Тупиковых ситуаций не бывает

Обычно человек, впервые столкнувшийся с продажей или покупкой квартиры на вторичном рынке, бывает поражен количеством подводных камней, которые можно обойти с помощью грамотного юриста. Трудно даже перечислить все нюансы сделок на вторичном рынке. Тем не менее, существуют определенные "зоны риска", как говорят риэлторы.

Попробуем обозначить хотя бы небольшую их часть. На вопросы КДО отвечает Игорь БОГОМОЛОВ, начальник отделения "Маяковское" инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест"

- В СССР при всеобщем социальном найме прописка была равноценна праву бессрочного владения жильем. Прописать кого-то означало отдать ему часть квартиры. А как факт прописки влияет сегодня на права собственности?

- Квартира - это сложный симбиоз различных прав граждан: права собственности на квартиру (объект в физическом смысле слова) и права проживания в ней. Реализация этих прав граждан регламентируется различными нормативно-правовыми документами. Вопросы, связанные с пропиской, безусловно, влияют на проведение сделки. Для профи этот вопрос важен в самом начале работы с клиентом, поскольку игнорирование данного факта может повлечь нежелательные последствия вплоть до расторжения сделки.

- Существуют тупиковые ситуации, когда старым владельцам некуда выписаться...

- Для грамотного риэлтора не существует тупиковых ситуаций, любой вопрос, даже самый сложный, можно решить. Дело собственника - лишь выбрать из нескольких вариантов решения наиболее приемлемый.

- Что происходит, если риэлтор уже закрыл сделку, а покупатель испытывает трудности из-за того, что квартира не освобождена юридически?

- Чаще всего такая ситуация происходит при недобросовестном отношении риэлторов к своей работе, либо из-за непонимания этой проблемы людьми, которые самостоятельно решают квартирный вопрос. В результате новый собственник может столкнуться со следующими сложностями: потребуются согласие бывшего собственника и лиц, зарегистрированных с ним, на прописку родственников (не собственников), оплата коммунальных услуг в соответствии с числом прописанных лиц.

- Подписывается ли в такой ситуации акт приемки-передачи?

- Подписывается, так как акт приемки-передачи квартиры является документом, подтверждающим факт исполнения обязательств по физической передаче квартиры продавцом покупателю. Как правило, в акте не фиксируется момент юридического освобождения квартиры.

- Каковы пути выхода из такой ситуации, если она все же случилась?

- Новый Жилищный кодекс дает большие возможности для решения этих вопросов, если ситуация уже возникла, вплоть до судебных разбирательств. Лучше эти моменты предусмотреть на этапе подготовки к сделке. Необходимо определить, какими гарантиями будут обеспечены обязательства продавца о снятии его с учета. В основном это штрафные финансовые санкции.

- Есть ли нюансы сделок с неприватизированными квартирами?

- Новый Жилищный кодекс запрещает сделки по обмену приватизированного жилья на неприватизированное.

- На что больше можно надеяться покупателю недвижимости: юридическую проверку, которую проводит риэлтор, гарантийное обязательство (которое выдают некоторые фирмы), страхование финансовых рисков, законодательство о защите добросовестного потребителя?

- Ни один риэлтор не может дать 100%-ной гарантии в юридической чистоте квартиры. Гарантийное обязательство бессрочно, а страховка имеет срок. Государство выполняет регистрирующие функции, не более того. Закон "О потребителе" поможет, если дело дойдет до суда.

- Как все эти механизмы защиты сочетаются, если риски потери права собственности будут реализованы.

- Чем больше гарантий, тем лучше. Однако есть принцип необходимости и достаточности, излишняя перестраховка приводит только к дополнительным тратам денег.

Дата публикации: 12:35 08 сентября 2005

Источник: bpn.ru