Инвестиции в недвжимость работают только на растущем рынке - эксперт

По мнению главы АН "Красная горка" Максима Логвинова, инвестиции в недвжимость работают только на растущем рынке.

Приобретать квартиры с целью в дальнейшем жить на ренту, или по крайней мере, зарабатывать на этом, у нас в стране вообще не имеет никакого смысла. Ни до кризиса, ни тем более сейчас. Эта модель применима разве что к европейским странам, где еще год назад стоимость жилья в крупных городах была ниже, чем в Москве, а вот стоимость аренды подобных квартир могла быть в разы выше. Для того, чтобы понять экономику вопроса, достаточно провести элементарный математический расчет, разделив сумму вложений в квартиру (мы говорим о России), на среднемесячную арендную ставку, и не забыть прибавить к первоначальной сумме еще расходы на ремонт, который нужно будет периодически делать. В итоге получается абсолютно нереальный для здравомыслящего инвестора горизонт окупаемости вложенных средств, который составляет порядка 15-20 лет. Даже без учета капитализации процентов, вклад в банке по нынешним ставкам будет приносить в два раза бОльший доход.

Поэтому очень многие из тех, кто приобретал инвестиционные квартиры, изначально рассматривали сдачу ее в аренду, как временную меру, которая позволит "отбить" стоимость простенького ремонта, оплатить коммунальные счета и выждать год-два, когда квартира хорошо прибавит в цене, чтобы ее затем продать. В данном случае речь идет конечно же о новостройках в новых микрорайонах, как правило, в ближайшем Подмосковье, или на окраинах столицы. Эти "квадратные метры" достаточно активно продолжа(ли) расти в цене, теперь об этом нужно говорить уже в прошедшем времени, не только в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию, но и по мере заселения и благоустройства всего микрорайона. Появление недалеко станции метро, которая могла быть только в проекте, автоматически прибавляла к цене квартиры 15-20%. Так было в частности в московском районе новой Некрасовки, который многие по незнанию называют "Некрасовка-Парк".

Длительные сроки окупаемости инвестиционных квартир при их сдаче в аренду, сложности с арендаторами и последующей продажей такой жилплощади, привели к тому, что многие из тех, кто начал вкладывать деньги в новостройки еще в начале 2000-х и раньше, успел скопить неплохой капитал на операциях с недвижимостью, переходили в разряд покупателей коммерческой недвижимости. Первые этажи жилых домов для таких инвесторов подходят как нельзя кстати: стоимость помещения сопоставима с ценой квартиры. Та же, как правило, "комнатная планировка", куда ни сетевики, ни банки садиться не будут. Тот же понятный и много раз обкатанный на квартирах процесс ремонта. По сути, это те же самые квартиры, но с отдельным входом. Однако есть одно "но": двухкомнатная квартира площадью порядка 60 квадратных метров в той же Некрасовке с муниципальным ремонтом и элементарной мебелью будет приносить около 30 тыс. рублей в месяц, а практически такое же помещение, но на первом этаже - около 80-100 тыс. рублей, в зависимости от места расположения. Соответственно сроки окупаемости сокращаются в разы и подобные инвестиции можно рассматривать как хорошую альтернативу банковскому вкладу. Тем более что окупаемость некоторых подобных помещений, если тщательно подойти к анализу места расположения потенциального объекта для покупки, могут вернуть вложенные средства уже буквально через 6 лет.

Но все выше сказанное было справедливо для растущего рынка, того в котором мы привыкли жить на протяжении последних почти 20 лет. Сейчас ситуация поменялась. причем кардинальным образом. Падение спроса и ставок аренды на квартиры - это лишь вершина айсберга проблем, с которыми столкнулись сейчас владельцы инвестиционных "квадратных метров". Во-первых, о скорой продаже таких объектов можно забыть, как и о возврате вложенных средств, тем более в пересчете на сумму, инвестированную по старому курсу в валюте. Хотя до сих пор находятся такие, кто говорит, что не будет сдавать помещение дешевле, допустим, 2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, хотя все соседи уже давно "скинули" от 20% до 40%. Такие "горе-инвесторы" продолжают исходить из сроков окупаемости проекта, ориентируясь на то, сколько они вложили в него в пересчете на доллары по курсу 2010 года. А кто-то умудрялся привлекать под покупку ипотечный кредит, другие брали деньги в долг. Что они теперь будут делать с этим "нежильем" в условиях кратного падения деловой активности со стороны представителей малого и среднего бизнеса, не совсем понятно. Если еще каких-то год-полтора назад они чувствовали себя "на коне", не простыми перекупщиками квартир, а Арендодателями, пусть и мелкими, но бизнесменами. А ведь много людей на волне растущего спроса покупали не одно-два, а несколько десятков подобных помещений. Если инвестиционной квартирой все достаточно просто - ее можно сдавать хоть год, хоть пять лет, до тех пор пока не восстановится спрос на квартиры, и не выровняются цены. Она будет лишь приносить, пусть и небольшой, но доход. А вот коммерческая недвижимость, если она не сдана, требует постоянного обслуживания, оплаты по повышенным тарифам комменальных платежей. А тем временем ситуация с поиском потенциальных арендаторов с каждым месяцем становится все хуже. И дело вовсе не в цене за квадратный метр, есть примеры, когда простаивают помещения на первой линии с минимальной площадью, которые еще год назад никогда не стояли в экспонировании более недели, причем еще и со скидкой около 30-40% от прошлогоднего ценника.

Интересно, что в патовую ситуацию попали не только владельцы таких помещений, но и застройщики, которые привыкли в новых сериях домов делать весь первый этаж нежилым. Сейчас эти помещения сложно продать даже по цене дешевле, чем квартиру аналогичной площади в этом же доме. Яркой иллюстрацией того, что на рынке большие проблемы с "нежильем" на первых этажах, можно считать решение ГК ПИК самостоятельно начать сдачу в аренду помещений, которые компания ранее только продавала. У нее вообще еще год назад не было такого направления деятельности по нежилым помещениям на первых этажах. И вероятность того, что даже сам застройщик их сдаст в аренду при нынешней ситуации на рынке, крайне невелика. Ведь все помещения сдаются без ремонта, а найти таких арендаторов, которые в условиях кризиса согласятся инвестировать в отделку помещения даже сравнительно небольшую сумму в размере до 1 млн. рублей (для площади около 120-150 кв. метров серии дома П-44Т), будет крайне непросто. Подводя итог, можно сказать, что кризис поставил на описанном направлении бизнеса большой жирный крест. Спрос на подобные помещения как с точки зрения продажи, так и последующей сдачи в аренду, крайне невелик. И дело даже не в цене. Многие помещения продаются сейчас по ценам на 20-25% дешевле, чем еще год назад, а в пересчете на доллары, дисконт составляет и вовсе более 60%. Но желающих приобрести свой "маленький свечной заводик" с каждым днем становится все меньше.