Обзор рынка недыижимости: спрос, ипотека, цены

Спрос

— Лето было неактивным, наплыва покупателей не было, и большинство компаний (а мы продаем жилье не только своей компании, но и других застройщиков) цены не повышали, — рассказала Наталья КОРНЕЕВЕЦ, руководитель отдела первичного рынка АН “Выбор-недвижимость”.

— Лето еще раз подтвердило цикличность рынка недвижимости, — поделилась своими наблюдениями Виктория КУФТИНА, директор по продажам ПСК “Лотос-НН”, — в начале лета продажи шли очень хорошо, мы продавали по две квартиры в день, а потом активность значительно снизилась.

Другие застройщики тоже отметили необычную и труднообъяснимую активность покупателей в первой декаде июня. Никаких внешних факторов, которые ее спровоцировали бы, не было, кроме разве что роста доллара в этот период.

— Для тех, кто хранит свои сбережения в долларах, рост курса доллара по отношению к рублю был нежданным подарком: их накопления в рублевом выражении существенно выросли и они поспешили использовать этот благоприятный момент для покупки жилья, ведь в дальнейшем курс доллара может и упасть — такое объяснение Виктории КУФТИНОЙ выглядит вполне логичным.

Рост спроса в конце августа застройщики объясняют обычными сезонными факторами: рынок недвижимости обычно оживляется осенью. Правда, совсем недавно, два года назад, риэлторы не наблюдали отпускного затишья. Спрос существенно превышал предложение, и покупатели, давно осведомленные о цикличности рынка, рассчитывали совершить выгодную сделку именно летом. Сейчас, несмотря на огромную потребность в жилье, спрос меньше предложения — не хватает денег на такую первоочередную покупку. Все состоятельные покупатели, очевидно, давно решили свою жилищную проблему. В уже построенных домах в центре города остаются непроданные квартиры — такого давно не видел нижегородский рынок недвижимости. Характерно, что не проданы большие квартиры. В объявлениях постоянно мелькает: остались трехкомнатные.

Сейчас большая часть покупателей на рынке жилья — люди со средним достатком, не успевшие накопить на жилье из-за стремительного роста цен, который мы наблюдали в 2001—2003 годах. Да и невозможно накопить при таком уровне доходов — можно рассчитывать только на ипотеку. Кстати, “Жилстрой-НН”, с декабря реализующий свою ипотечную программу, летнего спада не заметил на своих объектах: за три месяца “Жилстрой-НН”, по словам Ольги САЖИНОЙ, директора по маркетингу, продал 180 своих квартир. В сданных домах комплекса “МедВежья Долина” непроданных квартир не осталось. А в первой 17-этажке, которая еще только строится, продано уже 60 % квартир.

Ипотека

Сегодня без развития ипотеки дальнейший рост жилищного строительства невозможен. Это поняли и застройщики, и банки.

— Как только мы объявили о начале кредитной программы со Сбербанком, в первый же день заключили два договора о покупке квартир в кредит, — рассказала Наталья КОРНЕЕВЕЦ из “Выбора”.

— Мы сегодня по кредитам работаем не только со Сбербанком, но и с Внешторгбанком, с ГП ”НИКА", с “Уралсибом”, рассматриваем и другие предложения, — сообщила Ольга САЖИНА из “Жилстроя-НН”.

Конкуренция уже принесла свои ощутимые плоды на рынке кредитования дольщиков.

— Если сравнить те предложения, которые поступали нам от банков год назад, и сегодняшние условия кредитования под поручительство застройщика, то станет очевидно, что эти условия очень сильно смягчились и для застройщиков, и для дольщиков. Для застройщиков важно, что банки готовы брать на себя часть рисков по невозврату кредитов, а для дольщиков — снижение процентных ставок и размера первоначальных взносов, отсутствие необходимости искать поручителей — физических лиц,— говорит Виктория КУФТИНА из ПСК “Лотос-НН”.

Цены

Цены летом почти не росли или росли совсем незначительно. Очевидно, застройщики боялись спугнуть и без того неустойчивый спрос. Позволить себе повышать цены в соответствии с собственным графиком могли только те, у кого продажи шли отлично. Например, “Жилстрой-НН” повышал цены на 2,2 % в месяц. Некоторые застройщики даже снижали цены, но это чаще в домах перед сдачей, когда остаются непроданными несколько не самых ликвидных квартир.

Оснований ждать значительного снижения цен нет. Можно назвать как минимум три фактора, которые неизбежно приведут к росту цен.

Первый и один из самых главных — рост себестоимости строительства. Цены на стройматериалы и энергоносители растут быстрее официального уровня инфляции. В мае на 80 — 85 % были повышены цены на цемент, и пока еще застройщики этот рост не компенсировали в своих ценах на конечный продукт. Но это неизбежно произойдет, как только рынок начнет оживляться.

Кроме стоимости стройматериалов, весьма значительная часть удорожания строительства приходится на отчисления городу. На сегодня стоимость расселения, согласований и отчислений достигает до 300 долларов за квадратный метр жилья. Добавим сметную стоимость и получим, что дешевле 600 долларов за кв. м жилье в принципе быть не может.

Второй фактор роста, как это ни парадоксально, — развитие ипотеки. Ипотека стимулирует спрос, а спрос — цены. Пока еще ипотека не оказывает существенного влияния на рынок, доля ипотечных сделок в общем объеме еще невелика. Но все еще впереди.

Препятствует росту цен низкая платежеспособность населения. Как говорят американцы, ипотека успешно развивается, если средняя зарплата примерно равна стоимости квадратного метра. У нас же средняя зарплата чуть больше 8000 рублей, а квадратный метр в среднем стоит 18 000 рублей.