Вернутся ли Частные инвесторы?

В первые дни осени можно подвести некоторые итоги прошедшего летнего сезона. В конце лета 2005 года ситуация на вторичном рынке характеризовалась двумя факторами. Один из них сезонный, другой - более долгосрочный, связанный с реформой законодательства. Сезонный фактор - традиционный летний спад активности. В этом году, однако, он сработал с точностью до наоборот: несмотря на летние отпуска, цены продолжали расти, причем более быстрыми темпами, чем зимой и весной. Это предвещает "жаркую" осень.

В прошлом году у многих игроков рынка существовала твердая уверенность, что с осени быстрый рост цен возобновится, однако этого не произошло, после чего стала очевидной начавшаяся стагнация. За прошедшее с тех пор время развеялись надежды покупателей, что федеральная программа "доступное жилье" моментально приведет к падению цен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", с лета 2004 года средняя цена застыла возле отметки 1800 долларов за кв. метр. После Нового года начался плавный рост цен. За первые полгода они поднялись на 100 долларов. Летом, когда был взят психологический рубеж в 1900 долларов за метр, темп роста цен увеличился, вопреки летней традиции. В настоящее время средняя цена находится в районе 1966 долларов.

Поскольку сейчас цены довольно стабильно растут на 1,5% в месяц и пытаются дотянуться до двухпроцентной планки месячной доходности, практически никто не сомневается, что важная для психологии рынка отметка 2000 долларов будет взята в конце сентября - начале октября. Одновременно ожидается обычная осенняя активизация спроса, что может дать дополнительный стимул ценовой динамике.

Миллениум приближается!

Разумеется, 2000 - это условная величина. Во-первых, у других аналитиков цифры несколько иные, однако данные аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" - самые тиражируемые из-за хорошо разработанной методологии. Во-вторых, на российском рынке, как известно, нет возможности отслеживать цены реальных продаж вторичного жилья, которые на Западе являются важнейшим экономическим индикатором, влияющим на фондовые биржи и политику центральных банков. Наши аналитики вынуждены ориентироваться на цены предложения. Однако при этом трудно учесть срок экспозиции каждой квартиры на рынке. Крупные риэлторские компании отслеживают историю предложений. Часто можно увидеть, что квартира выставлена на рынок в течение многих месяцев, и цена постепенно снижается. Эксперты уверяют, что средний срок экспозиции сейчас значительно вырос, поэтому многие предложения, влияющие на статистику, - это не реальные цены квартир, а попытка продавцов прощупать рыночную конъюнктуру.

Все эти соображения не отменяют того факта, что доходность вложений на вторичном рынке постепенно отвоевывает сданные рубежи. Если этот показатель дойдет до 2% в месяц, это будет означать, что человек купивший квартиру и продавший ее через год (если не учитывать накладные расходы на риэлторов и пр.), заработает около 24%, что намного превышает доходность по банковским депозитам или от сдачи жилья в аренду (даже элитного). При таком развитии событий значительная часть частных инвесторов может вернуться на рынок, причем на этот раз они будут в большей степени заинтересованы именно вторичным рынком. И здесь речь уже идет о втором факторе - законодательном.

Два рынка, один покупатель

С апреля 2005 года после вступления в силу нашумевшего Закона о долевом участии в строительстве, не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Во всяком случае, данных об этом нет. А это означает, что застройщики сейчас продают права на квартиры в домах, начатых до введения новых правил игры. На рынок это особо не повлияло: цены на новостройки плавно растут, практически не выбиваясь из инфляционного коридора. Правда, в конце августа в некоторых секторах региональных рынков (в том числе в Подмосковье) отмечены случаи снижения стоимости жилья. В Москве крупные застройщики вернулись к практике дисконтных продаж под различной маркетинговой маскировкой. Однако в целом цены все-таки растут. Но это означает лишь то, что на рынке накопилось много непроданных квартир в начатых объектах, так как в период стагнации цен графики продаж практически у всех застройщиков были сорваны.

Многоквартирный дом после подведения коммуникаций строится год-полтора, в зависимости от технологии, так что к весне 2006 года вполне можно ожидать дефицита предложений на первичном рынке. Первичный и вторичный рынок имеют одного потенциального покупателя, значительная часть неудовлетворенного спроса должна прийти на вторичный рынок. Впрочем, это уже происходит, поскольку застройщики сейчас продают квартиры на начальных стадиях строительства по ценам, мало отличающимся от цен в аналогичных готовых домах. Частному инвестору уже не приходится рассчитывать на гарантированный доход за счет удорожания объекта на конечной стадии строительства, то есть вложения в новостройки уже потеряли былое преимущество перед покупкой жилья в старом фонде.

Обогощайтесь по-новому!

Стало особенно выгодно покупать недооцененное жилье экономкласса с целью его перепродажи через один - два года. В промежутке его можно сдавать с минимальным косметическим ремонтом, что обеспечивает дополнительную годовую доходность на уровне 6-8% годовых. Лучше всего для этой цели подходят дешевые однокомнатные квартиры с арендной ставкой в пределах 350 долларов в месяц, поскольку на них самый большой спрос, а значит квартира не будет простаивать независимо от ее состояния и расположения.

Правда, для перепродажи привлекательнее всего недавние новостройки. Нарастает тенденция снижения спроса на морально устаревшее малогабаритное панельное жилье. Был момент, когда цены на такие квартиры росли опережающими темпами, но это скорее объяснялось краткосрочной недооцененностью этого сегмента. При покупке новой вторичной квартиры следует ориентироваться на цену квартиры без отделки. Если хозяин уже успел сделать дорогостоящий ремонт, да еще хочет продать его дороже себестоимости, то от такой покупки надо отказаться. Лучше брать недавнюю новостройку с муниципальной отделкой или базовым ремонтом. Дорогой ремонт не окупается при перепродаже.

Сравнительная доходность для частных инвесторов первичного и вторичного рынка - задача со многими неизвестными. Многое будет зависеть от того, внесут ли депутаты поправки в законы, касающиеся деятельности застройщиков и, если нет, удастся ли последним найти обходные схемы или альтернативные пути финансирования. Сейчас большие надежды в обеспечении платежеспособного спроса на вторичном рынке возлагаются на ипотеку, а в финансировании строительства - на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Правда, ни то, ни другое пока не является сколько-нибудь заметным источником реальных денег. Поэтому свободные средства компаний и частных инвесторов остаются важным двигателем развития рынка. Профессионалы и любители инвестиций в недвижимость с нетерпением ждут осени, надеясь, что ставшая уже привычной высокая доходность наконец вернется после продолжительных каникул.

Дата публикации: 12:20 08 сентября 2005

Источник: bpn.ru