Инвестирование в коммерческую недвижимость становится все более актуальным

Сбербанк впервые запустил сервис, позволяющий широкому кругу клиентов инвестировать в коммерческую недвижимость. Кто клиент данной услуги? Какие можно ожидать результаты?

Марина Неустроева, генеральный директор ООО «ЭНСО-Оценка»:

Инвестирование в коммерческую недвижимость становится все более актуальным. Потребителями данной услуги в первую очередь могут стать частные инвесторы, для которых вложение в коммерческую недвижимость является альтернативой депозиту в банке или покупке квартиры для ее последующей сдачи в аренду. Вместе с тем именно банки, как структуры, наиболее заинтересованные в сохранении доступа к денежным средствам вкладчиков, стараются упаковать и тиражировать этот продукт для широкого круга инвесторов.

Рынок складской недвижимости, в отличие от рынка торгово-офисной недвижимости, не испытывает такого сильного падения в арендных ставках. Поэтому инвестиции в данный вид актива более стабильны и имеют больше шансов оправдать заявленный процент доходности. При этом не следует забывать, что доход пайщика формируется именно за счет арендных платежей, поэтому прежде чем вкладывать денежные средства в данный инвестиционный проект, нужно оценить риски недозагрузки вакантных площадей и вероятность снижения положительного денежного потока, из которого формируется доход пайщика.

Важным моментом является сравнение непосредственно денежного дохода от пая с доходностью альтернативных инвестиций - сдачи в аренду квартиры и депозита в банке.

Пай: 330 000*12%=39 600 рублей в год или 3 300 рублей в месяц. Если предположить, что со сдачи однокомнатной квартиры в аренду в городе-мегаполисе собственник бы также получал 12% годовых: Квартира: 2 500 000*12%=300 000 рублей в год или 25 000 в месяц. Дальше нужно сравнить эту доходность с реалиями рынка аренды квартир. Стандартную однокомнатную квартиру в большом городе можно сдать за 15 000-20 000 в месяц, то есть максимум 10% годовых.

Аналогичная ситуация обстоит и с депозитами в банке. Средняя ставка доходности также не превышает 10%. Но с депозитами беда в том, что уже в ближайшее время с них возможен массовый отток денежных средств вкладчиков. Причина - новая законодательная инициатива: теперь банкам разрешено не возвращать денежные средства вкладчика, если неясен источник их происхождения. Соответствующие поправки в закон вступят в силу уже с 1 июля 2016 г.

Получается, что инвестирование в коммерческую недвижимость сегодня действительно один из самых выгодных вариантов – минимизирует возможные законодательные риски и не требует больших предварительных финансовых затрат как в случае с покупкой квартиры под ее сдачу в аренду.

Снижение инвестиционной активности и отсутствие новых строительных проектов – так в целом можно описать сценарий, по которому с большой долей вероятности будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2016 г. в больших городах. Более того, этот сегмент вряд ли продемонстрирует бурный рост в ближайшие два года (а по самым пессимистичным прогнозам и все четыре).

Во-первых, рынок коммерческой недвижимости наконец-то количественно насыщен. Оценивая рынок, риэлторы используют показатель – объем поглощения площадей. Иначе говоря, насколько востребованы объекты. Сегодня практически по всем сегментам коммерческой недвижимости этот показатель стремится к нулю. Свободных площадей становится больше, заинтересованных в них предпринимателей – меньше.

Во-вторых, логичное следствие – снижение арендных ставок. В первую очередь – в торгово-офисных центрах. По результатам третьего квартала 2015 г. самое существенное падение ставок – на 10% - было отмечено в торговой недвижимости. В объектах стрит-ритейла стоимость аренды снизилась на рекордные 21%. Аренда в бизнес-центрах класса B в среднем просела на 8%, в складах класса A и B - на 5%.

Тем не менее, потенциал у рынка есть и, безусловно, этот сегмент останется привлекательным для инвесторов. Правда, подходить к выбору объекта для инвестиций необходимо с особой тщательностью. Упор стоит делать на проверенные, хорошо зарекомендовавшие себя объекты. Рисковать с реанимированием старых объектов или делать ставки на совсем новые объекты - сейчас не время.