Разрешить нельзя запретить?

До начала этого года законодатели отказывали всем российским родителям в презумпции невиновности по отношению к их собственным детям, если это касалось вопросов недвижимости. То есть закон запрещал семье с несовершеннолетним ребенком совершать любые сделки: продать-обменять-купить жилье нельзя было без согласия на то органов опеки и попечительства. По сути, педагоги решали вместо родителей участь незнакомого им ребенка.

Однако с принятием Госдумой РФ пакета документов о доступном жилье в законодательство были внесены изменения. Как они отразились на таких недетских "детских вопросах"? В чем их плюсы и минусы? За разъяснениями мы обратились к Елене Распоповой, юристу отделения "Киевское" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость".

Под бдительной опекой

По правде говоря, правила, которые существовали до января 2005 г., были просты и понятны. Все без исключения сделки с недвижимостью, где так или иначе фигурировали несовершеннолетние, подлежали одобрению органов опеки. Руководствоваться приходилось федеральным (Гражданский кодекс) и столичным законодательством (закон "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве"). Скажем, если ребенок являлся собственником квартиры, то разрешение на сделки с ней давалось (или не давалось) на основании ст. 37 Гражданского кодекса о распоряжении имуществом подопечного. (Заметим, что с этим положением ничего не изменилось и данная статья в полную силу действует и сейчас.)

Если же несовершеннолетний был так называемым пользователем, то есть, говоря "по-старому", просто прописан в квартире, деятельность органов опеки по выдаче разрешений на покупку-продажу недвижимости, к которой он имел отношение, регулировалась ст. 292 Гражданского кодекса. Официальные "опекуны" внимательно наблюдали за тем, из какой квартиры в какую переезжает ребенок, высчитывали площадь новой недвижимости, чтобы, не дай бог, она не уменьшилась... В общем, защищали, как могли, жилищные права детей.

Более того, общие положения законодательных актов "расшифровывали" специальные нормативные письма Минобразования, которые подробно расписывали деятельность инспекторов в каждой конкретной сделке. Эти письма так и назывались - "О защите жилищных прав несовершеннолетних" и "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних". От родителей, решившихся на какие-то действия с недвижимостью, требовался внушительный список разнообразных документов.

В идеале органы опеки должны были обследовать жилищные условия, что называется, с выездом "на место". Однако на практике предварительное разрешение на сделку, как правило, давалось на основе предоставленных бумаг. К примеру, если родители продавали "старое" и покупали "новое" жилье, то на рассмотрение органов опеки привозились соответствующие комплекты документов. Если все было в порядке, то их намерение официально одобрялось.

В отличие, скажем, от желания продать имеющуюся квартиру, чтобы "вложиться" в новостройку. Как правило, в этом случае надежда получить согласие органов опеки была минимальной. Очень неохотно давались разрешения и на продажу московских квартир для покупки недвижимости в других регионах. Потому что если в столице при желании "чистоту" подобной сделки еще имелась возможность как-то отследить, то уже в Подмосковье сделать это было практически нереально. Известны случаи, когда клиенты приносили справки на дом где-то "на выселках" в Курской губернии, который значился в документах, причем был по метражу и другим параметрам вполне приличным. На деле же он, к примеру, давно сгорел. Тем не менее разрешение (на основании документов) благополучно получалось, столичная квартира продавалась, деньги исчезали "в никуда", а ребенок становился бомжом. В лучшем случае он попадал в детский дом, но уже на территории той самой области.

Сделки сразу "потемнели"

Сегодня при продаже квартиры, в которой ребенок не является собственником, согласие органов опеки и попечительства требуется только в случае, если родители лишены родительских прав или в них ограничены. Корректировке подверглась та самая ст. 292 Гражданского кодекса.

Когда эти законодательные изменения вступили в силу, в январе-феврале на практике с их исполнением возникли некоторые сложности - и при регистрации сделок, и с нотариусами. Последние, к примеру, отказывались давать в органы опеки запросы на получение разрешения на сделку. Они буквально, или лучше сказать формально, исполняли закон и заявляли, что в условиях нового законодательства их запрос теперь не является необходимым. Регистраторы в свою очередь для того, чтобы узаконить сделку, где значились несовершеннолетние, требовали официальный отказ органов опеки и попечительства. Замкнутый круг.

Если вспомнить практику сделок с недвижимостью середины 90-х гг. прошлого века, то в ней был период, когда согласие органов опеки не требовалось вообще. Риэлторы знают, что именно тогда стали множиться квартиры с "нечистой" судьбой, а значит, и разрушенные судьбы несовершеннолетних. Не исключено, что в какой-то степени повторение этой ситуации произойдет и сегодня. Хотя, вероятнее всего, не в таких масштабах. Но в данных случаях ответственность будет лежать уже не на риэлторах, а на органах опеки, которые, подчиняясь закону, подтвердили свое "отстранение" от сделки. Нужно отметить, что новый Жилищный кодекс права несовершеннолетних не защищает. Если собственник-родитель решает продать свое жилье, то пользователь-ребенок помешать этому не в силах. Пока судебной практики, когда дети в результате такой продажи оказывались на улице, еще нет, но и сам кодекс действует всего несколько месяцев.

Более того, в составе "пакета" о доступном жилье были приняты изменения в закон об ипотеке, согласно которым, если квартира приобретена на кредитные деньги и заемщик оказался несостоятельным, она может быть продана залогодержателем без "оглядки" на права его иждивенцев, в том числе живущих с ним его несовершеннолетних детей.

Получается, что новое законодательство де юре предположило, что все родители у нас абсолютно добропорядочны и добросовестны в отношении своих детей. Раньше получить разрешение органов опеки на сделку, заведомо ущемляющую права детей, было очень сложно. Более того, было нелегко добиться согласия и на переезд в другой, даже более экологически чистый район, но в квартиру с меньшей площадью. Абсолютно нереально было взять ипотечный кредит, если в семье был маленький ребенок.

Ведь действовал некий фильтр. Допустим, опекунский совет заседает раз в один-два месяца и рассматривает множество дел, по большей части далеких от недвижимости. Можно было обратиться с "просьбой", чтобы ваше заявление попало на рассмотрение в числе первых - если сделку необходимо было провести быстро. Но распоряжение опекунского совета - не просто бумага, подписанная социальными работниками. Оно должно быть заверено подписью руководителя муниципалитета (ранее главы управы района). Документы, на основании которых совершается разрешенная сделка, обязательно должны быть потом в течение месяца представлены в органы опеки для проверки и учета. В таких условиях совершить что-то противозаконное очень и очень сложно.

Тормоз или регулятор?

На самом деле нельзя сказать, что деятельность органов опеки так уж сильно тормозила процесс оформления сделок. Скорее она являлась сдерживающим фактором против "черных маклеров". В крупных риэлторских компаниях принятые нововведения не очень приветствуются. Ведь органы опеки и попечительства - это официальные структуры, которые контролировали сделки с участием несовершеннолетних. Пусть не всегда так, как нужно, но все-таки это была определенная гарантия защиты прав детей. Конечно, говорить о том, что органы опеки профессионально и результативно занимались профилактикой неблагополучных семей, означало бы выдавать желаемое за действительность. Но существенное сокращение их полномочий, наверное, - не очень правильное решение. Дополнительный контролирующий орган в таких случаях не может быть лишним.

Дата публикации: 11:50 07 сентября 2005

Источник: bpn.ru