Что такое чистая и альтернативная сделка купли-продажи квартиры: преимущества и недостатки

Что такое чистая и альтернативная сделка купли-продажи квартиры: преимущества и недостатки

Распечатать новость

Добавить в закладки

Понятия «чистая продажа» и «альтернативная сделка» уже давно вошли в лексикон столичных риелторов, однако до сих пор вводят в ступор многих рядовых участников сделок с недвижимостью. Об особенностях двух основных алгоритмов совершения сделок купли-продажи вторичного жилья рассказывает адвокат Олег Сухов.

Связанные одной цепью

При прямой (или чистой) продаже продавец жилья получает за него деньги и при этом не участвует в других, связанных сделках с недвижимостью. За предметом купли (продажи) не тянется цепочка из других, продаваемых/покупаемых одновременно с ним. В этом случае в совершении сделки участвуют только продавец и покупатель.

Такой вид операций с недвижимостью считается оптимальным – с точки зрения как оформления, так и проведения взаиморасчетов. Однако чистые сделки купли-продажи редки на столичном рынке недвижимости. Чаще всего москвичи приобретают квартиры с целью улучшения жилищных условий, поэтому покупка новой квартиры происходит одновременно с продажей имеющегося жилья. Те же цели преследует продавец недвижимости. В результате каждая операция купли-продажи становится лишь элементом длинной цепочки операций с различными квартирами.

По словам адвоката Олега Сухова, около 80 % сделок на вторичном рынке недвижимости являются альтернативными. Чаще всего в них выступают в качестве объектов 4-5 квартир, хотя встречаются цепочки и из 9-10 квартир.

Слабое звено

Большое число участников альтернативных сделок придает им ряд особенностей. При проявлении слабого звена может сорваться вся многоходовая операция, поэтому для сопровождения альтернативных сделок целесообразно привлекать профессиональных юристов, а также придерживаться определенных универсальных правил.

«Прямому покупателю, который имеет на руках необходимую для приобретения квартиры сумму, необходимо сразу уточнять у продавца, о какой сделке идет речь – прямой продаже или альтернативе. Если предлагается альтернативная сделка, важно точно установить, нашел ли продавец-"альтернативщик" подходящий вариант жилья. В противном случае подписание договора купли-продажи может затянуться. Если в сделке фигурируют ипотечные заемщики, надо непременно убедиться, что у них имеется одобренный банком кредит, и уточнить сроки действия справки-подтверждения из банка», – напоминает адвокат Олег Сухов.

Стыковка интересов

Основная сложность при совершении ипотечных сделок состоит в урегулировании интересов большого числа участников и осуществлении взаиморасчетов. Причиной разрушения альтернативной цепочки может стать как изменение запросов продавцов, вызванное, например, резким ростом цен на недвижимость, так и выявление юридических изъянов в документах на ту или иную квартиру. Поэтому необходим юридический аудит участвующих в сделке квартир во избежание разрыва цепочки.

Юридические гарантии исполнения обязательств по альтернативной сделке фиксируются договорами купли-продажи и четко регламентированным порядком доступа сторон сделки к банковским ячейкам, через которые производятся расчеты. Их количество зависит от того, сколько квартир встроено в цепочку. Процедуре расчетов предшествует так называемая вычитка договоров сторонами и согласование схемы взаиморасчетов в день сделки. После закладки денег все участники сделки подписывают договоры купли-продажи, а затем сдают документы в Росреестр.

Условием доступа продавцов к ячейкам является регистрация всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. «В договоры купли-продажи включается оговорка об их синхронной государственной регистрации. Откровенно говоря, это не гарантирует сторонам сделки 100-процентную юридическую защиту, однако в целом нивелирует риски неисполнения обязательств», – подытоживает адвокат Олег Сухов. 

Дата публикации: 13:15 17 ноября 2015



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - Россия

Будет ли польза от перехода на электронный документооборот

Будет ли польза от перехода на электронный документооборот

15.12.2017 - Раздел: Рынок недвижимости / Компании, лица

Будет ли польза от перехода на электронный документооборот?

Будущее профессии риелтора: диджитализация нас погубит

Будущее профессии риелтора: диджитализация нас погубит

05.12.2017 - Раздел: Рынок недвижимости /

Ведущие агентства недвижимости, застройщики и журналисты на прошлой неделе обсуждали будущее профессии риелтора. В век тотальной диджитализации прогнозы относительно будущего профессии агента по недвижимости звучат самые разные. И все-таки выживут ли агентства? И если да, какой будет их работа?

Госдума изучит претензии сенаторов к закону о запрете рекламы на квитанциях ЖКХ

Госдума изучит претензии сенаторов к закону о запрете рекламы на квитанциях ЖКХ

30.11.2017 - Раздел: Рынок недвижимости / Законодательство

Госдума примет решение по отклоненному Советом Федерации в среду закону от запрете рекламы на платежках за жилищно-коммунальные услуги после изучения стенограммы заседания верхней палаты парламента, заявил первый замруководителя фракции "Единая Россия" по законопроектной деятельности Андрей Исаев.

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду

20.01.2016 - Раздел: Рынок недвижимости /

Наш читатель Александр спрашивает: "Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду?"

ГК «Савва» существенно расширяет свой строительный бизнес

08.11.2007 - Раздел: Рынок недвижимости / Компании, лица

Группа компаний «Савва» направила средства, вырученные от продажи керамического бизнеса, на консолидацию и расширение своих строительных активов в рамках компании «Волгастрой­групп».


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012