Покупка квартиры

Решаясь на покупку квартиры, далеко не все люди представляют, через что именно им предстоит пройти. Чтобы визит в агентство недвижимости не принес с собой массу "сюрпризов", руководитель отделения "Севастопольское" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий САФРОНОВ описал основные этапы покупки квартиры. Сразу оговоримся, что наша цель ознакомить только с самыми важными моментами, вместить в формат одной статьи все нюансы и камни преткновения просто невозможно.

Шаг первый: договор с агентством

Сотрудничество с агентством недвижимости начинается с того, что компания заключает с клиентом договор на приобретение квартиры и прикрепляет к нему сотрудника, который будет курировать эту сделку. Будьте готовы, что в первый же день вам придется внести деньги на обеспечение своих намерений. Сумма аванса колеблется от 500 до 2000 долларов США в зависимости от стоимости желаемой квартиры. На выплаченный задаток агентство выдает гарантийное обязательство. При заключении контракта стоит обратить внимание на сроки поиска жилплощади. Если за указанный период времени агентство не находит клиенту квартиру, оно возвращает 70-80% денег от внесенной суммы.

Шаг второй: поиск квартиры

Сроки поиска варьируются от месяца до трех - в зависимости от сложности нахождения желаемой квартиры. Если, например, требуется жилплощадь в любом районе Москве, срок минимальный, если на определенной улице - максимальный.

Показы квартир часто начинаются практически на следующий день после заключения договора. Агентство гарантирует клиенту организовать не меньше 10 презентаций. Можно посмотреть квартиру и дважды, если на тот момент времени она не будет продана, ведь жилье, выставленное по разумным ценам, уходит очень быстро, максимум за три недели с момента начала продаж.

Выбрав понравившуюся квартиру, клиент вносит за нее аванс в зависимости от количества комнат: за однокомнатную около 2000 долларов, за двухкомнатную - 4000 долларов и т.д. Сумма взноса может быть уменьшена, если в квартире никто не живет, хотя в целом свободное жилье стоит примерно на 5% дороже занятого. После внесения аванса за неосвобожденную бывшими хозяевами жилплощадь оговаривается срок, в течение которого они должны выселиться из нее: он может варьироваться от 2 недель до 1,5 месяцев в зависимости от длины цепочки квартирных сделок. Если жилплощадь свободна, окончательная передача за нее денег происходит через 2-3 недели после внесения задатка.

Большинство агентств недвижимости практикует продажу квартир через ипотеку. В данном случае коммерческий банк заключает с покупателем договор на выдачу кредита под залог жилья. Об ипотеке КДО писала неоднократно, поэтому остановимся лишь на небольшом нюансе: если в покупаемой квартире имеются незаконные перепланировки, кредит банк не выдаст.

Шаг третий: проверка документов

Когда аванс за квартиру заплачен, агентство производит тщательную проверку документов на нее, т.е. собирает справки для отчуждения. Прежде всего, проверяется, состоят ли владельцы квартиры на учете у психиатра, нарколога. Если опасения подтверждаются, агентство приглашает врача осмотреть своего пациента и подтвердить или опровергнуть его дееспособность на момент принятия решения о продаже жилья. Если врачи не подтверждают дееспособность этого человека, сделка будет немедленно отменена.

Затем агентство проверяет архивную выписку из домовой книги. Если обнаруживаются временно выписанные из квартиры жильцы, агентство находит их и просит приехать и подтвердить свою выписку. В случае, когда человек выписан в места лишения свободы, агентство имеет право продолжить сделку при условии получения от осужденного заявления о наделении его в новой квартире долями собственности.

Следующий этап - проверка всех прав собственности на квартиру от первого владельца до последнего. Если по вопросу жилплощади когда-либо было разбирательство, агентство выясняет, ознакомлен ли с решением суда человек, у которого эту квартиру отсудили.

Проверятся и подлинность свидетельства о наследстве. Если в продаваемой квартире собственниками являются дети, агентство содействует в получении распоряжения органов опеки на продажу жилья. В данном случае риэлторская компания помогает получить также запрос от нотариуса. Причем клиенту необходимо убедиться, что он был составлен правильно. Прописанные жильцы, не являющиеся собственниками данной квартиры, обязаны написать заявление у нотариуса об их снятии с регистрационного учета в момент совершения сделки с квартирой.

Шаг четвертый: деньги в банке

С документами на квартиру разобрались - тогда покупателю необходимо положить деньги в депозитную ячейку банка. Внесение денег в банк подгадывается под регистрацию договора купли-продажи и под выписку собственников и пользователей или, если схема покупки-продажи более сложна, под несколько договоров. Может иметь место случай, когда часть денег будет заложена в банковскую ячейку под выписку, а часть под договор купли-продажи.

Если продавец не выписался из продаваемой квартиры в указанные сроки, покупатель имеет право забрать свои деньги. Ключи от банковской ячейки до государственной регистрации договора агентство забирает себе и выдает обоим участникам сделки гарантийные обязательства. Если процедура прошла успешно, ключи от банковской ячейки отдаются продавцу, если нет - покупателю.

Шаг пятый: государственная регистрация

Когда деньги уже в банке, заключается договор купли-продажи и дается доверенность риэлтору, который направляет его на государственную регистрацию. Договор может быть не зарегистрирован, если, например, запрет на операции с недвижимостью продавца пришел позже проверки документов на юридическую чистоту квартиры. За срочность регистрации государство взимает с участников договора определенную плату. Сроки юридической процедуры, таким образом, варьируются от двух недель до месяца. В случае положительного ее завершения, покупатель получает договор купли-продажи недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права. Теперь он может в соответствии с оговоренными сроками въезжать в свою квартиру.

Дата публикации: 14:20 05 сентября 2005

Источник: bpn.ru