Выгодно ли сдавать квартиры внаем

Вопрос сохранения или приумножения личных средств интересует многих граждан. Один из способов увеличения бюджета — сдача квартиры внаем. Какие дивиденды приносит этот бизнес и по какой цене можно сегодня сдать квартиру в Москве? Какие параметры прежде всего влияют на стоимость аренды? Намного ли отличаются столичные цены от подмосковных? Выгодны ли инвестиции в покупку квартир с целью их сдачи? Какие категории жилья наиболее привлекательны для данных целей?

Об этом и многом другом читателям рассказывают специалисты авторитетных фирм, работающих в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.

Ирина БОБКО,руководитель отдела аренды жилья компании «Вавилон»

Квартиры за 350 долл. в месяц в настоящее время чрезвычайно редкое исключение среди установившихся общерыночных цен. Дешевле 400 долл. в месяц снять жилье практически невозможно.

Самые дешевые варианты — на юго-востоке, юге, востоке столицы: с наборной мебелью, далеко от метро, на первых и последних этажах, часто без телефона, с обычным ремонтом или вообще без него и т. п.

Дорого — в центре, на юго-западе и западе: до 15–20 тыс. долл. в месяц (встречаются и за 30 тыс., но достаточно редко). Такие квартиры расположены в элитных домах, как правило, со своей инфраструктурой (бассейн, корт, магазины, фитнес, химчистка и т. п.). Наличествует охраняемая территория. Ремонт — авторский дизайн, импортная дорогая мебель, встроенная кухня, несколько санузлов с хорошей сантехникой. В квартире в среднем три-пять комнат, общая площадь — от 100 до 350 кв. м.

На стоимость найма влияют: район, тип дома (элитный, новый, монолит, кирпич, сталинский, отреставрированный особняк — самые популярные; панельный, блочный, старые особняки и другие — менее популярны), качество ремонта, мебель, площадь квартиры и кухни, количество санузлов, комнат, наличие телефона, охрана, состояние подъезда, транспортное сообщение. Расстояние от метро сказывается на цене недорогого жилья (до 1 тыс. долл.), для элитных квартир это не так важно.

Что касается цен на аренду в Московской области, то в ближнем Подмосковье они не намного (на 50–100 долл.) ниже, чем в столице.

Стоимость зависит от сезона. С сентября по май она выше на 10–20 %, летом падает, особенно на «элиту».Инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду сейчас достаточно выгодны. В нашей стране экономика неспокойна, не всем банкам доверяют, а недвижимость всегда в цене. Наиболее привлекательно для этих целей жилье среднего ценового диапазона: 1–3 тыс. долл. в месяц (бизнес-класс). К примеру, 1-комнатная квартира стоимостью 60–70 тыс. долл. с косметическим ремонтом за 1–2 тыс. долл., сдаваемая за 500?600 долл., окупится приблизительно за восемь-девять лет.

Владимир Голдин,директор управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Какие параметры влияют на стоимость аренды? Это зависит от категории жилья (эконом, бизнес, элит), а также от конкретных требований нанимателя. Если квартиру ищет обеспеченный человек, он будет обращать внимание прежде всего на ее качество. Если бюджет клиента маленький — одним из важнейших факторов станет цена. Однако в целом существует ряд первоочередных параметров, в той или иной степени учитываемых всеми арендаторами. Прежде всего — месторасположение дома. Оценивается престижность района, благоприятная экологическая ситуация, близость к центру (в случае с более дорогими квартирами), наличие удобных транспортных развязок, развитая инфраструктура — все то, что влияет на комфорт проживания в районе. Что касается самой квартиры, здесь имеет значение качество ремонта и то, насколько давно он сделан, наличие и качество бытовой техники (посудомоечной, стиральной машины и т. д.), вид из окон и прочее.

Традиционно не пользуются популярностью первые этажи. В первую очередь на ликвидность таких предложений влияют соображения комфорта и безопасности. Конечно, арендатор на такое жилье все равно найдется, но цена будет уже ниже по сравнению с таким же вариантом на этаж-другой выше. В большинстве случаев все зависит от конкретного предложения: если окна выходят в палисадник или во двор, а дом оборудован всем необходимым для жизни, квартира может стоить дороже, чем аналогичная этажом выше, но с окнами на дорогу и не оборудованная должным образом.

Фактор сезонности влияет на стоимость незначительно. Есть понятие «летние квартиры». Их сдают на короткий период — от трех до шести месяцев, в основном на лето. Эти предложения выходят на рынок каждый год в апреле?мае, уже к середине июня они перестают поступать. Арендодатели в данном сегменте — семьи, которые, уезжая летом на дачу и не желая, чтобы квартира простаивала, сдают ее. В связи с краткосрочностью такие варианты дешевле. Впрочем, изменения являются лишь сезонным колебанием, в августе?сентябре ставки, как правило, растут. Однако в этом году резкое повышение не прогнозируется, ведь цены и так высоки. Повышение будет серьезно ограничено спросом.

Выгодны ли инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их внаем? Все зависит от качества приобретаемого жилья и суммы инвестиций. В каждом отдельном случае нужно просчитывать стратегию инвестирования индивидуально. Если говорить в целом, сдача квартиры в аренду (после расходов на амортизацию, уплаты налогов) или более выгодна, или сравнима по доходности с банковским депозитом (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). Но что бы ни случилось в стране — дефолты, инфляция, кризисы — ваша недвижимость всегда останется вашей недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет пригодна для сдачи и будет приносить надежный доход.

Ольга Варакутина,директор отделения на Рождественке корпорации «БЕСТ-Недвижимость»

Минимальные цены аренды 1-комнатных квартир в настоящее время составляют 400 долл. в месяц. Это варианты, где, как правило, давно не было ремонта, расположенные в отдаленных районах. Что касается дорогих 3?, 4-комнатных, то здесь верх-них пределов цены, можно сказать, нет — и 20, и 30 тыс. долл. На стоимость найма прежде всего влияют район, близость к метро для недорогих квартир и транспортным развязкам для дорогих. Качество ремонта, мебели, наличие бытовой техники, тип дома (охраняемая территория, подземный гараж и т. д.) — все это в той или иной степени увеличивает или уменьшает цену. Квартиру на первом этаже можно снять процентов на пять-десять дешевле.Инвестиции в покупку жилья с целью сдачи его в аренду выгодны для действительно дорогих квартир (от 2 тыс. долл.). Срок окупаемости в данном случае может составлять 8–12 лет. Это хороший вариант при покупке квартиры в кредит и погашения кредита за счет ежемесячной платы за наем.

Гульнара Рахмангулова,руководитель направления аренды корпорации «МИАН»

Ценовой диапазон аренды однокомнатных квартир экономкласса составляет 400–600 долл. в месяц, двухкомнатных — от 500–700, трехкомнатных — 600–900.Традиционно дороже всего снимать квартиру в Центральном административном округе Москвы. Здесь стоимость найма 1-комнатной квартиры колеблется от 600 до 8 тыс. долл., 2-комнатной — от 700 до 12 тыс., 3-комнатной — от 800 до 20 тыс. в месяц. Аренда жилья на юго-западе также может обойтись довольно дорого. Однушка стоит минимум 450 долл., 2?, 3-комнатные — 600–700. Остальные районы приблизительно одинаковы по данному показателю.Безусловно на стоимость аренды квартиры прежде всего влияет ее месторасположение. Традиционно самым популярным является центр. Затем идут запад, юго-запад, северо-запад столицы. Если говорить о районах, то это Крылатское, проспекты Вернадского и Мичуринский. Пользуются повышенным спросом районы станций метро «Полежаевская», «Октябрьское Поле», «Беговая» — ближайшие к Серебряному Бору.

Что касается влияния различных параметров на ценообразование, то в секторе типового жилья наличие или отсутствие мебели на цене не отразится. Качество ремонта, удаленность от метро и наличие бытовой техники сказываются на стоимости более дорогих квартир (800–1 тыс. долл. за 1?, 2-комнатную). Жилье в бизнес- и элитном секторах могут стоить дороже из?за района, статуса дома, чистоты в подъезде, метражей и планировки, а также качества отделки и мебели. Удаленность от метро и наличие телефона на цену в этом сегменте не влияют. Расположение квартиры на последнем этаже влияет только на ее ликвидность, то есть на время экспозиции на рынке. При этом не имеет значения, есть ли над ней еще технический этаж или нет. А вот первый этаж может снизить стоимость найма на 10–15 %.

Что касается сезонов, то в весенне-летний период традиционно отмечается некоторое падение цен. Происходит это в связи с появлением на рынке вариантов, сдающихся на короткий срок, а именно на весну и лето, выставляемых по изначально заниженной цене. Хозяева уезжают на весь теплый период года на дачи, а жилье сдают. Однако к сентябрю наметится обычный рост цен в связи с окончанием летнего сезона и приближением пика активности на рынке аренды.Инвестиции в недвижимость — консервативный и надежный способ получения прибыли. Однако перед покупкой такого жилья следует проконсультироваться с профессионалами. Они предоставят полную информацию о рынке, развитии конкретного района и помогут рассчитать инвестиционную привлекательность дома в целом и квартиры в частности.Сейчас стремительно растет популярность найма жилья бизнес- и элитного класса. Несмотря на то что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует вложения немалой суммы денег, траты оправдывают себя. Даже если человек приобрел недвижимость с помощью ипотечного кредитования, доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. И через шесть-семь лет владелец уже сможет погасить кредит, а жилье начнет приносить чистую прибыль.

Практикуется ли организация в сдаваемых квартирах мини-гостиниц? Корпорация «МИАН» не занимается подобными сделками. Однако нужно отметить, что на рынке действительно существует эта услуга. И подобный бизнес может приносить неплохой доход, так как цены в таких «гостиницах» ниже, чем в обычных, а спрос довольно велик. Правда, все зависит от того, на постояльцев какого класса рассчитаны мини-отели.

Елена Грибанова,руководитель отдела аренды недвижимости компании «Октава»

Стоимость найма самой дешевой 1-комнатной квартиры в Москве составляет в настоящее время 400 долл. в месяц. Это, как правило, квартиры, расположенные далеко от метро (15–30 минут транспортом), с мебелью 70–80?х годов или без нее. Они появляются на рынке крайне редко, поэтому на сегодня минимальная цена аренды 1-комнатной квартиры уверенно приближается к 450 долл. Самое дорогое жилье (с евроремонтом, бытовой техникой) — в элитных домах с подземным паркингом, огороженной охраняемой территорией и т. д.

Цена зависит от района расположения квартиры, ее состояния (ремонт, мебель) и транспортного сообщения.Дислокация на первых и последних этажах особого влияния на цену не оказывает. Разница в стоимости с общерыночной может составлять не более 20–30 долл. А вот от сезона цены зависят. Лучшее время для сдачи (когда наблюдается повышение) — август-ноябрь. А с середины апреля по июнь идет незначительное понижение за счет «летних квартир» (которые сдают на лето).

Если есть свободные деньги, то покупать квартиры с целью сдачи в аренду, безусловно, выгодно. Недвижимость всегда в цене. Трудно сказать, какие категории более привлекательны. Это зависит от того, с какой целью предполагается использовать квартиру в дальнейшем. Если вы планируете через какое?то время жить в ней, выбирать ее надо на свой вкус. А только для сдачи и покупать лучше обычное жилье, которое можно быстро сдать.Что касается элитных вариантов, они быстро не сдаются и могут простаивать месяц-два. Но бывают случаи, что они «уходят» за неделю.

Конкретный пример: 1-комнатная квартира ценой 55 тыс. долл. со стоимостью аренды в среднем 450 долл. в месяц окупится где?то за десять лет, если не учитывать необходимое периодическое обновление (ремонт, мебель).

Цены предложения квартир по округам Москвы по состоянию на 2 августа 2005 г., долл./мес.

Округ	Ценовой уровень	1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4 комн.
ВАО	min	450	500	700	1000
	max	1100	4000	7000	6000
ЗАО	min	450	500	700	1000
	max	2500	8000	20 000	17 000
САО	min	450	500	600	1000
	max	3000	4200	7000	11 000
СВАО	min	450	500	600	1000
	max	1500	2500	4500	8000
СЗАО	min	450	550	7000	1000
	max	1500	5000	8000	15 000
ЦАО	min	500	600	800	1000
	max	8000	12 000	20 000	40 000
ЮАО	min	400	500	550	700
	max	1300	3000	3600	6000
ЮВАО	min	450	500	600	800
	max	1600	3000	4000	10 000
ЮЗАО	min	500	600	750	1300
	max	2500	5000	8000	15 000

Информация компании «Миэль-Недвижимость»

Дата публикации: 11:22 19 августа 2005

Источник: bpn.ru