Дольщиков признали потребителями

Роспотребнадзор сделал сенсационное заявление: все когда-либо заключенные договоры долевого строительства являются договорами подряда и регулируются Законом РФ "о защите прав потребителей". Например, в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию заказчик (дольщик) может потребовать неустойку в размере 3% стоимости квартиры в день, или вообще расторгнуть договор.

Поддерживать Федеральная службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека намерена всех дольщиков, в том числе не защищенных Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Этот закон вступил в силу 1 апреля 2005-го года, но регулирует только покупку квартир в домах, разрешения на строительство которых получены после этой даты. В связи с бойкотированием строительными компаниями нового закона практически ни одного договора в соответствии с установленным им порядком не заключалось.

"Инвестор" без бизнеса

Глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко 1 августа издал многостраничную инструкцию по разрешению споров между дольщиками и застройщиками. Ведь до 1 апреля ни Гражданский кодекс РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт "договор долевого участия" вообще никак не определяли. И все-таки юристы Федеральной службы нашли способ защиты покупателей (инвесторов) жилья в рамках законодательства о защите прав потребителей.

Основной вывод, к которому пришли эксперты Роспотребнадзора, касается правовой природы договора. Действительно, законом не определено, что такое "договор долевого участия". По нему гражданин принимает участие в строительстве посредством вложения определенной денежной суммы, а хозяйствующий субъект осуществляет строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры. Во многих таких договорах гражданин именуется инвестором. Иногда - участником простого товарищества (договора о совместной деятельности). Геннадий Онищенко отвергает оба эти варианта: "Соотнося условия таких договоров с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод, что, как правило, "стандартный" "договор долевого участия" не должен квалифицироваться как инвестиционный. Во-первых, инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода). Но для граждан-"инвесторов" целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд. Она в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности.

Во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает, помимо финансовых вложений, еще и осуществление практических действий со стороны инвестора. В то же время лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием. Применительно к рассматриваемому типу отношений это подтверждается многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с "инвестором-дольщиком") переноса сроков завершения строительства, требованиями к гражданину о необходимости осуществления дополнительных денежных выплат с целью покрытия неких общих расходов и так далее".

Гражданин прорабу не товарищ

Не признают юристы Росстрахнадзора "дольщика" и в качестве участника простого товарищества. Как и с договором об инвестиционной деятельности, целью заключения договора простого товарищества является извлечение прибыли все участниками, именуемыми товарищами. Да и товарищи пользуются практически равными правами и объединяют усилия и средства. В случае же с "долевкой" одна сторона - организация-застройщик, аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая - гражданин действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд.

Отдельные "дольщики" с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно. Не соответствуют критериям простого товарищества и такое условия договора долевого строительства как возможность продажи дольщиком своего права (доли) третьим лицам до завершения строительства - закон не допускает возможности "замены" товарища в договоре о совместной деятельности.

Потребитель всегда обязан

Проанализировав гражданское законодательство, руководство Федеральной службы уверяет, что договоры долевого строительства по своему содержанию являются обычными гражданско-правовыми договорами строительного подряда. По нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену. А к такому договору предъявляются все требования как Гражданского кодекса РФ, так и ультралиберального Закона РФ "О защите право потребителей".

На что же имеет право дольщик - заказчик строительства, например, в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию? Самое простое - на неустойку в размере 3% от стоимости работ за каждый день просрочки. Геннадий Онищенко признает, что в некоторых случаях размер неустойки может соответствовать стоимости квартиры по договору. Причем процент неустойки [3%] предусмотрен так называемой императивной нормой закона: даже если потребитель (дольщик) сто раз в нотариально удостоверенном договоре пропишет 0,1% или вообще откажется от ее взыскания, суд будет применять установленную законом ставку. Есть исключение: договором может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Для сравнения: жестко критикуемый строителями новый закон устанавливает пени всего в 0,1% в день.Закон "О защите прав потребителей" позволяет даже в случае задержки сдачи дома на один день вообще расторгнуть договор, вернув все деньги и потребовав возместить убытки (как минимум 12-15% годовых). Аналогичная норма нового закона также вызывала бурное негодование строительного лобби.

Игра стоит свеч

Что же будет в случае обнаружения недостатков в построенной квартире? Если они будут признаны существенными, то потребитель также может расторгнуть договор и вернуть деньги, проценты, убытки и так далее. Или же потребовать устранить недоделки. За каждый день просрочки с ремонтом строитель опять же будет терять по 3%. Любые выполняемые с целью устранения недостатков работы самим покупателем или нанятыми им работниками также возмещаются строительной фирмой. Причем просить ли построившую дом компанию доделать работу или нанять за ее счет добросовестного исполнителя, единолично решает сам потребитель.

Конечно, в большинстве случаев строительная фирма откажется платить и спор придется решать через суд. Но с учетом стоимости квартир игра стоит свеч. К тому же потребительские иски не облагаются госпошлиной. Да никто и не обязывает покупателя бежать в суд в день обнаружения дырки в стене: составляйте акт, нанимайте стороннего лицензированного исполнителя. Срок исковой давности - три года.

Невиноватая я!

Какие возражения могут быть со стороны строителей? В отношении неустойки можно ссылаться на статью 333 Гражданского кодекса РФ: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Поэтому получить квартиру бесплатно из-за того, что она была построена с 34-хдневным опозданием, вряд ли удастся. Да и сам потребительский закон ограничивает размер неустойки (пени) ценой отдельного вида выполнения работы, а если она не определена - общей стоимостью заказа.

Другой довод - требования потребителя не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы. По гражданскому законодательству лицо признается "невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства". Но к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Поэтому, говоря о "непреодолимой силе", строителям придется найти "неотвратимые" доводы.

Санитары разберутся

Глава Роспотребнадзора, главный санитарный врач России Геннадий Онищенко намерен взять на себя защиту дольщиков. Ведь именно в компетенцию этой Федеральной службы входит осуществление государственного контроля за соблюдением законов, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Но новый закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает, что "государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции". Геннадий Онищенко признает, что Роспотребнадзор не является такой службой и не вправе, в частности, налагать административные штрафы за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (статья 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Но за обман или иное нарушение прав потребителя (статьи 14.7 и14.8 Кодекса) - может.

Дата публикации: 12:54 25 августа 2005

Источник: bpn.ru