Раздел: Загородная недвижимость / Подмосковье
Одной из наиболее ярких черт сегодняшнего рынка загородной недвижимости является значительный разрыв между ценами предложения и реализации. Такая ситуация свойственна как первичному, так и вторичному сегменту. Однако за последний год положение дел на «первичке» определенно улучшилось: если во втором квартале 2016 года средняя стоимость предложения была равна 7,56 млн руб., а средняя стоимость реализации – 4,02 млн руб., т.е. разница в ценах достигала 46,8%, то в нынешнем году она уменьшилась до 8,6%. Сейчас первичные объекты выставляются в среднем за 6,4 млн руб., а приобретаются за 5,85 млн руб. Во многом это объясняется тем, что в условиях падения платежеспособности населения застройщики оказываются вынуждены снижать цены, чтобы хоть как-то приблизиться к возможностям потенциальных покупателей и тем самым продолжать получать оборотные средства.
Однако во вторичном сегменте такой ценовой коррекции почти не происходит: если год назад средняя стоимость предложения здесь составляла 13,5 млн руб. при средней стоимости продажи 7 млн руб., то в настоящее время она равна 13 млн руб. при среднем чеке покупки 6,9 млн руб. Таким образом, разрыв между «ожиданиями» и «реальностью» сократился всего на 1,2 п.п. – с 48,1% до 46,9%. Подобная ситуация крайне негативно отражается на темпах продаж и сроках экспозиции объектов на загородной «вторичке»: лоты простаивают по пять и более лет, постепенно превращаясь в неликвид из-за морального и физического устаревания. По данным ИНКОМ-Недвижимость, такая участь уже постигла половину из представленных на вторичном рынке объектов.
Цены на вторичном загородном рынке значительно завышены и по отношению к первичному сегменту. Рассмотрим различные группы объектов: коттеджи площадью до 100 кв. м с участками до 10 соток, дома площадью 101-250 кв. м на участках 8-15 соток, дома площадью от 250 кв. м с участками от 10 соток, а также участки без подряда (УБП) площадью 6-25 соток.
Самая большая разница между средней стоимостью объектов на первичном и вторичном рынках зафиксирована в формате УБП: она достигает 57,7% (3,17 млн руб. против 5 млн руб.). При этом, как показал анализ, проведенный экспертами ИНКОМ-Недвижимость, более 90% земельных участков относятся к низшим ценовым сегментам и порой даже не имеют коммуникаций, т.е., по факту, являются неликвидом. Чуть меньший разрыв – 43,1% – наблюдается у коттеджей от 250 кв. м, которые стоят в среднем 63,1 млн руб. на «первичке» и 90,32 млн руб. на «вторичке». У домов средней площади эта разница составляет 35,1%, у небольших домовладений – 14%.
О рисках, с которыми могут столкнуться участники рынка при его нынешней конъюнктуре, рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов:
«В связи с низкими темпами вывода на рынок новых проектов на “загородке” происходит “вымывание” наиболее ликвидного – в первую очередь, доступного по цене – предложения. Поскольку мы не ожидаем значимых улучшений в сфере макроэкономики, справедливо предположить, что к весне 2018 года ситуация только усугубится. При этом во вторичном сегменте, как было показано выше, наблюдается существенный дисбаланс между ценой предложения и ожиданиями потенциальных покупателей, из-за чего выставленные на продажу лоты имеют весьма сомнительные перспективы для реализации».
Его дополняет директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор:
«Желающим продать свою “вторичку” я бы рекомендовал не откладывать это дело в долгий ящик. Логика проста: каждый год негативно отражается на объекте, понижая его реальную стоимость, плюс облегчает кошелек владельца из-за уплаты налогов и расходов на обслуживание. В итоге есть риск продать объект за бесценок либо вообще его не реализовать, и тогда он пополнит ряды брошенных “потемкинских деревень”.
Тем, кто думает, что их непроданное загородное жилье впоследствии пригодится детям, тоже пора расстаться с этой иллюзией: молодое поколение предпочитает смотреть мир, снимая квартиры в разных его уголках, либо, если захотелось пожить на лоне родной природы, арендует коттедж на месяц.
Наконец, я хотел бы предостеречь тех, кто благодаря появлению различных интернет-площадок считает продажу недвижимости задачей, с которой легко можно справиться в одиночку. На самом деле, мы нередко сталкиваемся с такими продавцами-любителями, когда приходится решать их проблемы: длительное, больше полугода, экспонирование лота по завышенной цене только осложняет его дальнейшую реализацию. Поэтому, если есть желание проявить самостоятельность, на такие опыты следует отводить два-три месяца, и в случае неуспеха обращаться в агентство с надежной репутацией».
Дата публикации: 10:40 19 сентября 2017
03.06.2008 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Коттеджные поселки
Компания «Уралдон» намерена в ближайшие 5 лет инвестировать $200 млн в строительство сети поселков эконом-класса под брендом «На дачу» в Московском регионе.
02.12.2019 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость
Эксперты проанализировали рынок элитной загородной аренды. Больше всего предложения на Белорусском и Рижском направлениях.
20.09.2011 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость
Конец реконструкции Ленинградского шоссе виден где-то в обозримом будущем. Эксперты говорят, что если проблема пробок будет хоть сколько-нибудь менее острой, и без того не низкие цены на недвижимость в этом направлении еще вырастут. О том, когда и каким образом исчезнут заторы, что строят и будут строить вдоль Ленинградки, и каковы перспективы района в целом - рассказывают эксперты.
08.06.2011 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость
Сегодня, загородная недвижимость в дальнем Подмосковье весьма популярна. Главное, чем она привлекает покупателей, конечно же, приемлемая цена, однако есть вдалеке от Москве и другие плюсы. Например, красивая природа, чистый воздух и большой выбор объектов.
10.09.2019 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость
Нынешним летом показатели сезонного спроса на рынке загородного найма в Подмосковье оказались ожидаемо ниже прошлогодних (-18%), но превзошли среднестатистические (+12%), зафиксировали в Департаменте аренды квартир и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru