Как обойти «подводные камни» в сделках с наследственными квартирами

По экспертным оценкам, около 50-60% квартир, выставленных на продажу в Москве, получены собственниками по наследству. При этом за последние несколько лет доля наследственных квартир в структуре предложения выросла на 15%. О том, почему наметилась такая динамика, и насколько обоснованы опасения тех покупателей жилья, которые старательно избегают сделок с унаследованной недвижимостью, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость. Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и "нулевых".

Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», - констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями про то, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению адвоката Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Действительно, известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство - то есть, квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2-3 года до выставления жилья на продажу. Не удивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5-2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5-10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону. Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин - о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, гарантировать на 100% сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

Во-первых, желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7-10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

Во-вторых, необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

В-третьих, необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.