Девелоперы торговых проектов на грани наступления серьёзного кризиса

Изменения в потребительском поведении граждан поставят под угрозу эффективность девелопмента торговых проектов

Рост цен на потребительские товары, спровоцированный кризисными явлениями в экономике, неизбежно приведет к изменению структуры потребления - россияне, в том числе и москвичи, будут экономить на одних товарах и увеличивать расходы на другие, что, в свою очередь, повлечет за собой изменение арендных ставок в торговых центрах для разных групп арендаторов на фоне прироста торговых площадей и пересмотр концепций торговых объектов.

По прогнозам компании RRG, средневзвешенный уровень роста цен на потребительские товары и услуги в 2015 году составит 31,2%. Увеличение цен приведет к соответствующему увеличению расходов на определенные группы товаров и услуг. При этом доходы домохозяйств не растут, следовательно - население будет вынуждено экономить.

«Структура расходов россиян уже изменилась и в дальнейшем еще изменится, - комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - Так называемые «защищенные» группы товаров увеличат свою долю в структуре расходов, а «незащищенные», в свою очередь, уменьшат. В число первых входят, в частности, расходы на лекарства и медицинские услуги, коммунальные услуги, транспортные расходы, продукты питания и товары первой необходимости - на них люди экономить не смогут. А вот на товарах для дома, ремонта, на электронике, одежде и обуви, спортивных товарах и развлечениях - вполне». По данным RRG, в 2014 году структура расходов домохозяйств Москвы выглядела следующим образом:

Скорректировав потребительские расходы с учетом возможной экономии, специалисты RRG получили ожидаемую структуру расходов населения столицы в 2015 году:

Наиболее заметное изменение, как показывают диаграммы, наблюдаются в сегменте FMCG-товаров, доля расходов на которые по прогнозам RRG вырастет с 31% в 2014 году до 38% в 2015-ом.

«Зачем это нужно знать владельцам торговых центров? Очевидно, что изменения в структуре расходов россиян приведут к изменениям оборотов ритейлеров, - поясняет Денис Колокольников. - У большинства из них уже наблюдается снижение маржинальности, что, в свою очередь, приводит к сокращению доли расходов на аренду, и как следствие, к снижению арендных ставок. Кроме того, если на определенную группу товаров будет снижаться доля расходов, то с целью сохранения оборотов логично сокращать и размер площадей магазинов в этом сегменте».

По расчетам RRG, арендные ставки на рынке торговой недвижимости Москвы могут упасть в 2015 году в рублях на 25-30% в среднем. Наиболее сильное снижение произойдет в сегменте общепита, спорттоваров, одежды и обуви, так как обороты арендаторов перечисленных профилей уменьшатся наиболее существенно.

«Если собственники ТЦ будут игнорировать происходящие в структуре потребления изменения, показатели эффективности торговых проектов резко снизятся, вплоть до уровня, когда девелоперский проект может быть признан неэффективным в принципе, имея к тому же негативный кредитный фон», — предупреждает эксперт.

По его словам, в новых экономических условиях большинство ТЦ, с учетом возросшей роли «первичных» потребностей граждан, будут нуждаться в аудите и последующей корректировке концепции. Остаться на плаву в кризис, в первую очередь, поможет увеличение доли «антикризисных» арендаторов - супермаркетов, гипермаркетов, магазинов детских товаров и прочих, а также заполнять пустующие площади низко маржинальными или вообще бесплатными интеллектуальными образовательными и развлекательными операторами для детей и взрослых, арт-галереями и т.д.

«Но единого для всех торговых центров рецепта спасения нет, с каждым нужно работать индивидуально, проводить мониторинги потребностей целевой аудитории и принимать другие «реанимационные» меры. Причем делать это, учитывая нестабильность экономики, придется регулярно», - резюмирует Денис Колокольников.