Все ушли на склад

В последнее время все большим спросом пользуются складские комплексы на юго-западе Московской области. Это связано с реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта "Внуково".

Прогнозируется увеличение спроса на складские комплексы, расположенные на Малом бетонном кольце (трасса А-107). До 2010 года планируется завершить реконструкцию и расширение этой трассы, чтобы можно было перенаправить транзитные потоки в обход Москвы. На фоне сильной загруженности основных магистралей на подъезде к столице многие операторы предпочтут хранить грузы в отдалении от МКАД.

Уровень вакантных площадей в готовых складских терминалах класса А по-прежнему равен нулю. Доля свободных помещений в классе В составляет 4-5%. В целом до конца года мы ожидаем введение в эксплуатацию около 450 тыс. кв. м.

Игорь Казимов, директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty

1. Сохраняется неопределенность правового статуса земельных участков, по-прежнему существуют трудности с изменениями целевого назначения земель. Спрос все так же превышает предложение в связи с относительно небольшим количеством складских комплексов категории А и В на рынке. Спрос на складские помещения в Москве в 2005 году будет расти в связи с общим экономическим ростом в стране и повышением покупательной способности населения. Удаленность от Москвы имеет все меньшее значение при определении арендных ставок, многие арендаторы готовы рассматривать предложения по складам, находящимся в 30-40 км от МКАД, причем без значительного понижения арендных ставок.

Среди новых тенденций можно отметить увеличение количества проектов под заказ (build-to-suite), что связано со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада. Кроме того, наблюдается бурное развитие сегмента складской и логистической недвижимости в регионах.

2. Самые крупные проекты этого года - логистический комплекс "Томилино" в 6 км от МКАД по Новорязанскому шоссе (500 тыс. кв. м) и складской комплекс "Крекшино" в 50 км от МКАД по Минскому шоссе (300 тыс. кв. м).

Хотелось бы отметить еще несколько проектов. Например, "Белая дача" в 3 км от МКАД - сейчас идет строительство, однако из-за высокой стоимости земли объем проекта уменьшен в три раза. Также можно упомянуть комплекс класса А "Кулон Балтия" в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе (180 тыс. кв. м). В данный момент готовится разработка исходно-разрешительной документации.

3. По данным аналитиков Penny Lane Realty, за первую половину 2005 года арендные ставки на складские помещения практически не изменились и сохраняются на уровне $200 за 1 кв. м, включая НДС. Во втором полугодии продолжится умеренный рост стоимости аренды высококлассных складов, обусловленный прежде всего острой нехваткой качественных площадей.

4. До конца 2005 года следует ожидать существенного увеличения инвестиционной активности: значительное число финансовых и инвестиционных компаний ведут скупку земельных участков и помещений производственно-складского фонда под реконструкцию и строительство. Инвесторов привлекает не только высокая доходность данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, но и относительно невысокий уровень конкуренции.

Сергей Леонтьев, генеральный директор компании Vesco Realty

1. В первом полугодии наметился значительный рост предложения складской недвижимости. Девелоперы заявили о планах строительства более 4,3 млн кв. м складов. Все чаще возводятся крупные логистические объекты. Например, компания "Стройиндустрия" планирует возвести на 740 га земли на 45-м км Симферопольского шоссе комплекс "Чехов технопарк". Начались работы над общим проектом компаний Coalco и AIG Lincoln, площадь которого составляет более 1 млн кв. м. Среди масштабных проектов следует отметить также "Томилино" и складской терминал "Национальной логистической компании" (более 300 тыс. кв. м каждый).

В Московском регионе отмечается децентрализация строительства складских помещений. В первую очередь подобная тенденция связана с небольшим количеством и высокой стоимостью земельных участков в столице и Ближнем Подмосковье. В 2005 году порядка 40% новых объектов складской недвижимости приходится на районы, удаленные от МКАД на 25-50 км.

Наиболее перспективными участками для строительства логистических комплексов считаются места пересечения МКАД с основными магистралями. По мнению ряда девелоперов, рентабельность складских помещений вплотную приблизилась к некоторым офисным и торговым комплексам, что напрямую сказалось на темпах строительства логистических объектов. Аналитики Vesco Consulting отмечают сокращение сроков окупаемости складов с семи-восьми лет в 2003 году до четырех-пяти лет в 2005-м.

2. В этом году были заявлены следующие проекты: программа "Евросклад инвест", включающая 20 складских комплексов классов А и В площадью более 1 млн кв. м (срок сдачи 2010 год), Northpoint Distribution Park площадью 80 тыс. кв. м (срок сдачи - четвертый квартал 2006 года), "Чехов технопарк" - территория участка 740 га (срок сдачи - 2010-2012 годы) и др.

3. Стоимость аренды логистических комплексов класса А увеличилась за первые шесть месяцев 2005 года на 12%, составив около $168 за 1 кв. м в год. Складские помещения класса В продемонстрировали рост арендных ставок на 9% - они находятся в среднем на уровне $135 за 1 кв. м в год.

4. Объем нового предложения складских помещений в 2005 году составит порядка 800 тыс. кв. м. Большинство компаний, возводящих склады, используют схему build-to-suit, которая предусматривает строительство объекта под конкретного клиента. По этой причине количество предложений, выставляемых на продажу, будет значительно ниже, чем объем построенных помещений. Таким образом, во второй половине 2005 года сохранятся темпы роста арендных ставок порядка 0,7-1,2% в месяц, а уровень вакантных помещений останется на прежних показателях: для класса А - 1,5%, для класса В - 4%.

Юлия Мещерина, аналитик отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko

1. Процедура покупки земли сложна, в Московской области не хватает земель промышленного назначения на направлениях, наиболее востребованных складскими девелоперами. Поэтому с начала 2005 года наблюдается интерес к прочим районам Московской области с хорошей транспортной доступностью (например, к югу, юго-востоку, а также к участкам, расположенным в непосредственной близости от "бетонки"). Кольцевая дорога А-107 расположена примерно в 30 км от МКАД и после завершения ее реконструкции и расширения может стать привлекательным местом для девелопмента складских проектов.

Поглощение существующих складов достигло почти 100%, включая новые проекты, которые пришли на рынок в течение первой половины 2005 года. Предварительная аренда складских помещений в стадии строительства свидетельствует о существующем высоком спросе. Новые первоклассные проекты, которые вышли на рынок, были "разобраны" без значительного влияния на спрос.

2. Многие компании заявили о своих планах строительства складских площадей на 2005-2006 годы. По нашим оценкам, объем площадей, которые будут введены в эксплуатацию до конца этого года, составит порядка 400 тыс. кв. м. Первая фаза некоторых проектов сдана или планируется к сдаче до конца 2005 года. Вот некоторые из проектов: BEL Development (20 тыс. кв. м), East Park (13,5 тыс. кв. м), North Point Distribution Park (80 тыс. кв. м), первая очередь терминала "Пушкино" (60 тыс. кв. м) и др.

3. Арендные ставки складских помещений класса А и A- оставались неизменными на протяжении последних шести месяцев. Базовая арендная ставка для таких объектов составляет $110-140 за 1 кв. м в год. Стоимость аренды помещений класса В колеблется в интервале $90-110 за 1 кв. м в год. Ставки, и без того достигшие пикового уровня, до конца года останутся прежними.

4. До конца 2005 года уровень спроса по-прежнему будет значительно выше предложения. Основными двигателями спроса являются успешные в Москве и развивающиеся в регионах торговые компании. Для таких фирм столица играет роль главного транзитного пункта на пути в регионы. Торговля и другие бурно развивающиеся секторы влияют на укрепление позиции логистических компаний, которые продуцируют спрос на большие складские помещения или сами иногда выступают в роли девелоперов, с тем чтобы предоставлять своим постоянным или новым клиентам логистические услуги.

Московский рынок складской недвижимости будет продолжать следовать тенденциям, характерным для рынка Восточной Европы, в первую очередь - повышать стандарты предоставляемых услуг хранения, улучшать технические характеристики объектов недвижимости и методы управления складской недвижимостью.

В течение первой половины 2005 года объем строительства первоклассных складов оценивается примерно в 200 тыс. кв. м, что увеличивает общее количество площадей класса А до 875 тыс. кв. м.

Рост общей площади складских комплексов, особенно заметный с конца 2004 года, будет продолжаться, главным образом за счет помещений класса А. По нашим оценкам, до конца года данный сегмент рынка складской недвижимости, вероятно, увеличится по меньшей мере до 1 млн кв. м.

Алексей Гришко, начальник отдела складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle

1. В этом году обозначилась тенденция к увеличению сроков арендных договоров. Если раньше большинство договоров заключалось на три-пять лет, то сейчас - на восемь-десять.

Ужесточилась процедура перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию. Это повлияло на динамику девелопинга складских помещений и естественным образом ограничило предложение на рынке. Но это, пожалуй, единственный фактор, который несколько затормаживает развитие складского сегмента.

2. В первой половине года были запущены несколько значимых складских проектов, один из самых крупных - логистический парк "Пушкино" площадью 211 тыс. кв. м. Первая фаза будет закончена к концу лета, вторая - к началу следующего года, третья - во втором квартале 2006 года.

Общий объем складских площадей сегодня составляет 1,4 млн кв. м, из них 795 тыс. кв. м - помещения класса А, соответствующие международному уровню.

3. Стоимость аренды пока остается на прежнем уровне. Базовая ставка сегодня составляет $125-135 за 1 кв. м.

4. Во второй половине года мы не ожидаем выхода крупных новых проектов на рынок (под крупными в данном случае подразумеваются здания площадью 150 тыс. кв. м и более). Возможно, появятся склады размером в 70-80 тыс. кв. м.

Спрос на складские помещения продолжит расти, причем в основном со стороны логистических компаний. Будет повышаться интерес ритейлеров к региональной сети, соответственно, увеличится количество торговых сетей в регионах. Мы также прогнозируем выход на рынок нескольких западных девелоперов со своими проектами, которые будут заявлены до конца этого года. К слову, иностранцы проявляют большой интерес к российскому складскому рынку, но не спешат вкладывать деньги, оценивая риски, связанные с переводом земель в промышленное назначение и поиском подходящих площадок.