Как продать квартиру под нежилое помещение

Наш читатель Светлана спрашивает: "Продаем квартиру на первом этаже, угловую, 104 кв. м., в новостройке, можно использовать под офис или магазин. Какие есть особенности такой продажи? Какие нужны для этого документы?"

Елена Бойцова, Председатель коллегии, Коллегия адвокатов города Москвы:

Никаких особенностей продажи квартиры в рассматриваемой ситуации нет. Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, регистрируете в Россреестре переход права собственности на квартиру. Для совершения сделки потребуются документы, на основании которых возникло право собственности (правоустанавливающие документы. Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права как документы-основания).

С момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреесте собственником квартиры становится покупатель, который, в случае принятия решения об использовании квартиры под офис или магазин, будет обязан осуществить перевод жилого помещения в нежилое в соответствии с требованиями Главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Если указанных препятствий нет, то перевод помещения из жилого в нежилое производится органом местного самоуправления в порядке, установленном статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Если же автор вопроса желает продавать не квартиру. а уже нежилое помещение, то все установленные действующим законодательством РФ действия по переводу квартиры в нежилое помещение ему необходимо будет совершить до продажи.

Павел Папуниди, управляющий партнер "Петербургский Дольщик":

Для продавца особенностей в продаже такой квартиры нет. В данном случае Вы продаете квартиру, с назначением: жилое помещение. Если покупателю необходимо будет использовать данное жилое помещение под офис или магазин, то ему будет необходимо перевести это помещение из жилого в нежилой фонд.

Требованиями к таким помещениям являются следующие:

1) Перевод жилого помещения в нежилое возможен только в том случае, если оно не обременено правами третьих лиц;

2) Есть возможность оборудовать помещение отдельным входом (не через подъезд дома);

3) Свободный доступ к инженерным коммуникациям.

Если Вы сами не будете переводить помещение из жилого в нежилой фонд, тогда в продаже квартиры не будет никаких особенностей.

Из документов в этом случае Вам понядобятся:

1) Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой документ, подтверждающий право собственника на жилье (правоподтверждающий документ);

2) Договор купли-продажи, приватизации, договор долевого участия, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого Вы являетесь собственником данной квартиры (правоустанавливающий документ);

3) Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта;

4) Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру;

5) Если Вы состоите в браке, то необходимо Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов (например, была приобретена ДО брака или во время брака, но по безвозмездной сделке: дарение, наследство);

6) Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний;

7) Форма-9, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта справка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры;

8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию права;