные в черте города квартиры. Практика показывает, что, при желании и умении, все эти узлы можно развязать за 2–3 года. К тому же, если смотреть в будущее, то такое понятие, как "место работы" уже теряет свое прежнее сакральное значение, предполагающее "отбытие" срока с 9.00 до 18.00 в пыльном офисе. С развитием новых телекоммуникационных технологий собственное жилище становится рабочим местом.

При поддержке со стороны государства и привлечении в отрасль малоэтажного домостроения частного бизнеса, способного сделать инвестиции в создание производственных мощностей, можно будет дать жилье всем нуждающимся россиянам в течение пяти лет. Программа массового малоэтажного строительства может стать той точкой опоры, которая, по Архимеду, перевернет безнадежную, как сегодня кажется, ситуацию в решении проблемы доступного жилья. Но точки опоры мало - нужен еще и рычаг, и этим инструментом вполне может стать ипотека, к которой нам в самое время вернуться.

Как нам организовать ипотеку

Согласно принятым в мировой практике стандартам, доступным считается жилье, которое может себе позволить купить 80% населения. У нас же, благодаря монопольным монстрам, увлеченным панельно-монолитным строительством, в качестве клиентов на рынке жилья могут выступать от силы 5–7%. Даже при "демпинговой" по сравнению с панельными многоэтажками цене порядка 300 долларов за метр в доме, собранном по технологии НЖК (со всеми его очевидными плюсами для семьи, желающий иметь именно свой дом), цена за такой объект, при типовой площади в 100–150 кв. метров, будет колебаться в районе 30–40 тыс. долларов. Для москвича, у которого самая доступная ему однокомнатная квартира в весьма неблагополучном районе стоит 60 тысяч, такая цена может показаться копеечной. Однако в регионах, где зарплата на уровне 5–6-ти тысяч рублей является неплохим доходом, она, конечно, неподъемна для большинства нуждающихся в жилье.

Ключом к решению этой проблемы является ипотека. Надо достроить законодательство и регулирование и создать условия для развития ипотечного рынка. Во многих странах, например в США, экономический бум был обеспечен именно таким образом. Совершенно очевидно, что в социальном плане доступные ипотечные программы повышают долю и деловую активность среднего класса, так как они стимулируют людей на поиск способов дополнительного заработка, побуждают их к предпринимательству.

Если кредиты будут выдаваться на 25–30 лет, и плата за пользование ими будет предельно низкой, не выше 100 долларов в месяц, это может сделать ипотеку действительно массовой. Председатель Госдумы и лидер "Единой России" Борис Грызлов совершенно справедливо возмущается тем обстоятельством, что наше Правительство размещает средства Стабилизационного фонда под смешные проценты, в несколько раз ниже тех, которые выплачивают наши же граждане по ипотеке. Однако даже если опустить годовую процентную ставку ниже инфляции, все равно для получения кредита нужен первый взнос, который может составлять до 30% - в противном случае для застройщика предприятие становится нерентабельным. На самом деле, именно эта сумма для большинства желающих обзавестись своей собственной крышей над головой становится непреодолимым барьером. В итоге ипотека опять-таки становится "игрушкой для богатых" - она концентрируется на ликвидных рынках Москвы и Санкт-Петербурга, и доступна все тем же 5%. И именно здесь надо искать ключ к решению жилищной проблемы.

Если бы государство решилось субсидировать этот платеж, особенно для молодых семей, такой шаг мог бы совершить настоящую революцию. Или, если хотите — контрреволюцию, потому что мы обеспечили бы понятную жизненную перспективу для десятков миллионов людей. И в эту перспективу явно не входят какие-либо социальные катаклизмы с их неизбежными прелестями вроде передела собственности, девальвации, дефолта и пр. По нашему глубокому убеждению, только наличие своего дома у большинства населения станет залогом социальной стабильности.

Совершенно очевидно, что, несмотря на принятый в прошлом году пакет законов по жилищной реформе и некоторые подвижки в развитии ипотеки, решение проблемы доступного жилья в России буксует. Если сравнивать жилищное строительство с застрявшей телегой, то для спасения ее надо сначала высушить яму, то есть обеспечить нормальный конкурентный строительный рынок с ответственными игроками. Затем - найти пригодную лошадь, что, на наш взгляд, означает приоритет малоэтажного домостроения в развитии отрасли. А уж затем (что также немаловажно) - правильно запрячь эту лошадь, т.е. грамотно проводить государственную политику в сфере ипотечного кредитования, используя, в том числе, и сверхплановые доходы страны, образующиеся вследствие благоприятной конъюнктуры на мировых рынках энергоресурсов.

Дата публикации: 10:42 15 августа 2005

Источник: bpn.ru