Недвижимость увлекается ремейками

Расселение квартала Шкапина-Розенштейна, подготовка инвестиционных конкурсов на развитие Новой Голландии, «Московской-Товарной», «Измайловской перспективы» и Синопской набережной – при всей непохожести будущее этих территорий объединяет одно. Их ждет редевелопмент. Эти объекты в ближайшие годы станут самыми крупномасштабными проектами редевелопмента в Петербурге.

«Основная тенденция редевелопмента, – говорит Мария Тиника, генеральный директор Stanley Estate, – увеличение масштабности проектов. Это наиболее перспективно, так как однородность окружения и развитая инфраструктура способны увеличить стоимость объектов в несколько раз. Все давно привыкли к превращению административных зданий и заводов в бизнес-центры, жилых домов – в мини-отели, территорий рынка – в торговые комплексы. Очень интересно, какой торгово-развлекательный центр получится на месте Варшавского вокзала. Это необычный пример редевелопмента в России».

По словам Дмитрия Золина, директора по развитию брокерской компании London Consulting & Management Company (LCMC), будущее петербургского редевелопмента, пока довольно консервативного, – за «смелыми решениями», которые смогут себе позволить крупные инвестиционно-финансовые группы. «Проекты с изменением функции в рамках старых стен хотя и более экономичны, но концептуально ограничены, – уверен г-н Золин. – И, кроме того, неэффективно используют землю. Появление смелого проекта бизнес-центра «ПСБ-инвест Групп» в форме корабля на набережной Большой Невки – лишь первая ласточка».

Бизнес-центры – не с нуля

Большая часть проектов редевелопмента действительно пока приходилась на офисную недвижимость. Одним из самых успешных проектов, реализованных в последние годы, считается «Сити центр». Этот комфортабельный бизнес-центр площадью около 30 тыс. м2 возник на Петроградской набережной на месте бывшего завода «Вибратор».

«В Петербурге бизнес-центры, особенно класса «С», еще долго не будут строить с нуля, как, впрочем, и гостиницы эконом-класса, – считает директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Светлана Шалаева. – Как только начнет развиваться та или иная «проблемная» территория, то настанет час очередных бывших промпредприятий. Однако нельзя забывать, что у старых зданий существуют ограничения, которые не позволяют в большинстве случаев соответствовать требованиям, предъявляемым рынком к высокому классу».

Рынок на пороге реконцепта

Как уже было отмечено, сейчас усилия петербургских девелоперов в основном направлены на вовлечение старых объектов недвижимости в коммерческий оборот. Тем не менее рынок недвижимости Петербурга подходит к той фазе, когда владельцы доходной недвижимости начинают задумываться о реконцепте своих объектов, построенных за последние десятилетия.

«При редевелопменте чаще всего идет исправление не ошибок проекта, – считает Мария Тиника, – а несоответствия проекта изменившейся ситуации на рынке. Бывает, что проект морально устаревает за время строительства и требует корректировки концепции по окончании. Поэтому необходимо прогнозировать развитие ситуации на несколько лет вперед».

Прежде всего, новый этап переделок уже затронул владельцев офисной недвижимости, причем не только старых бизнес-центров, но и отдельно стоящих офисов (бывших квартир). Многие хозяева последних сейчас пытаются переделать свои помещения под торговлю и кафе. На очереди торговые центры.

«Рынок заставит переделывать еще не один раз, – говорит Светлана Шалаева из Colliers International. – Вблизи станций метро некоторые из «старых» торговых комплексов начинают испытывать сегодня проблемы с арендаторами. До дефицита может и не доходить, но многие арендаторы начинают «бунтовать» – например, требовать понижения арендных ставок, эксплуатационных платежей и т.п. Через это проходят все, на Западе каждые 10-15 лет начинается новый цикл редевелопмента. А сейчас этот процесс ускоряется, и если владелец не готов к такой ситуации, его торговый центр «умирает». Ошибочно полагать, что в одной торговой зоне можно разделить потоки. Самый удачный торговый комплекс имеет шанс получить львиную долю оборота. Если раньше можно было садиться на пустые места и спокойно получать прибыль, в ближайшее время о таком придется забыть. Конкуренция выявляет ошибки не только в концепции, но и в управлении».

Самые активные редевелоперы

«ПСБ – Инвест Групп»

Площадь объектов: около 400 тыс. м2

Развивают многофункциональный проект «Район 700» вблизи Большеохтинского моста. Создали шесть индустриальных парков и семь бизнес-центров, в частности, три бизнес-центра класса «В»: «Адмирал», «Шереметев» и «Константа». Управляет объектами недвижимости «Менеджмент Компания ПСБ».

«Теорема»

Площадь объектов: около 350 тыс. м2

Построили бизнес-центры «Акватория», «Т4» и торгово-офисный комплекс «Эврика». Развивают проект по строительству многофункционального комплекса на Свердловской набережной, на месте завода «Россия», а также 4 га земли, принадлежавших больнице имени Карла Либкнехта.

«Финансовый холдинг «Империя»

Площадь объектов: более 130 тыс. м2

Развивают с 2001 года первую в Петербурге сеть бизнес-центров – «Сенатор». Действуют или строятся девять бизнес-центров, появившихся на месте промышленных предприятий, в том числе Фортепианной фабрики Я. Беккера, типографии и даже нескольких бань.

Дата публикации: 13:29 06 сентября 2005

Источник: bpn.ru