Инвестиции в недвжимость работают только на растущем рынке - эксперт

Инвестиции в недвжимость работают только на растущем рынке - эксперт

Распечатать новость

Добавить в закладки

По мнению главы АН "Красная горка" Максима Логвинова, инвестиции в недвжимость работают только на растущем рынке.

Приобретать квартиры с целью в дальнейшем жить на ренту, или по крайней мере, зарабатывать на этом, у нас в стране вообще не имеет никакого смысла. Ни до кризиса, ни тем более сейчас. Эта модель применима разве что к европейским странам, где еще год назад стоимость жилья в крупных городах была ниже, чем в Москве, а вот стоимость аренды подобных квартир могла быть в разы выше. Для того, чтобы понять экономику вопроса, достаточно провести элементарный математический расчет, разделив сумму вложений в квартиру (мы говорим о России), на среднемесячную арендную ставку, и не забыть прибавить к первоначальной сумме еще расходы на ремонт, который нужно будет периодически делать. В итоге получается абсолютно нереальный для здравомыслящего инвестора горизонт окупаемости вложенных средств, который составляет порядка 15-20 лет. Даже без учета капитализации процентов, вклад в банке по нынешним ставкам будет приносить в два раза бОльший доход.

Поэтому очень многие из тех, кто приобретал инвестиционные квартиры, изначально рассматривали сдачу ее в аренду, как временную меру, которая позволит "отбить" стоимость простенького ремонта, оплатить коммунальные счета и выждать год-два, когда квартира хорошо прибавит в цене, чтобы ее затем продать. В данном случае речь идет конечно же о новостройках в новых микрорайонах, как правило, в ближайшем Подмосковье, или на окраинах столицы. Эти "квадратные метры" достаточно активно продолжа(ли) расти в цене, теперь об этом нужно говорить уже в прошедшем времени, не только в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию, но и по мере заселения и благоустройства всего микрорайона. Появление недалеко станции метро, которая могла быть только в проекте, автоматически прибавляла к цене квартиры 15-20%. Так было в частности в московском районе новой Некрасовки, который многие по незнанию называют "Некрасовка-Парк".

Длительные сроки окупаемости инвестиционных квартир при их сдаче в аренду, сложности с арендаторами и последующей продажей такой жилплощади, привели к тому, что многие из тех, кто начал вкладывать деньги в новостройки еще в начале 2000-х и раньше, успел скопить неплохой капитал на операциях с недвижимостью, переходили в разряд покупателей коммерческой недвижимости. Первые этажи жилых домов для таких инвесторов подходят как нельзя кстати: стоимость помещения сопоставима с ценой квартиры. Та же, как правило, "комнатная планировка", куда ни сетевики, ни банки садиться не будут. Тот же понятный и много раз обкатанный на квартирах процесс ремонта. По сути, это те же самые квартиры, но с отдельным входом. Однако есть одно "но": двухкомнатная квартира площадью порядка 60 квадратных метров в той же Некрасовке с муниципальным ремонтом и элементарной мебелью будет приносить около 30 тыс. рублей в месяц, а практически такое же помещение, но на первом этаже - около 80-100 тыс. рублей, в зависимости от места расположения. Соответственно сроки окупаемости сокращаются в разы и подобные инвестиции можно рассматривать как хорошую альтернативу банковскому вкладу. Тем более что окупаемость некоторых подобных помещений, если тщательно подойти к анализу места расположения потенциального объекта для покупки, могут вернуть вложенные средства уже буквально через 6 лет.

Но все выше сказанное было справедливо для растущего рынка, того в котором мы привыкли жить на протяжении последних почти 20 лет. Сейчас ситуация поменялась. причем кардинальным образом. Падение спроса и ставок аренды на квартиры - это лишь вершина айсберга проблем, с которыми столкнулись сейчас владельцы инвестиционных "квадратных метров". Во-первых, о скорой продаже таких объектов можно забыть, как и о возврате вложенных средств, тем более в пересчете на сумму, инвестированную по старому курсу в валюте. Хотя до сих пор находятся такие, кто говорит, что не будет сдавать помещение дешевле, допустим, 2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, хотя все соседи уже давно "скинули" от 20% до 40%. Такие "горе-инвесторы" продолжают исходить из сроков окупаемости проекта, ориентируясь на то, сколько они вложили в него в пересчете на доллары по курсу 2010 года. А кто-то умудрялся привлекать под покупку ипотечный кредит, другие брали деньги в долг. Что они теперь будут делать с этим "нежильем" в условиях кратного падения деловой активности со стороны представителей малого и среднего бизнеса, не совсем понятно. Если еще каких-то год-полтора назад они чувствовали себя "на коне", не простыми перекупщиками квартир, а Арендодателями, пусть и мелкими, но бизнесменами. А ведь много людей на волне растущего спроса покупали не одно-два, а несколько десятков подобных помещений. Если инвестиционной квартирой все достаточно просто - ее можно сдавать хоть год, хоть пять лет, до тех пор пока не восстановится спрос на квартиры, и не выровняются цены. Она будет лишь приносить, пусть и небольшой, но доход. А вот коммерческая недвижимость, если она не сдана, требует постоянного обслуживания, оплаты по повышенным тарифам комменальных платежей. А тем временем ситуация с поиском потенциальных арендаторов с каждым месяцем становится все хуже. И дело вовсе не в цене за квадратный метр, есть примеры, когда простаивают помещения на первой линии с минимальной площадью, которые еще год назад никогда не стояли в экспонировании более недели, причем еще и со скидкой около 30-40% от прошлогоднего ценника.

Интересно, что в патовую ситуацию попали не только владельцы таких помещений, но и застройщики, которые привыкли в новых сериях домов делать весь первый этаж нежилым. Сейчас эти помещения сложно продать даже по цене дешевле, чем квартиру аналогичной площади в этом же доме. Яркой иллюстрацией того, что на рынке большие проблемы с "нежильем" на первых этажах, можно считать решение ГК ПИК самостоятельно начать сдачу в аренду помещений, которые компания ранее только продавала. У нее вообще еще год назад не было такого направления деятельности по нежилым помещениям на первых этажах. И вероятность того, что даже сам застройщик их сдаст в аренду при нынешней ситуации на рынке, крайне невелика. Ведь все помещения сдаются без ремонта, а найти таких арендаторов, которые в условиях кризиса согласятся инвестировать в отделку помещения даже сравнительно небольшую сумму в размере до 1 млн. рублей (для площади около 120-150 кв. метров серии дома П-44Т), будет крайне непросто. Подводя итог, можно сказать, что кризис поставил на описанном направлении бизнеса большой жирный крест. Спрос на подобные помещения как с точки зрения продажи, так и последующей сдачи в аренду, крайне невелик. И дело даже не в цене. Многие помещения продаются сейчас по ценам на 20-25% дешевле, чем еще год назад, а в пересчете на доллары, дисконт составляет и вовсе более 60%. Но желающих приобрести свой "маленький свечной заводик" с каждым днем становится все меньше. 

Дата публикации: 11:22 17 сентября 2015



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - Россия

Как выбрать нотариуса для проведения сделки с недвижимостью

Как выбрать нотариуса для проведения сделки с недвижимостью

23.06.2017 - Раздел: Рынок недвижимости / Законодательство

Как выбрать нотариуса для проведения сделки с недвижимостью? Зачем нужен нотариус для операций с недвижимостью?

Московской и питерской зарплаты хватит на аренду «двушки», а сочинской - лишь на комнату

Московской и питерской зарплаты хватит на аренду «двушки», а сочинской - лишь на комнату

23.06.2017 - Раздел: Рынок недвижимости /

Какое жилье может снять в своем городе среднестатистический работающий россиянин? Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» сопоставили уровень зарплат в регионах с уровнем арендных ставок на квартиры и комнаты в них. При анализе ситуации была выявлена такая зависимость: чем севернее город, чем суровей в нем климат, тем больше возможностей имеет арендатор.

ГК «Савва» существенно расширяет свой строительный бизнес

08.11.2007 - Раздел: Рынок недвижимости / Компании, лица

Группа компаний «Савва» направила средства, вырученные от продажи керамического бизнеса, на консолидацию и расширение своих строительных активов в рамках компании «Волгастрой­групп».

Раздел имущества при разводе 50/50

Раздел имущества при разводе 50/50

01.02.2008 - Раздел: Рынок недвижимости / Операции с недвижимостью

Разделу подлежит совместная собственность бывших супругов, которая, в соответствии с Семейным кодексом РФ (далее — СК РФ), включает все, что было нажито во время брака.

Российские инвесторы вытесняют иностранные инвестиции

Российские инвесторы вытесняют иностранные инвестиции

08.06.2017 - Раздел: Рынок недвижимости / Инвестиции в недвижимость

Аналитики компании KEY CAPITAL провели анализ инвестиционного рынка Москвы за I квартал текущего года. Согласно полученным данным, активность российских инвесторов во многом опережает иностранных. Отдельные сделки на свободном рынке происходили при участии исключительно российского капитала.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012