Обзор рынка недвижимости за 2015 г. (исследование)

Обзор рынка недвижимости за 2015 г.

1. Инвестиции.

1.1. На 36% к прошлому году упал уровень инвестиций в российскую недвижимость. Общая сумма инвестиций составила 2,8 млрд. долл. Это худший результат за 10 лет. Если смотреть на те же показатели в рублях, то объем инвестиций равен уровню 2014 г. (то есть интерес к активам тот же, но долларовая цена упала). Уровень иностранных инвестиций снизился в два раза и составил всего 15% в общем объеме (и то из-за сделок по Метрополису).

1.2. По-прежнему нет массового консенсуса в ожиданиях покупателей и продавцов. Покупатели скорректировали свои требования по доходности активов и готовы рассматривать приобретения с доходностью 9-10% в рубле, однако рынок продажи пока не готов массово предлагать проекты с такой доходностью, поскольку это будет означать фиксацию снижения цен на недвижимость в два раза минимум. 1.3. Офисная недвижимость по-прежнему лидирует в структуре инвестиционного спроса – это 40% объема всех сделок купли-продажи. Следом идет торговля – 25%, следом – склады, привлекшие в этому году беспрецедентный интерес инвесторов (18% общего объема инвестиций), и остальные сектора.

1.4. Региональными проектами инвесторы совсем перестали интересоваться – 87% инвестиций осуществлено в рамках Москвы.

1.5. Прогнозы аналитиков на 2016 г. разнятся. Одни предполагают оживление рынка уже во втором квартале 2016 г., другие – стагнацию до конца года. Но никто не оценивает, что 2016 г. будет лучше 2015 г., и объем сделок прогнозируется не более 2,8 млн. долл. Я думаю, что роста не будет до конца 2016 г., и в течение 2016 г. мы будем наблюдать постепенное удешевление стоимости активов и их перераспределение в пользу новых владельцев, с фиксацией убытков предыдущими собственниками. Постепенно произойдет снижение стоимости активов по всему рынку, через смену контроля и через расчет стоимости по упавшим в два раза денежным потокам, и для недвижимости зафиксируется новые ценовые параметры. Скорость этого процесса будет зависеть от динамики развития политической и экономической ситуации.

2. Офисы.

2.1. По итогам года чистое поглощение площадей сколько ввели vs сколько поглотил рынок) оказалось положительным: то есть темпы ввода снизились так значительно, что даже сократившийся спрос оказался выше, чем прирост предложения. Новых офисов построено в два раза меньше в сравнении с прогнозом: 0,6 млн. м2 вместо анонсированных 1,2 млн. м2. Сейчас остается незанятыми около 3-3,5 млн. м2 офисных площадей, то есть 17-20% в целом по рынку. Если считать, что поглощение площадей сохранится стабильным ближайшие годы (а именно около 0,6 млн. м2 в год), то «запас» рынка офисов сформирован еще на 6 лет. При этом в 2015 г. положительное влияние на спрос оказали сделки «улучшения жилищных условий» компаниями, и уровень поглощения, который мы видели, был в немалой степени (процентов на 60%) обусловлен ими: например, многие арендаторы площадей В-класса переехали в подешевевший А-класс.

2.2. Вакантность площадей по сегментам:

2.2.1. А-класс: 25% 2.2.2. В- класс: 15-19% 2.2.3. В течение года вакантность даже немного снизилась – из- за снижения объема ввода новых площадей к концу года, а не за счет реального увеличения спроса. 2.3. Если вакантность слегка снизилась в течение 2015 г., то ставки продолжили свое падение, обновив исторические минимумы. 2.3.1. А-класс: 25 тыс. руб./м2/год 420 долл./м2/год 2.3.2. В- класс: 14,5 тыс. руб./м2/год 220долл./м2/год

2.3.3. Рублевые ставки в среднем по рынку снизились за год на 20%, в то время как валютные ставки (там, где они еще остались) – на 40%.

2.4. Из тенденций офисного рынка в 2015 г. нужно выделить окончательную победу рублевых договоров. Редкие владельцы офисов А-класса еще способны удержать долларовую ставку. Все остальные перешли в рубль, зафиксировав снижение доходов. Арендные каникулы теперь могут достигать 6 мес., а индексация устанавливается в размере 8-10% для рублевых договоров (ниже инфляции).Также, надо отметить прецедентный суд между ОАО Вымпелком и его арендодателем, в котором решением первой инстанции установлен валютный коридор 30-42 руб./долл., для оплаты арендных платежей. Решение, вынесенное судом в пользу арендодателя, идет вразрез с практикой рынка, и, вероятно, не создаст прецедента для ухода арендаторов от рисков валютных договоров, но может быть всякое. Также необходимо сказать о повышении фискальной нагрузки на владельцев офисных зданий – через применение исчисления налогов от кадастровых стоимостей к зданиям от 2 тыс. м2. Все это в совокупности привело к падению чистых доходов владельцев офисной недвижимости в два раза и более к прошлому году.

2.5. Сделки на рынке офисов проходят уже по скорректированным ценам. Ниже привожу крупнейшие публичные сделки. При этом, надо учесть, что фактически в эту таблицу попали сделки как кептивные, так и сделки, которые были согласованы еще годом ранее.

3. Торговля.

3.1. Падение покупательной способности населения, сокращение реальных доходов и пессимистические прогнозы граждан относительно динамики своей платежеспособности привели к тому, что оборот торговли упал за год на 10%, при этом декабрь к декабрю упал на 15,3%, по данным Росстата. Замедление продаж в конце года говорит о том, что тенденция уменьшения выручек будет усиливаться, и граждане будут и в 2016 г. покупать меньше.

3.2. Рынок торговых площадей Москвы пополнился за год всего на 50% от заявленного: введено 0,6 млн. м2 торговых площадей (Зеленопарк, Авеню, РИО и несколько менее крупных) вместо 1,3 млн. м2 обещанных торговых площадей. Общий объем рынка составляет около 6 млн. м2, и 2015 г. был, несмотря на падение темпов ввода площадей, рекордным, принеся 10% от общего объема рынка.

3.3. Вакантность составляет 8-9% с перспективой роста до 11% в 2016 г. Текущие показатели вакантности – худшие за 10 лет, и с начала 2014 г. вакантность площадей ТЦ выросла в три раза. В абсолютных значениях вакантность составляет около 0,5 млн. м2. При этом общей картины по рынку нет: есть пустые ТЦ, есть заполненные. Традиционно, новые торговые центры открывались с заполнением 40-50% к дате открытия. 3.4. Падение ставок аренды составило в среднем 20%, но по факту доходы собственников ТЦ упали на 30-50%. Структуру потерь владельцев ТЦ можно грубо отразить так: 15-20% и более сформировали предоставленные арендаторам снижения ставок/рассрочки/ дебиторка, на 10% и более упали выручки арендаторов, на 10% и более выросла вакантность (незанятые площади ротации). Падение ставок аренды очень отличается от объекта к объекту: разница между ставками аренды на сопоставимые лоты в разных ТЦ может доходить до 50%. Арендаторы ищут наилучшие локации и идут только в те объекты, в которых есть сформированный трафик покупателей.

3.5. При этом, для Москвы насыщенность рынка торговыми площадями не является предельной: например, она меньше, чем в Екатеринбурге, на 25%, и Москва отстает по этому показателю от многих европейских столиц (Лондон, Париж, Варшава, Вена, Прага…). Хотя по ставкам аренды Москва остается одним из мировых лидеров: она идет в рейтинге сразу после Лондона. С учетом падения доходов населения можно ожидать дальнейшей коррекции доходов владельцев торговых помещений.

3.5.1. Что касается Екатеринбурга, то по насыщенности торговыми площадями он переместился на второе место в стране – теперь он идет следом за Санкт-Петербургом. С учетом профицита торговых площадей в этом городе, процессы падения доходов протекают там более выраженно.

3.6. Активность владельцев торговой недвижимости сейчас приоритетно направлена на удержание арендаторов, усиление концепций торговых центров, на повышение качества управления. Ритейлеры реагируют на сокращение продаж и предоставляют скидки покупателям, уменьшая свою маржу. Очевидной стала тенденция привлечения операторов развлечений на крупные площади, которые приносят незначительные доходы, но позволяют удержать трафик. Лучше всего чувствует себя торговля в сегменте «дисконт», что заметно по планам расширения продуктовых сетей этого формата и по актуальности аутлетов. Рынок аренды торговых центров также перешел в рубль, и на смену фиксированной арендной плате приходит % от оборота арендаторов.

4. Склады.

4.1. Объемы ввода складских площадей также в два раза меньше, чем в 2014 г. – всего 0,7 млн. м2. Общий объем рынка составляет 12 млн. м2. При этом 2015 г. стал рекордным по сделка в складском сегменте: куплено больше площадей, чем было построено, а именно 1,2 млн. м2.

4.2. Покупателями складских площадей выступали как конечные пользователи, привлеченные низкой ценой м2 (Adidas, Leroy Merlin, Дикси), так и стратегические инвесторы (например, БИН). Беспрецедентный объем сделок обусловлен низкими ставками аренды, которые позволяют покупать площади с существенным дисконтом к докризисным уровням.

4.3. Вакантность в течение года росла и по его итогам составила 9-9,4%. Cейчас свободно около 1 млн. м2 складских площадей – в абсолютном выражении, это экстремум рынка. Однако в 2016 г. существенного изменения этого показателя не ожидается.

4.4. Ставки аренды в рублях к 2014 г. снизились на 11%. Для А-класса это 4 тыс. руб./м2, для В-класса – 3 тыс. руб./м2. При этом долларовые ставки аренды достигли исторического минимума и упали до 70 и 60 долл./м2 для А и В класса соответственно.

5. Жилье.

5.1. Эконом класс. Ввод площадей в Москве в 2015 г. был максимальным, и в настоящий момент объем предложения находится на историческом пике. Предложение квартир смещается в сторону юга и юго-востока Москвы – драйвером для этого является освоение промзон и реконструкция МКЖД. Цена на массовый сегмент жилья довольно сильно менялась в течение года, с ростом в первой половине и падением во второй, с амплитудой около 10% в среднем по рынку, и к декабрю 2015 г. она достигла уровней 2014 г. – то есть в среднем около 140-150 тыс. руб./м2. Существенный объем сделок в массовом сегменте проходит с привлечением ипотеки (до 40%), и стимулирование ипотеки в начале 2015 г. существенно подстегнуло спрос и цены. Но имеющее место снижение покупательной способности (это заметно и по сокращению бюджета покупок) и вероятная отмена субсидирования ипотеки приведут к стагнации спроса и коррекции цен. Видимо, это особенно явно будет ощущаться в 2016 г., пока предложение на рынке будет оставаться высоким.

5.2. Жилье и апартаменты бизнес-класса. Предложение новостроек остается инерционно высоким – в продаже дома, которые начали строить 3 года назад. Цены в этом сегменте жилья в течение года корректировались, и по итогу их снижение составило (в рубле) 4,5% к 2014 году, в среднем220-230 руб./м2. В сегменте бизнес-класса конкуренция между застройщиками только нарастает – вводится или уже продается несколько жилых комплексов на территориях промзон, объем застройки которых сопоставим с объемом всего московского строительства (например, территория ЗИЛа предполагает более 3,5 млн.м2 жилья, что сопоставимо с вводом жилья в старой и новой Москве в 2015 г.). Вместе с тем, покупатели и здесь снижают бюджет покупок – на 11% упала средняя цена сделки в этом сегменте за год. И в этом сегменте, скорее всего, коррекция цен будет ощущаться сильнее, чем в эконом-классе, поскольку конкуренция за покупателя заставит застройщиков снижать цены дальше, а клиент частично уйдет в более низкий класс. С другой стороны, будет нарастать и дифференциация: качественные и построенные объекты будут сохранять свою стоимость, в то время как недостроенные или не удобные объекты будут стремительно дешеветь.

5.3. Жилье и апартаменты премиального класса. Здесь рублевые цены практически стояли (точнее, динамика была разнонаправленной от района к району и от дома к дому), а долларовые снизились значительно – до 20%. В среднем по городу м2 элитного жилья стоит 8-12 тыс. долл./м2, при условном курсе 60-75 руб./долл. Средняя цена сделки также сократилась и составляет около 1 млн. долл., что произошло за счет сокращения приобретаемых площадей в большей степени, чем за счет снижения цены. В этом сегменте еще более выражена дифференциация проектов: цена предельно зависит от его уровня и степени готовности, соответственно, снижение цен в среднем по рынку не означает отсутствия их роста по конкретному проекту.

5.4. Снижение доходов населения отразилось на самом маржинальном сегменте рынка недвижимости – на строительстве жилья: впервые за последние годы застройщики начали снижать объемы строительства. Впервые мы видим на рынке жилья падение рублевых цен продаж. Это означает, что падение спроса и обеднение население (фактическое и ожидаемое) лишает населения возможности покупки жилья. Отмена субсидирования ипотеки усугубит спад в эконом-сегменте: во многом благодаря этому инструменту мы видели хорошие продажи на первичном рынке в прошлом году. С отменой данного инструмента поддержки, первичный рынок упадет вслед за вторичным. Поскольку застройщикам нужно достраивать начатые проекты, цены на массовое жилье будут двигаться вниз, чтобы найти оставшихся платежеспособных покупателей в более низком ценовом сегменте.