Есть ли реальный потенциал роста инвестиций в коммерческую недвижимость

Россия вошла в топ-15 стран Европы по вложениям в коммерческую недвижимость. По-прежнему сохраняется интерес к офисной недвижимости. На втором месте торговая недвижимость, $108 млрд приходится на индустриальную недвижимость, $87 млрд – на гостиницы. Стоит ли это оценивать как положительный результат? Есть ли реальный потенциал роста инвестиций в коммерческую недвижимость?

Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor:

На 36% к 2014 году упал уровень инвестиций в российскую недвижимость в 2105 г. Общая сумма инвестиций составила 2,8 млрд. долл. Это худший результат за 10 лет. Уровень иностранных инвестиций снизился в два раза и составил всего 15% в общем объеме (и то из-за сделок по Метрополису). Однако, если смотреть на те же показатели в рублях, то объем инвестиций равен уровню 2014 г. (то есть рублей потратили столько же, только рубли потеряли в цене половину стоимости).Офисная недвижимость по-прежнему лидирует в структуре инвестиционного спроса – это 40% объема всех сделок купли-продажи. Следом идет торговля – 25%, следом – склады, привлекшие вэтому году беспрецедентный интерес инвесторов (18% общего объема инвестиций), и остальные сектора.Региональными проектами инвесторы совсем перестали интересоваться – 87% инвестиций осуществлено в рамках Москвы.

Прогнозы аналитиков на 2016 г. разнятся. Одни предполагают оживление рынка уже во втором квартале 2016 г., другие – стагнацию до конца года. Но никто не оценивает, что 2016 г. будет лучше 2015 г., и объем сделок прогнозируется не более 2,8 млн. долл. Я также не думаю, что сейчас есть потенциал увеличения вложений в российский рынок. Санкции не отменены, многие ждут ухудшения кредитного рейтинга страны. Соответственно, внешние рынки заимствований или закрыты, или существенно затруднены для доступа. Российских денег на рынке тоже не очень много, и ввиду отсутствия консенсуса в ценах реализации активов, сделки идут не активно. Сделки, которые мы видели в прошлом году, в основном, являются шлейфом договоренностей, сформированных в 2014 г. А вот 2016 г. покажет, как рынок отреагировал на события 2015 г.

Сейчас основная проблема рынка – это сильное падение арендных ставок и, не пропорциональное этому падению, завышенное формирование продавцами цен на недвижимость. Спрос на активы, цены на которые посчитаны по соответствующемукапрейту, есть. Но по-прежнему нет массового консенсуса в ожиданиях покупателей и продавцов. Покупатели скорректировали свои требования по доходности активов и готовы рассматривать приобретения с доходностью около 10% в рубле, однако рынок не готов массово предлагать проекты с такой доходностью - не много продавцов, готовы выходить из своих проектов по полученным таким образом оценкам, поскольку в 80% случаев эти оценки оказываются для собственника ниже его себестоимости.

Вместе с тем, подход к сделкам по принципу «не выйду дешевле, чем вошел», теряет актуальность. С учетом смутных перспектив роста цен на недвижимость, для большинства собственников более эффективной является стратегия выхода из активов по текущей оценке. Релевантным методом оценкиперспективности сделки является не метод сравнения доходов от сделки спонесенным затратам, а оценка сделки с точки зрения перспективдальнейшего развития ситуации. Для многих собственников выход из актива сейчас – лучшая альтернатива из возможных, с учетом будущего.Я ожидаю, что постепенно действующие собственники начнут это осознавать, и рынок купли-продажи недвижимости придет в соответствие с рынком аренды.

Когда это произойдет, для тех, кто покупает недвижимость, откроются хорошие перспективы входа в рынок – оценка по денежному потоку дает возможность купить готовые объекты по цене, близкой к строительной себестоимости. Однако я не думаю, что в 2016 г. рынок массово покажет готовность к коррекции, и на смену текущей стагнации придет большой объем не сделок по сниженным ценам. Все-таки рынок недвижимости очень консервативный, и это дает основания полагать, что рост объема инвестиций в недвижимость произойдет не ранее 2017 г., и именно за счет коррекции цен на нее, которая простимулирует спрос.

На рынке по- прежнему присутствуют игроки, которые будут приобретать активы. Я думаю, что именно они и сформируют тот объем инвестиций, которым будет характеризоваться 2016 г. Такими мне представляются ключевые из них:

Госсектор. Невозможность ряда компаний и частных лиц вывозить деньги за рубеж, а также усиление роли государства во всех отраслях экономики создают предпосылки для сделок в пользу государственных и около-государственных инвесторов. Этот покупатель будет покупать активы «задешево», но он их будет покупать - по крайней мере, в среднесрочной перспективе. В эту же группу инвесторов я включаю банки с госучастием.

Стратеги. Также, на рынке остаются игроки, у которых уже нет обратного пути – они сосредоточили под своим управлением слишком много активов. Их портфели таковы, что управлять ими дальше – единственное возможное решение. И единственная их стратегия – это наращивать объем портфеля, собирая с рынка подешевевшие здания и земли, чтобы за счет низких цен следующих приобретений снизить общие риски портфеля. Они будут собирать с рынка лучшие проекты.

Конечные пользователи. Большие возможности ждут те компании, чей бизнес стратегически и надолго укоренен в России. Эти компании, ввиду удешевления недвижимости, смогут приобрести себе необходимые площади для бизнеса, что облегчит финансовую нагрузку на операционный бюджет в последующем. Отдельно хочу отметить, что я ожидаю на рынке рост числа реализации залогов в пользу банков, кредитовавших инвесторов в недвижимость, или банков, для которых обеспечением по займам были объекты недвижимости. Мне видится, что в 2016 г. процесс перехода активов под контроль банков будет активно развиваться. Такие переходы права собственности не войдут в аналитические отчеты и не отразятся на показателях инвестиционной активности на рынке. Вместе с тем, они также будут создавать прецеденты ценообразования по сделкам – при передаче актива банку, происходит зачет обязательств заемщика в стоимость актива, с положительным или отрицательным остатком. Посмотрим, каковы они будут, и каков будет по итогам года объем этого рынка.