Осенние цены на рынке аренды

С приближением осеннего сезона увеличивается спрос на съемные квартиры, как следствие - растут и цены. По мнению ведущих специалистов столичного рынка недвижимости, летний период не прошел даром для рынка аренды: в некоторых сегментах спрос значительно превышает предложение.

Элитная недвижимость

С сегменте элитной недвижимости, по мнению управляющего директора консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, уровень арендных ставок в 1-м полугодии 2005 года вырос в среднем на 7% по сравнению с 2-м полугодием 2004 года. «Спрос на дорогое жилье остается очень высоким, - отметила эксперт - Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей. Так, спрос на дорогое жилье очень активен, но сейчас наблюдается большой дефицит качественного, адекватного предложения. Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость. Ведь квартира для сдачи внаем должна быть грамотным инвестиционным проектом, продуманным специалистами. И если владелец обустраивал дом не для себя, а специально для сдачи в аренду, консультировался при этом с риэлторами, то такая квартира "уходит" очень быстро при условии, что цена соответствует качеству».

По словам заместителя руководителя Управления аренды корпорации «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, что касается сектора элитной недвижимости минимальная ставка аренды в этом секторе - 2-3 тысячи $. «Спрос на жилье в данном сегменте за последние 2 года увеличился в 1,5-2 раза, а вот предложение - на 10-15%, - подчеркнула специалист - Такая диспропорция соответствует росту арендных ставок. Росту спроса способствует и нехватка в Москве 4-5 звездочных отелей».

Арендные ставки в наиболее популярных районах (Остоженка, Чистые пруды, Арбат, Патриаршие пруды)

Класс	Площадь	Арендная ставка, $ в месяц
А	до 60 кв.м	2500-5000
А	до 125 кв.м	4000-8000
А	до 170 кв.м	7000-10000
А	200 кв.м и более	>10000
В	до 60 кв.м	3000
В	до 125 кв.м	2500-5000
В	до 170 кв.м	5000-8000
В	200 кв.м и более	>8000

Также Марина Маркарова отметила, что изменения произошли в предложении элитных квартир. «Так, сократилась доля квартир с низким бюджетом ($1000-1500) — с 41% до 34%. В то же время количество квартир с бюджетом более $10000 возросло вдвое по сравнению со 2-м полугодием 2004 года, - отметила эксперт - Намечается тенденция к увеличению предложений квартир с площадью более 120 кв.м. По сравнению со 2-м полугодием 2004 года, доля такого рода предложений выросла на 4%». По данным компании Blackwood, если рассмотреть структуру предложения квартир в аренду по районам ЦАО, то бесспорными лидерами являются район Патриарших Прудов—Тверской и Арбата. «Это может быть связано с исторически сложившейся привлекательностью данных районов. Переулки Арбата и Патриарших прудов являются достаточно тихими, что также привлекает клиентов, - подчеркнула Марина Маркарова - Отметим, что предложение квартир в аренду в районе Таганки набирает популярность. Тихие и зеленые переулки Чистых прудов также пользуются популярностью у клиентов. Это связано с выгодным расположением данного района относительно офисов и представительств крупных иностранных компаний, а также с постоянно развивающейся инфраструктурой района. В районах Остоженки и Китай-Города в аренду предлагается наименьшее количество квартир — 6 и 3% соответственно».

По словам Валерии Родионовой, руководителя филиала «На Солянке» компании «Новый город», сезонного роста цен, который обычно бывает в конце августа – начале сентября, в этом году не чувствуется. «Цены в последний год держатся на достаточно высоком уровне, и никакой их повышающей коррекции на дорогом рынке нет, - отмечает специалист - Снимающие сейчас стали еще более избирательными, и мы в последние полгода отметили тенденцию – профессиональные арендодатели продают квартиры в сталинских и дореволюционных домах, с целью приобрести дорогое современное жилье, где есть подземный гараж и остальные современные опции. Такие перепродажи стали происходить все чаще – собственники квартир осознают, что старые квартиры становятся на рынке аренды менее ликвидными».

По данным компании Blackwood, в структуре предложений квартир в аренду за пределами ЦАО безоговорочно лидируют Северо-Западный, Западный и Юго-Западный районы. На их долю приходится 2/3 всех предложений. «Это связано с тем, что данные районы обладают сложившимся историческим спросом, - считает Марина Маркарова, - За последние год-полтора наблюдался рост арендных ставок, который был связан в первую очередь с повышением продажной стоимости жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием стоимости материалов для ремонта, увеличением коммунальных платежей. Но никаких резких всплесков не происходит, рост - медленный и плавный». Специалист также отметила, что с достаточно высокой долей вероятности можно спрогнозировать плавный рост арендных ставок до 15-18% в год. «Да и ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья (до 25%) свидетельствует о том, что ставки будут стабильно подниматься», - подчеркнула Марина Маркарова.

Эконом-класс и бизнес-класс

Как замечает Оксана Полякова, жилье эконом-класса - это квартиры в типовом доме, скромный ремонт, набор недорогой мебели. По данным компании «Инком-Недвижимость», стоимость аренды таких квартир в настоящее время составляет 420$. «В данном сегменте спрос всегда превышает предложение в среднем в 2-3 раза, при стоимости квартир до 500$ - в 5-7 раз, 500-700$ - 2 раза, и далее наблюдается равновесие спроса и предложения. Сейчас стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры от 420-500$, двухкомнатной - 600-800$, трехкомнатной - 800-900$. Стоимость в данном секторе зависит от месторасположения, типа сдаваемого жилья, обстановки и ремонта в квартире, - добавляет Оксана Полякова - На снижение арендных ставок в данном секторе рассчитывать не приходится: желающих сдать все еще меньше, чем снять. «Поднимают» цены и квартиры в новых домах, отличающихся от морально устаревшего фонда метражом, более современной мебелью, да и качеством ремонта. Рост коммунальных платежей также отражается на повышении арендных ставок. И, конечно же, понижение доллара также влияет на арендные платежи».

Что касается бизнес-класса, то здесь по словам Оксаны Поляковой, также наблюдается активность, связанная с окончанием отпускного периода и началом деловой активности.

«К жилью бизнес-класса можно отнести квартиры в сталинских домах или новостройки с индивидуальной планировкой, хорошим ремонтом и обстановкой, - добавляет специалист - Стоимость аренды в этом классе начинается от 1 тысячи $. В данном секторе наблюдается превышение спроса над предложением. Но здесь правильнее было бы сказать, что спрос не соответствует предложению. Значительная часть предложений находится вдали от Центра, а также в старом жилом фонде.

Причем в 2005 году наблюдается увеличение новых предложений именно в этом секторе. Владельцы этих квартир купили и уже обустроились в новых элитных квартирах, а это жилье сдают в аренду». По данным компании «Инком-Недвижимость», цены выросли в среднем на 10%. Спрос вырос по сравнению с летним периодом в среднем на 20%, но новых предложений поступает достаточно мало, т.к. у многих хозяев еще не кончился «дачный сезон». Самая актуальная тенденция – повышение спроса во всех сегментах рынка, что не могло не повлиять на ценообразование.

Типовое жилье

По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании «Миэль-Недвижимость», средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $453 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $583 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры в среднем стоит $707. Что касается спроса, то, как и прежде, наибольшим интересом в сегменте типового жилья пользуются однокомнатные квартиры по цене до $500 в месяц. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18% от общего числа, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет примерно 60% от общей массы заявок. По мере того как растет цена аренды, спрос и предложение сближаются. Равновесие спроса и предложения наблюдается при аренде квартир, стоимость которых свыше $800. По мнению Марии Жуковой, перенасыщен предложениями рынок трех- и четырехкомнатных квартир в ценовом диапазоне от $1000 за месяц и выше - спрос на такие квартиры составляет около 5% от общего числа заявок.

Оксана Полякова считает, что если в июле спрос на типовое жилье превышал предложение в 2-3 раза, то в августе уже в 6-8 раз. «В среднем спрос на типовое жилье (панель) вырос в 2-2,5 раза, - отметила специалист - Такая тенденция вызвана приездом студентов с каникул, началом делового сезона, а также все пытаются успеть снять квартиру до 1 сентября, чтобы определить детей в школы. Это не могло не отразиться на ценовой политике. Цены выросли в среднем на 10-15%, это будет продолжаться до октября месяца, после чего спрос начнет несколько снижаться». По данным компании «Инком-Недвижимость», как и прежде, наибольшим спросом в сегменте типового жилья пользуются 1-комнатные и недорогие квартиры в диапазоне до 500$. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет ~ 60% от общей массы заявок. Самые дорогие квартиры находятся в Центральном (1 комнатные квартиры от 700 $), Западном и Юго-Западном округах (1 комнатные квартиры от 480$). Аналогичное по метражу и качеству ремонта жилье в других округах, например в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах стоит несколько дешевле, хотя спрос на квартиры здесь нисколько не ниже, чем в вышеназванных (1 комнатные квартиры от 420 $). Также, по мнению Оксаны Поляковой, цена квартиры может быть ниже из-за следующих факторов: плохой вид из окна (стройка, крупная дорожная развязка и т.п.) и качество ремонта («убитая» квартира с «бабушкиной» мебелью может потерять в цене 25-30%, а иногда и более). «Отсутствие мебели в комнатах может снизить арендную плату на 10-15%, - добавила Оксана Полякова - а вот отсутствие кухонной мебели и холодильника повлияет на цену серьезнее».